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Verkauf von Grundstücksteil - erhebliche Wertminderung des gesamten Grundstücks?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Silke Fasterling
Stand: 16.11.2011

Frage:

Unser Nachbar, dessen Grundstück ungefähr im rechten Winkel um unser Gartengrundstück angrenzt, möchte von uns ein kleines Rechteck Land (ca 12-15 Quadratmeter) kaufen.

Die jungen Leute wollen auf ihrem Grundstück ein altes Haus mit einer riesigen Scheune (von der Großmutter) abreißen und neu bauen.
Weil sie 3 m von der Grenze wegbleiben wollen würden sie von uns noch ein wenig Land benötigen. Die Architektin bräuchte dies ???

Uns stellt sich nun die Frage vermindert sich unser Grundstückswert lediglich um den Bodenrichtwert der Quadratmeter, die sie kaufen wollen, oder entsteht hier noch eine andere, vielleicht erhebliche Wertminderung unseres ganzen Grundstücks?
Da wir ja heute noch nicht wissen können, ob unsere Kinder irgendwann dort bauen wollen (die dann wiederum 3 Meter von der neuen Grenze bleiben müssen) oder wir das Haus samt Grundstück vielleicht wieder verkaufen wollen und ein möglicher Käufer dort bauen will, interessiert uns dies schon.

2. Auf was müssen wir bei solch einem Verkauf achten?

Geht das einfach so: Quadratmeter x Bodenrichtwert bezahlen und gut ist?

Die Bodenrichtwerte sind ja festgelegt. Die jungen Leute erwarten aber irgendwie ein "Angebot" und das macht uns unsicher.

Wir kennen uns in solchen Angelegenheiten leider überhaupt nicht aus, wissen allerdings, dass die Familie um die es geht schon einige Dorfbewohner übers Ohr hauten, deshalb wollen wir es richtig machen.

Die Architektin erklärte noch etwas über Baulast oder so ähnlich, was wir ebenfalls nicht richtig verstanden haben.

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Antwort:

Die geplante Bebauung auf dem Nachbargrundstück würde offenbar die erforderlichen Gernzabstände unterschreiten, so dass sie nicht genehmigungsfähig ist. Es gibt nun zwei Möglichkeiten:

1. Erweiterung des Nachbargrundstückes durch Kauf einer Teilfläche von Ihnen

Hier sollen Sie ein Kaufangebot machen, d.h. einen Kaufpreis vorschlagen, wobei Sie nicht recht wissen, wie Sie diesen ermitteln sollen. Grundsätzlich orientiert sich der Preis an Angebot und Nachfrage und muß sich keineswegs auf die Bodenrichtwerte stützen. Es kommt vereinfacht gesagt darauf an, was Ihren Nachbarn die Durchführung der geplanten Bebauung wert ist und was sie bereits sind, hierfür zu zahlen. Hierbei spielen die Faktoren, die Sie in Ihrer Anfrage nennen, exakt auch die preisbildenden Faktoren. Dies sind Wertminderung durch Verkleinerung Ihres Grundstücks, eventuell ungünstigerer Zuschnitt, eingeschränkte Bebaubarkeit Ihrerseits, etc. Dies kann konkret nur in Kenntnis der genauen Lage und marktüblicher Verkehrspreise ermittelt werden. Vielleicht können Sie hier fachkundigen Rat durch einen ortsansässigen Makler, evtl. auch durch die Immobilienabteilung Ihrer Hausbank erhalten.

2. Eintragung einer Baulast zu Lasten Ihres Grundstückes
Das Baulastenverzeichnis wird bei der zuständigen Baubehörde, teilweise auch bei den jeweiligen Katasterämtern geführt und beinhaltet öffentlich-rechtliche Beschränkungen eines Grundstücks wie z.B. Wegerechte, Leitungsrechte oder eben den Verzicht auf die Einhaltung des Grenzabstandes bei Bebauung. Wenn Sie diesen Verzicht bei der Baubehörde erklären, gibt es die Möglichkeit, im Gegenzuge hierfür eine Rente vom Eigentümer des begünstigten Grundstücks als Ausgleich festzulegen. Gleichzeitig ist aber auch ein gegenseitiger Verzicht möglich, d.h. die Eigentümer des Nachbargrundstücks verzichten ebenfalls auf die Einhaltung des Grenzabstandes und zu Gunsten Ihres Grundstückes wird eine Baulast eingetragen. Diese Möglichkeit besteht im übrigen auch bei Verkauf des Teilgrundstückes, so dass eine etwaige spätere Bebauung durch Sie oder Ihre Rechtsnachfolger jedenfalls nicht an Unterschreitung der Grenzabstände scheitern würde.



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