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Kündigung wegen Eigenbedarf der Wohnung - unwirksam?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 19.01.2012

Frage:

Kündigung wegen Eigenbedarf;
- eine vermietete Eigentumswohnung, die auf meinen Namen läuft u. s. 28 Jahren an die gleiche Mieterin vermietet ist
- ich habe ihr wegen Eigenbedarf gekündigt und 9 Monate Frist eingeräumt.
- Begründung: Bedarf für meinen Mann, von dem ich mich trenne u. der dort einzieht
- heute kam ein Rechtsanwaltsschreiben der Mieterin in der Sie diese Kündigung für unwirksam ansieht etc.

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Antwort:

Fragestellung: Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung

Der Vermieter kann das Mietverhältnis gem. § 573 Abs. 1 BGB ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (sog. Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Schon hier wird deutlich, dass der Hinweis des Kollegen auf Ihren Mann nicht nur irreführend, sondern schlichtweg falsch ist. Eine Eigenbedarfskündigung setzt Eigentum voraus. Ihr Mann könnte frühestens nach Eintrag im Grundbuch als Eigentümer eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Insofern ist Ihre Kündigung vollkommen korrekt. Häufigste Fehlerquelle bei der Erklärung einer Eigenbedarfskündigung ist das Übersehen des § 573 Abs. 3 BGB. Gem. Abs. 3 sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. Die Angabe der Gründe ist also Wirksamkeitsvoraussetzung. Dabei genügt lediglich der Hinweis, wegen Eigenbedarfs kündigen zu wollen, bei weitem nicht. Es sind vielmehr die Umstände darzulegen, die eine Notwendigkeit für den Vermieter ausmachen. Dazu ist der begünstigte Personenkreis zu beschreiben und zu benennen sowie die Absicht, dort auch einziehen zu wollen. Außerhalb des Kündigungsschreibens erfolgende Gespräche sind nützlich, jedoch rechtlich nicht erheblich und auch nicht notwendig. Im Zweifel sollte hier ausführlich formuliert werden. Ihre Formulierung ist etwas knapp bemessen. Es wird zwar deutlich, dass Ihr Mann die Wohnung benötigt, was insoweit ausreicht, da er Angehöriger iSv § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist. Auch die beabsichtigte Trennung legt einen Bedarf für Ihren Mann nahe. Dennoch könnte diese Begründung zumindest im Rahmen eines Rechtsstreits auf Bedenken stoßen. So teilen Sie nicht mit, wie groß die derzeit bewohnte Wohnung ist und dass es z.B. nicht zumutbar ist, getrennt in der jetzigen Wohnung zu leben. Insofern könnte das Tatbestandsmerkmal benötigt (vgl. Abs. 2 Nr. 2) zweifelhaft sein. Auf Ihre Trennungsabsicht sowie darauf, die Wohnung auf Ihren Mann zu übertragen, kommt es in keinster Weise an. Ich empfehle deshalb, eine erneute Kündigung mit ausführlicher Begründung zu verfassen und auszusprechen. Damit dürften Sie am wenigsten Zeit verlieren. Hinzu kommt das Versäumnis des Hinweises nach § 568 Abs. 2 BGB. Dieser Hinweis kann allerdings ohne weiteres bis 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses nachgeholt werden. (Anm.: diesen Hinweis spricht der Kollege mit dem Wort Sozialwiderspruch an). Nach § 568 Abs. 2 BGB soll der Vermieter den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 ff BGB rechtzeitig hinweisen. Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist, vgl. § 574 Abs. 1 S. 1 BGB. Gem. Abs. 2 liegt ein Härtegrund vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Bereits an dieser Stelle werden gem. Abs. 3 bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 BGB (s. o.) angegebenen Gründe berücksichtigt. Härtegründe auf Mieterseite sind alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können. Hinsichtlich der Intensität des Nachteils sind jedoch Härtegründe von (unbeachtlichen) bloßen Unbequemlichkeiten abzugrenzen, die jeder Umzug mit sich bringt. Dies ist eine Frage des Einzelfalls, wobei der gesetzlich geregelte Beispielfall des Fehlens einer angemessenen Ersatzwohnung gem. Abs. 2 als Prüfungsmaßstab dient, es dem Gericht allerdings verwehrt ist, durch seine Entscheidung in die Lebensplanung der Parteien einzugreifen, vgl. Bamberger/Roth/Hannappel BGB 2. Auflage 2008 § 574 Rn.10. Für den Eintritt relevanter Nachteile muss dabei eine hinreichende Wahrscheinlichkeit bestehen, so dass die lediglich theoretische Möglichkeit ihres Eintritts nicht ausreichend ist. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang noch § 574 a Abs. 1 BGB, wonach der Mieter im Falle des § 574 BGB verlangen kann, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Kommt keine Einigung zustande, so wird die Fortsetzung des Mietverhältnisses, deren Dauer sowie die Bedingungen, zu denen es fortgesetzt wird, durch Urteil bestimmt, vgl. § 574 a Abs. 2 BGB. Hier muss sich zeigen, ob die Mieterin entsprechend vorträgt. Sofern Sie ihr in der Nähe eine vergleichbare Wohnung anbieten könnten, wäre dies hilfreich. Damit könnten Sie ihr den Wind aus den Segeln nehmen. Regelmäßig führt in der Praxis allein dieser Grund für den Mieter zum Erfolg, sofern er ansonsten noch mobil und gesund ist.



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