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Endrenovierungsklausel im Mietvertrag


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 29.02.2012

Frage:

Sachverhalt: Ich habe als Vermieter meine Mietwohnung von einem Malerbetrieb fachgerecht renovieren lassen (Fenster, Türen, Heizkörper und Heizungsrohre frisch gestrichen; Wände und Decken tapeziert und getüncht).
Kann in diesem Fall eine End- Renovierung vereinbart werden, auch unabhängig von der Mietdauer?
Kann bei Auszug die "Wiederherstellung" des Zustands bei Einzug -soweit es sich um Malerarbeiten handelt - verlangt werden oder sollte in die Renovierungsklausel auch der Abnutzungsgrad der in Frage stehenden Wohnausstattung einbezogen werden?
Darf der Vertrag neben einer vereinbarten End-Renovierungsklausel auch noch eine Klausel über Schönheitsreparatuiren während der Mietzeit ("Fristenregelung" o h n e starre Fristen) enthalten?
Kann nach Durchführung der Renovierungsarbeiten der Wohnungszustand zu Beginn des Mietverhältnisses im Vertrag festgehalten werden?
Wie ist ggf. eine "Endrenovierungsklausel" zu formulieren?

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Antwort:

Frage 1.: Ich habe als Vermieter meine Mietwohnung von einem Malerbetrieb fachgerecht renovieren lassen (Fenster, Türen, Heizkörper und Heizungsrohre frisch gestrichen; Wände und Decken tapeziert und getüncht). Kann in diesem Fall eine End- Renovierung vereinbart werden, auch unabhängig von der Mietdauer?

Sofern eine wirksame Endrenovierungsklausel im Mietvertrag Verwendung findet, kommt es auf die Dauer des Mietverhältnisses nicht an. Aus diesem Grund werden z.B. in den meisten Mietverträgen Fristenpläne verwendet. Soweit es sich dabei um weiche und damit zulässige Fristvorgaben handelt, wirken diese bereits vor Ablauf entsprechender Intervalle. Bei hoher Abnutzung (z.B. starke Raucher als Mieter) kann deshalb auch vor Ablauf der entsprechenden Fristen und einer unter diesen Fristen liegenden Mietdauer eine Endrenovierung in Betracht kommen.

Frage 2.: Kann bei Auszug die "Wiederherstellung" des Zustands bei Einzug -soweit es sich um Malerarbeiten handelt - verlangt werden oder sollte in die Renovierungsklausel auch der Abnutzungsgrad der in Frage stehenden Wohnausstattung einbezogen werden?

Klauseln, die mit unterschiedlichen Formulierungen im Ergebnis dahin gehen, dass der Mieter bei seinem Auszug zu einer Endrenovierung verpflichtet ist, sind unwirksam, und zwar selbst dann, wenn dem Mieter eine renovierte Wohnung überlassen und er nicht zur laufenden, sondern allein zur Endrenovierung verpflichtet wurde, vgl. BGH NZM 2007, 921. Sie statuieren eine unbedingte Verpflichtung zur Endrenovierung und schließen damit die Berücksichtigung des tatsächlichen Zustandes bei Mietende aus. Insoweit kommt es auch hier auf die Verwendung einer wirksamen Endrenovierungsklausel an.

Frage 3.: Darf der Vertrag neben einer vereinbarten End-Renovierungsklausel auch noch eine Klausel über Schönheitsreparaturen während der Mietzeit ("Fristenregelung" o h n e starre Fristen) enthalten?

Diese Frage betrifft die Problematik des sog. Summierungseffektes von laufenden Schönheitsreparaturen und Endrenovierung. Klauseln, dass der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen durchzuführen und die Räumlichkeiten bei Ende des Mietverhältnisses in renoviertem Zustand zurückzugeben hat, sind unwirksam, und zwar auch dann, wenn dem Mieter ein renoviertes Mietobjekt zur Verfügung gestellt wurde, vgl. BGH NZM 2005, 504. Damit ist jedoch nicht gesagt, dass neben den laufenden Schönheitsreparaturen auch eine Endrenovierungsklausel stets unwirksam wäre. So hat der BGH (NZM 2007, 355) folgende Klausel für zulässig erachtet: Der Mieter hat die während des Mietverhältnisses fällig gewordenen Schönheitsreparaturen spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen. Die Regelung wiederholt nur die Verpflichtung des Mieters, bei Fälligkeit eine Renovierung durchzuführen, und, wenn dies unterblieben ist, sie spätestens bei Ende des Mietverhältnisses nachzuholen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn dem Mieter die Wohnung renoviert überlassen wurde.

Frage 4.: Kann nach Durchführung der Renovierungsarbeiten der Wohnungszustand zu Beginn des Mietverhältnisses im Vertrag festgehalten werden?

Es ist durchaus empfehlenswert, ein Übergabeprotokoll zu Beginn eines Mietverhältnisses zu erstellen. Damit werden eventuell später auftretende Beweisschwierigkeiten vermieden. Die Aufnahme in den Mietvertrag kann dadurch erfolgen, dass im Mietvertrag an entsprechender Stelle auf das Übergabeprotokoll hingewiesen und es zum Bestandteil des Vertrages erklärt wird.

Frage 5.: Wie ist ggf. eine "Endrenovierungsklausel" zu formulieren?

Eine zulässige Endrenovierungsklausel könnte wie folgt formuliert werden, wobei sie den Mieter zugleich zur Vermeidung von Mietausfall verpflichtet, fällige Schönheitsreparaturen rechtzeitig zum Mietende nachzuholen: Fällige Schönheitsreparaturen hat der Mieter vor dem Ende des Mietverhältnisses so rechtzeitig nachzuholen, dass die Räume fachgerecht renoviert zurückgegeben werden können. Der Mieter hat bei Beendigung des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen auszuführen, die im Falle der Fortsetzung des Mietverhältnisses noch nicht erforderlich wären.



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