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Mieter zahlt Miete nicht - Rechtslage


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 02.02.2012

Frage:

Habe einen Mieter, der mich trotz mehrfacher Abmahnung auch schon mit fristloser Kündigung keine Reaktion zeigt und seine Nachzahlung von 2010 nicht begleicht. Belügt mich seit März 2011.Nach mehrmahliger Anfrage über den Landrat an das Jobcenter endlich Auskunft erhalten, dass der Mieter noch keinen Antrag gestellt hat. Er wohnt mit seiner Freundin zusammen, die habe ich aufgefordert die Wohnung sofort zu verlassen. Ich weiß, ich habe mich auch nicht korrekt verhalten da ich dem Jobcenter dies nicht gemeldet habe, aber irgendwann reichts auch mir. Was kann ich tun?

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Antwort:

Zunächst einmal ist darauf hinzuweisen, dass Sie sich bezüglich des Jobcenters nichts vorzuwerfen haben. Sie sind keineswegs verpflichtet, dem Jobcenter irgendwelche Meldungen oder Mitteilungen zu machen. Sofern Ihr Mieter Wohngeld oder ähnliche Unterstützungen von staatlicher Seite benötigt oder in Anspruch nehmen will oder muss, ist dies allein seine Sache. Schließlich ist er hinsichtlich seiner Verpflichtung zur Mietzahlung allein verantwortlich. Ihr Vertragspartner ist der Mieter und nicht das Jobcenter. Um gegen den säumigen Mieter vorzugehen, haben Sie die Möglichkeit die Rückstände gesondert durch Zahlungsklage einfordern. Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB scheidet allerdings aus. Zwar kann das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter mit mehr als zwei Monatsmiete in Rückstand gerät. Zur Miete gehören z.B. auch die Betriebskostenvorauszahlungen iSv § 556 Abs. 2 BGB. Erreichen die rückständigen Vorauszahlungsbeträge den Betrag von 2 Monatsmieten, so kann die Kündigung auch ausschließlich hierauf gestützt werden; es ist also nicht erforderlich, dass der Mieter daneben auch mit der Grundmiete im Rückstand ist. Der Nachzahlungsbetrag aus einer Betriebskostenabrechnung gehört dagegen nicht zur Miete iSv § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, vgl. OLG Koblenz NJW 1984, 2396. Es ist deshalb zu empfehlen, dem Mieter nunmehr eine letzte Zahlungsfrist von 14 Tagen einzuräumen und bei fruchtlosem Fristablauf den Betrag einzuklagen. Mag der Mieter innerhalb der Frist versuchen, den Betrag vom Jobcenter oder einer anderen Stelle zu erlangen. Sie müssen nämlich achtsam sein, dass Ihnen der Anspruch nicht verjährt. Dies ist innerhalb von 3 Jahren gem. § 195 BGB der Fall. Der Anspruch kann also auch bei fortlaufendem Mietverhältnis verjähren.



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