Der direkte Draht zum Anwalt:
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00 Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen.

Schönheitsreperatur - Klauseln im Mietvertrag gültig?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 13.11.2011

Frage:

Die Mieter (ein Paar) meiner 3,5-Zimmer-DG-Wohnung haben den seit 1. Juli 2005 bestehenden Mietvertrag fristgerecht zum 1. Januar 2012 gekündigt. Ich habe auf die vertraglichen Vereinbarungen vertraut, sehe mich inzwischen jedoch durch eine Reihe von Gerichtsurteilen als Vermieterin in Sachen Schönheitsreparaturen und Endrenovierung quasi entrechtet.

Die Wohnung wurde 2002 ausgebaut und renoviert sowie Parkett und Laminat verlegt. Die Vormieter bis Juni 2005 haben die bis dahin nicht abgewohnte Wohnung vereinbarungsgemäß ohne Renovierung verlassen, nachdem zwei Wohnräume Ende 2003 neu gestrichen worden waren.
Die jetzigen Mieter haben die Wohnung so übernommen und in allen Wohnräumen (außer Diele, Küche, Bad) stark farbig Anstriche vorgenommen. Ein Übergabeprotokoll und konkrete Absprachen zwischen den jetzigen Mietern und mir gab es nicht (den Vermieterstatus habe ich ererbt und dies war meine erste Vermietung).

Im Mietvertrag (Wohnraummietvertrag 12/2004) ist folgendes geregelt:
......
„ 14. Die Erhaltung der überlassenen Räume (Schönheitsreparaturen)

14.1 Die Schönheitsreparaturen (Renovierungen) während der Mietdauer in den Innenräumen der Wohnung sind jeweils bei Bedarf ohne besondere Aufforderung des Vermieters vom Mieter auf eigene Kosten fachgerecht auszuführen.

14.2.Schönheitsreparaturen sind: Instandsetzungsarbeiten zur Beseitigung von Abnutzungserscheinungen, die durch normales Wohnen hervorgerufen werden, insbes. Tapezieren der Wände (bei Raufasertapete. Streichen und – soweit erforderlich – Tapezieren), Streichen der Decken, das Streichen von Einbauteilen, .......

14.3. Die Schönheitsreparaturen sollten vom Mieter nach Ablauf folgender Zeiträume ausgeführt werden;
In Küchen, Bädern, Duschen u. sonst. Naßräumen nach 3 Jahren.
In Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten nach 5 Jahren.
In anderen Nebenräumen nach 7 Jahren.
Diese Fristen laufen in jedem Fall ab dem Beginn des Mietverhältnisses. Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung dieser Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist der Vermieter verpflichtet, bzw. im anderen Fall dazu berechtigt, nach billigem Ermessen die vorstehend genannte Länge der Zeiträume zu verlängern.
Hinsichtlich des Anstrichs oder der Lasur von Holzwerk, Fenstern sowie der Heizkörper, Heizungsrohre usw. in den jeweiligen Räumen ist – unabhängig vom Nutzungszeitraum – der jeweilige Zustand dieser Gegenstände dafür ausschlaggebend, ob eine Renovierungsmaßnahme erforderlich ist oder nicht.

14.4. Verfügt der Mieter über gute handwerkliche Fähigkeiten, so kann er alle Schönheitsreparaturen in Eigenleitung ausführen. In jedem Fall schuldet der Mieter jedoch eine fachmännische Ausführung mittlerer Art und Güte.

14.5 Beim Auszug aus der Wohnung besteht nur dann keine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, wenn der neue Mieter die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten ohne Berücksichtigung im Mietpreis übernimmt oder wenn der Mieter dem Vermieter die Kosten für die Renovierung, unter Berücksichtigung des Zustandes der Wohnung und dem Zeitpunkt der letzten durchgeführten Renovierung, erstattet. Dem Mieter verbleibt aber in jedem Fall das Recht, Schönheitsreparaturen selbst vorzunehmen oder vornehmen zu lassen.

14.6. Können sich die Vertragsparteien nicht auf einen Betrag als Kostenersatz für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen einigen, so erfolgt die Berechnung ... nach einem Rechenbeispiel .....
..................
21. Beendigung des Mietverhältnisses
21.1 Ende des Mietverhältnisses ....
21.2 Bei Beendigung der Mietzeit hat der Mieter die Mietsache sorgfältig gereinigt und geputzt zurückzugeben; das gilt auch für die Teppichböden, soweit die Wohnung vom Vermieter damit ausgestattet ist.“ .... Regelungen zu Teppichboden

Des weiteren wurde unter 23. Sonstiges folgendes ergänzt in Anwesenheit der Mieter handschriftlich vereinbart:
„Nr.1 Der Mieter hat bei Auszug den Bodenbelag sauber und abgesehen von vertraglich vereinbarter Abnutzung auf seine Kosten in einwandfreiem und ordnungsgemäßen Zustand zu versetzen. Deutlich sichtbare Schäden am Parkett- und Laminatboden sind fachmännisch zu beseitigen. Der Parkettboden ist nach 6-jähriger Mietdauer abzuschleifen und versiegeln zu lassen.
Nr. 2 Die Haltung von 2 Hunden in der Wohnung wird gestattet.“

Nach einer Besichtigung der Wohnung ist festzustellen:
Die Rauhfasertapeten sind seit dem Einzug vor knapp 6,5 Jahren bis auf den farbigen Anstrich in den Wohnräumen offensichtlich nicht gestrichen worden. Insbesondere in der Küche sind starke Verfärbungen der Tapete erkennbar; eine Außenecke ist feucht und dort hängt die Tapete bereits weg.
Das Parkett im Wohnzimmer ist im erweiterten Türbereich und in Bereichen, an denen kein Teppich lag, wohl durch Hundepfoten zerkratzt und unschön verfärbt.
Das weiß verputzte Treppenhaus, das im Mietvertrag nicht erwähnt wird, ist in einer Höhe von ca. 50 - 100 cm durch die Hunde sehr verschmutzt. Das Treppenhaus ist 9 Monate vor dem Einzug der Mieter neu verputzt worden.

Meine Fragen sind nun:

1. Sind die Bestimmungen zu Schönheitsreparaturen gültig (Formulierung „sollten“) oder handelt es sich hier um ungültige starre Fristen?
2. Wenn keine Pflicht zu Schönheitsreparaturen bestand/ bestehen sollte – gibt es eine Renovierungspflicht (unter der Maßgabe, daß Mieter 2 eine Wohnung bezogen hat, die 3 bzw. 1,5 Jahre zuvor gestrichen worden war und Mieter 2 die drei Wohnräume farbig und einzelnen Wände in einem wilden Muster gestrichen haben?
3. Gilt die handschriftliche Klausel zum Abschleifen des Parkettbodens nach 6 Jahren (oder sind solche Vereinbarungen durch verschiedene Urteile inzwischen auch kassiert ?
4. Gibt es eine Verpflichtung zum Streichen der verschmutzten Bereiche des Treppenhauses?
5. Gibt es eine Verpflichtung zum Verspachteln von Dübellöchern (von denen es sehr viel gibt)?

Von Mieter 2 ist nach einer Trennung zunächst nur die Mieterin in der Wohnung verblieben. Diese Mieterin ist inzwischen ausgezogen, hat aber noch diverse Gegenstände, u.a. gefüllte Müllsäcke, in der Wohnung belassen. Ihr gehören auch die Hunde. Nach ersten Gesprächen ist deutlich geworden, dass die Mieterin nichts (außer Saubermachen) an der Wohnung machen will und dabei auf den möglichen Nachmieter verweist, der die Wohnung ja dann streichen könne, wie er will. Wir selber möchten an der Wohnung einige Reparaturen und Verbesserungen vornehmen (Balkonbretter sowie Fenster von außen streichen, Teppichboden entfernen und Laminat verlegen, Rollädengurte austauschen, u.a.).
Da wir es aber mit einer jungen, recht aggressiv auftretenden Frau zu tun haben, die ständig – ohne juristisch geschult zu sein - nur BGH-Urteile zum Mietrecht aufführt und auf „ihr Recht“ beharrt, befürchten wir, daß wir, wenn wir Forderungen an sie stellen, vor Ablauf der Kündigungsfrist nichts in der Wohnung, also am 31.12., machen können und dadurch Mieteinnahmen im Januar 2012 entgehen.

Den Wohnungsschlüssel hat sie uns für Besichtigungstermine überlassen. Bisherige Interessenten waren jedoch vom gegenwärtigen (nicht renoviert und verschmutzt, v.a. die Küche) Zustand der Wohnung abgeschreckt. Eine Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten ist hinterlegt worden.
Die Alternativen sind nun,
- sie aus sämtlichen Verpflichtungen zu entlassen und die Wohnung unter diesen Umständen bis zum 31.12. selbst wiederherzustellen (so wie es wohl auch der BGH haben will) oder
- sie zu bestimmten Renovierungen zu verpflichten, dann aber unsere Arbeiten erst im Januar ausführen zu können, was wohl einhergeht mit dem Verzicht auf mindestens eine Monatsmiete.

6. Wie schätzen Sie hier die Rechtslage ein? Haben wir das Recht die (nicht mehr bewohnte) Wohnung vor dem 31.12. zu betreten, um Renovierungsarbeiten vorzunehmen, die ausschließlich den Vermieter betreffen?

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-11
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen
Kontakt zum Autor des Beitrages:
Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer   |Hier klicken

Antwort:

1.

Die Bestimmungen zu den Schönheitsreparaturen im Mietvertrag sind gültig. Sie enthalten gerade keine starren Fristen sondern passen die Notwendigkeit der Renovierung dem tatsächlichen Verschleiß an. Beide Mieter (auch der ausgezogene Teil !) sind zur Durchführung der notwendigen Schönheitsreparaturen verpflichtet.

2.

Der Mieter ist verpflichtet im Rahmen der Schönheitsreparaturen diese in angemessener Weise durchzuführen. Soweit nicht völlig abstruse Farben (z. B. schwarz, olivgrün etc.) gewählt werden, steht ihm die Farbwahl im Rahmen der Schönheitsreparaturen frei. Man sollte daher vorher hier über akzeptable Farben reden.

3.

Die handschriftliche Klausel halte ich ebenfalls für gültig. Solche handschriftlichen Zusatzvereinbarungen unterfallen nicht dem AGB-Recht. Sie stellen für den Vertragspartner keine überraschende Klausel dar, da sie sich deutlich sichtbar vom vorgedruckten Text abheben und er sie mit seiner Unterschrift anerkannt hat.

4.

Eine Verpflichtung zum streichen des verschmutzten Treppenhauses sehe ich nicht, da diese nicht mietvertraglich vereinbart ist. Die Pflicht zu den Schönheitsreparaturen erstreckt sich allein auf die Mietsache (also die gemietete Wohnung).

5.

Zu ordnungsgemäßen Schönheitsreparaturen gehört auch das Verspachteln von Dübellöchern. Dieses hat im Regelfall so zu erfolgen, dass die Löcher nicht mehr sichtbar sind.

6.

Die Wohnung dürfen Sie erst nach Räumung für eigene Zwecke betreten. Wenn Sie vorher renovieren wollen, müssten Sie die derzeitige Mieterin aus dem Mietvertrag vorzeitig entlassen. Es spielt keine Rolle, dass die Wohnung derzeit leer steht. Sie steht erst nach erfolgter Übergabe wieder zu Ihrer Verfügung.

Ich rate dringend bei Übergabe der Wohnung ein Übergabeprotokoll im Beisein von Zeugen und mit Anfertigung von Bildern der Schäden zu erstellen. Auf die Unterschrift des Mieters kommt es nicht an, wenn ein Dritter als Zeuge anwesend ist.

7.

Zahlen Sie in keinem Fall die einbehaltene Kaution vor Durchführung der Schönheitsreparatur aus. Bei einem widerspenstigen Mieter ist es im Regelfall die wirtschaftlichste Lösung einen Rechtsanwalt mit der Abwicklung des Mietverhältnisses zu beauftragen. Er wird z. B. darauf achten, dass den Mietern schriftlich eine Nachfrist zur Durchführung der notwendigen Schönheitsreparatur gesetzt wird. Ohne diese können keine Forderungen in Geld gestellt bzw. die Mietkaution einbehalten werden.



Interessante Fälle aus der E-Mail-Rechtsberatung zu Schönheitsreparaturen

Bin ich zur Ausführung der Schönheitsreparaturen wirksam verpflichtet? | Stand: 11.06.2010

FRAGE: In meinem Mietvertrag bin ich verpflichtet, Schönheitsreparaturen im Allgemeinen nach Staffeln auszuführen. Es gibt im Formular ferner einen Klausel, dass ich bei Auszug ggf. anteilig aufgrun...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant,Meine Beantwortung schließt sich an Ihre jeweiligen Fragen an:1. Frage: Bin ich zur Ausführung der Schönheitsreparaturen wirksam verpflichtet?Antwort: Der überwiegen ...weiter lesen

| Stand: 18.05.2010

FRAGE: Wir werden in Kürze eine gewerblich genutzte Immobilie zum Ende der Vertragslaufzeit verlassen. Jetzt geht es darum genau zu verstehen, zu welchen Pflege-/Renovierungsmaßnahmen in welcher Qualitä...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant,Der von Ihnen vorgelegten Mietvertrag erhielt enthält zu den von ihm gestellten Fragen drei wesentliche Passagen, nämlich zunächst Paragraph 3 Ziff. 4, in dem es heißt ...weiter lesen

Rechtmäßigkeit von Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag | Stand: 14.04.2010

FRAGE: Im Februar 2001 haben wir eine Doppelhaus-Hälfte in München vermietet, es handelte sich um einen Erstbezug, das Haus war neu. Diese Mieter werden nun Ende Mai d. J., d.h. nach 9 1/2 Jahren, ausziehen...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant, gerne nehme ich zu den von Ihnen aufgeworfenen Fragen im Zusammenhang mit einer etwaigen Verpflichtung Ihrer Mieter zur Vornahme der Schönheitsreparaturen Stellung: Dabei möcht ...weiter lesen

Ist der Mieter bei Auszug zu einer Endrenovierung verpflichtet? | Stand: 08.04.2010

FRAGE: Es geht um die Übergabe meiner alten Wohnung. Diese habe ich im April 2005 bezogen. Nun läuft eine zweiwöchige Nachfrist da die Hausverwaltung unter anderem folgendes verlangt:Tapeziere...

ANTWORT: Sehr geehrte Mandantin, bezüglich Ihrer Anfrage kann ich Sie beruhigen: Zum ersten schulden Sie aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt eine Endrenovierung der Wohnung, zum Zweiten sind evtl. in Ihre ...weiter lesen

DDR-Mietvertrag - Renovierung bei Auszug | Stand: 23.02.2010

FRAGE: Bei der Auflösung des Mietverhältnissen meiner Mutter ergeben sich Probleme bei der Endabnahme-Malerarbeiten. Der DDR-Mietvertrag vom 1.12.77 besagt unter Pkt. Beendigung des Nutzungsverhältnisses...

ANTWORT: Sehr geehrte Mandantin,für Schönheitsreparaturen in DDR-Mietverträgen bzw. Nutzungsverträgen gelten besondere Regelungen. Enthält ein vor dem 3. Oktober 1990 geschlossener Mietvertra ...weiter lesen

Auszug aus der Mietwohnung, muss ich streichen? | Stand: 10.08.2009

FRAGE: Ich ziehe zum 31.08.2009 aus einer Mietwohnung aus. Beginn des Mietverhältnisses war der 01.09.2005. Ich habe ordentlich und fristgerecht gekündigt. Nun frage ich mich, ob und in wie fern ic...

ANTWORT: Fragestellung: Schönheitsreparaturen bei AuszugIhren Mietvertrag habe ich mit Dank erhalten und insbesondere § 14 und § 18 (Schönheitsreparaturen während und bei Beendigung de ...weiter lesen


Rechtsbeiträge über Miet-/ Immobilienrecht
Interessante Beiträge zu Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparatur-Klauseln teilweise ungültig
| Stand: 04.09.2015

In vielen Mietverträgen findet sich eine Klausel, mit welcher dem Mieter sogenannte Schönheitsreparaturen auferlegt werden. In den meisten Fällen finden sich derartige Klauseln als allgemeine Geschäfts- ...weiter lesen

Mieterrechte zu Schönheitsreparaturen gestärkt
| Stand: 24.03.2015

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat seine Rechtsprechungstendenz zugunsten von Mietern weiter ausgebaut. Insbesondere auf dem Gebiet der von den Mietern während der Mietzeit oder nach Mietende durchzuführenden Schönheitsreparaturen ...weiter lesen

Schönheitsreparaturen als Eigenleistung
Nürnberg (D-AH) - Auch selbst ist der Mann: Mit den in einer Wohnung anfallenden Schönheitsreparaturen muss der Mieter keinen Handwerker beauftragen. Gibt es in seinem Formularmietvertrag eine Klausel, die ausdrücklich vorschreibt, ...weiter lesen

Kosten für Schönheitsreparaturen
Nürnberg (D-AH) - Da mag sich mancher Wohnungsinhaber zu früh über den entsprechenden Spruch des Bundesgerichtshofes gefreut haben: Die Kosten für Schönheitsreparaturen in seiner Wohnung hat letztendlich immer noch er selbst ...weiter lesen

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-11
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen
Kontakt zum Autor des Beitrages:
Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer   |Hier klicken

SEHR GUT
4.5 Sternenbewertungen

19.614 Kundenbewertungen
Bewerten auch Sie den Anwalt
nach dem Gespräch !

   | Stand: 17.01.2017
Immer wenn ich anrufe werde ich sehr schnell und Kompetent beraten.Vielen Dank dafür

   | Stand: 16.01.2017
Vielen Dank für die sehr gute Beratung

   | Stand: 13.01.2017
Ein sehr freundlicher, kompetenter Anwalt, der in wenigen Minuten einen komplizierten Sachverhalt lösen konnte.

Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-11
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen



Wichtige Themen:

Rechtsanwalt für Mietrecht | Allgemeine Rechtsfragen | Arbeitsrecht | Mietrecht | Auszug | Bagatelle | Endrenovierung | Fristenplan | Instandsetzung | Kleinreparaturen | Mietdauer | Mieter | Mietsachschäden | Mietvertrag | Streichen | Tapetenwechsel

Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:


ERFOLGSAUSSICHTEN CHECK

Lassen Sie 10 Anwälte urteilen

Lohnt sich ein Anwalt? Lassen Sie das Risiko Ihrer Rechtsangelegenheit von unabhängigen Rechtsanwälten bewerten. ...weiter lesen
Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:

HOMEPAGE TOOLS
NEU und exklusiv für Webmaster

Machen Sie Ihre Website rechtssicher! Mit unseren kostenlosen Homepage-Tools minimieren sie das Risiko einer Abmahnung. Egal ob Impressum, Disclaimer oder AGB. ...weiter lesen
Recht auf Ihrer Website

JURA TICKER

Die neuesten Meldungen auf Ihrer Website
Der Jura-Ticker bietet Ihren Besuchern aktuelle Gerichtsurteile, die stets interessant und leserfreundlich geschrieben sind. Dieser Content ist kostenlos in jede Website integrierbar und wird von uns täglich mit einer neuen Meldung bestückt. Rechtsgebiete, Größe und Farben des Tickers können dabei an den eigenen Internetauftritt angepasst werden.

Deutsche Anwaltshotline
Anwaltshotline
Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-11
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen


E-Mail Beratung Online-Rechtsberatung per E-Mail. Antwort innerhalb weniger Stunden „schwarz auf weiß“. Jetzt Anfragen