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Höhe der Mieterhöung samt Nebenkosten rechtens?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 06.01.2012

Frage:

Meine Mutter wohnt seit 35 Jahren in Ludwigsburg-Schlößlesfeld, vor ein paar Jahren verstarb der Vermieter und die Tochter erbte dieses Haus.
Meine Mutter renovierte die Wohnung sehr hochwertig (Holzdecken, Böden usw.) da vom Vermieter nichts gemacht wurde. Vor 3 Jahren bekam meine Mutter eine Mieterhöhung von 50,00 Euro und jetzt bekam Sie vor 2 Tagen eine Erhöhung von 530,00 auf 625 Euro Nebenkosten von 50,00 auf 120 Euro und Garage von 30 auf 35 Euro sie nennen es Mietangleichung meine Mutter ist 84 Jahre ist so etwas statthaft?

Nachtrag vom 06.01.2012:

Ich muss es Ihnen genauer schildern.

Kaltmiete seither 530 Euro auf 625 Euro
Nebenkosten von 50 auf 120 Euro (bei 120 Euro wäre es mehr wie die kosten überhaupt ausmachen)
Garage von 30 auf 35 Euro
Noch eine Frage muss meine Mutter überhaupt Ihre Kehrwoche noch machen, ich habe ein Urteil gelesen das sie es nicht mehr machen brauchte in diesem Alter?


Begründung Mietangleichung lt. Mietspiegel

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Antwort:

Frage 1.: Vor 3 Jahren bekam meine Mutter eine Mieterhöhung von 50,00 Euro und jetzt bekam Sie vor 2 Tagen eine Erhöhung von 530,00 auf 625 Euro Nebenkosten von 50,00 auf 120 Euro und Garage von 30 auf 35 Euro sie nennen es Mietangleichung meine Mutter ist 84 Jahre ist so etwas statthaft?

a) Mieterhöhung

Zunächst der Hinweis, dass Mieterhöhungen nicht vom Alter des Mieters abhängen. Das hohe Alter Ihrer Mutter macht daher ein Mieterhöhungsbegehren nicht unwirksam. Im Übrigen müssen bei einer Mieterhöhung die gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden. Nach § 558 Abs. 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Diese Voraussetzungen liegen nach Ihrer Schilderung vor. Ferner darf sich die Miete bei Erhöhungen nach Absatz 1 innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Auch diese Voraussetzungen liegen bei Ihnen vor, da Ihre Mutter in den vergangenen drei Jahren keine Mieterhöhung erhalten hat und die jetzige zudem unterhalb von 20 % liegt. Die aufwendigen Arbeiten Ihrer Mutter in der Wohnung müssen allerdings bei der Vergleichsmiete unberücksichtigt bleiben. Denn diese Verbesserungen der Mietsache sind allein auf die Initiative Ihrer Mutter zurückzuführen und auch allein von Ihr gezahlt worden, so dass der Vermieter hieran nicht partizipieren kann.

b) Erhöhung der Nebenkostenpauschale

Bei Wohnraummietverhältnissen sind Vorauszahlungen nach §§ 556 Abs. 2 Satz 2 BGB nur in angemessener Höhe zulässig. Angemessen ist die Höhe, wenn der Betrag zur Deckung der Kosten, wenn auch mit einem gewissen Sicherheitszuschlag, erforderlich ist. Der Zuschlag ist berechtigt, weil die Höhe der in Zukunft anfallenden Beträge für den Vermieter nicht vorhersehbar ist, insbesondere hinsichtlich der verbrauchsabhängigen Kosten, vgl. BayObLG NJW-RR 1996, 207. In Ihrem Fall fällt die Anpassung von 50,00 EUR auf 120,00 EUR ungewöhnlich hoch aus. Sie muss sich jedoch aus der vorausgegangenen Nebenkostenabrechnung rechtfertigen. Vermutlich hatte Ihre Mutter bei dieser eine recht hohe Nachzahlung.

Frage 2.: Noch eine Frage muss meine Mutter überhaupt Ihre Kehrwoche noch machen, ich habe ein Urteil gelesen dass sie es nicht mehr machen brauchte in diesem Alter?

Ist der Mieter infolge von Krankheit, Alter oder Gebrechlichkeit nicht mehr in der Lage, seine Reinigungspflicht zu erfüllen, wird er von seiner Verpflichtung frei; er schuldet die Reinigung nach § 613 BGB nur in Person, nicht etwa höchstpersönlich, und ist daher auch nicht zur Stellung einer Ersatzkraft verpflichtet, vgl. LG Münster WuM 2004, 193. In einem derartigen Fall darf der Vermieter die Arbeiten einem Unternehmen übertragen, die Kosten sind als neu eingeführte Betriebskosten auf alle Mieter umlegbar. Die Kosten dürfen nicht etwa allein dem Mieter belastet werden, dem die Ausführung unmöglich geworden ist, vgl. AG Münster WuM 2005, 648.



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