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Eigentumswohnung - nachträgliche Änderung von Dachfenstern in Sondereigentum

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Harald Urban
Stand: 07.12.2011

Frage:

Ich bin seit März 1999 Besitzer einer Eigentumswohnung.
1.)
Die Eigentümerversammlung hat im Dezember 1991 (als vor meinem Erwerb) beschlossen, dass die nachträglich eingebauten Dachfenster Sondereigentum und vom jeweiligen Eigentümer zu unterhalten sind.
Ist diese Vorgehensweise rechtmäßig?

2.)
In der Teilungsgenehmigung sind Wohn- und Nutzflächen vermischt.
Darüber hinaus weichen die in der Teilungsgenehmigung angegebenen Flächen von den tatsächlichen Flächen ab.
Unter welchen Voraussetzungen kann die Teilungsgenehmigung geändert werden?

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Antwort:

1.) Die Eigentümerversammlung hat im Dezember 1991 (als vor meinem Erwerb) beschlossen, dass die nachträglich eingebauten Dachfenster Sondereigentum und vom jeweiligen Eigentümer zu unterhalten sind. Ist diese Vorgehensweise rechtmäßig?

Ich verstehe Ihre Frage so, dass dem Sondereigentümer die Unterhaltungspflicht der in seinem Sondereigentum eingebauten Dachfenster auch hinsichtlich der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile auferlegt wird. Praktisch muss er sich also auch um den außenliegenden Teil des Fensters kümmern und ihn unterhalten.

Mit einem schlichten Mehrheitsbeschluss wird das nicht wirksam gehen. Denn dann könnten ja dem Sondereigentümer gegen seinen Willen Pflichten und Kosten auferlegt werden, die er nicht auf sich nehmen will.
Ich vermute, dass das so mit einer Vereinbarung geregelt wurde. Diese wäre zulässig. Ein einstimmiger Beschluss wäre einer Vereinbarung gleichgestellt.

Diese Regelung ist also rechtmäßigerweise zu treffen. Ob eine wirksame Vereinbarung getroffen wurde oder ein unberechtigter Mehrheitsbeschluss, wäre von Ihnen in der Beschlussammlung zu prüfen.

Wenn Sie nicht der Sondereigentümer der Dachfensterwohnung sind, haben Sie kaum eine Möglichkeit sich gegen die Regelung zu wehren.

Wenn Sie aber Eigentümer der Dachfensterwohnung sind und diese in dem Sondereigentumsgrundbuch einzutragende Änderung ist nicht erfolgt, dann ist die Regelung für Sie als Erwerber (Sonderechtsnachfolger ) nicht bindend. Es sei denn Sie haben die Verpflichtung mit dem Kaufvertrag übernommen.

Wenn Sie Eigentümer der Dachfensterwohnung sind und seit Ihrem Erwerb 1999 Unterhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum der Fenster ausgeführt haben, könnte ein Gericht dies als Anerkenntnis werten.

Sollte ein unzulässiger Beschluss gefasst sein, können Sie gerichtlich dessen Annulierung betreiben. Auch ein unwirksamer aber eingetragener Beschluss ist für ein Gericht ersteinmal bindend. Wenn die abweichende Unterhaltungsregelung im Grundbuch oder Ihrem Vertrag enthalten ist, haben Sie kaum Aussichten der Regelung zu entgehen.

Es unterliegt natürlich alles dem üblichen Prozeßrisiko mit der Freiheit der richterlichen Rechtsfindung.

Die Frage der Verjährung habe ich nur kurz überdacht. Da Sie ggf. keine Forderung verfolgen, sondern eine Instandhaltungsforderung wegen fehlender Rechtsgrundlage zurückweisen können, kann keine Verjährung eintreten.

2.) In der Teilungsgenehmigung sind Wohn- und Nutzflächen vermischt. Darüber hinaus weichen die in der Teilungsgenehmigung angegebenen Flächen von den tatsächlichen Flächen ab. Unter welchen Vorraussetzungen kann die Teilungsgenehmigung geändert werden.
Das Wohn- und Nutzflächen in einer Teilungsgenehmigung gemischt sind ist an sich nicht zu beanstanden. Erst wenn daraus erhebliche Nachteile für Miteigentümer entstehen, kann das angreifbar sein. Der Angriff kann aber für Sie ausgeschlossen sein, wenn Sie als Erwerber diese Vermischung bei dem Kauf kannten.

Die Teilungsgenehmigung kann nur durch einheitliche Vereinbarung aller Wohnungseigentümer geändert werden.

Sie haben einen Anspruch auf Berichtigung der Teilungsgenehmigung, wenn im konkreten Einzelfall das Festhalten an der alten Regelung auch angesichts der Rechte und Interessen der anderen Eigentümer grob unbillig erscheint. (§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG).
Das bedeutet Sie können eine Berichtigung nur verlangen, wenn durch die falschen Angaben z.B. die Abrechnung der Betriebskosten erheblich zu Ihren Lasten verändert wird oder Ihnen Gemeinschaftsflächen entzogen werden.



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