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Gerechtfertigte Mietminderung?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 03.11.2011

Frage:

Mietminderung um 20-Prozent wegen fehlender (innenliegender) Velux-Dachfensterrollos.

Ich habe eine Wohnung vermietet. Als die Mieterin im August 2008 die Wohnung bezog, befand sich diese noch nicht in meinem Besitz. Ich erwarb die vermietete Immobilie im Februar 2009.

Im Mai diesen Jahres bekam die Mieterin 3 neue Velux-Dachfenster. An den alten Fenstern befanden sich Velux Rolos (intakt,von 1993), die die Vermieterin beim Einbau der neuen Fenster (ich war nicht selber anwesend beim Einbau) mit zur Verschrottung gegeben hat (diese waren laut Ihrer Aussage von Schimmel befallen). Meine Tochter war jedoch wenige Wochen zuvor zur Besichtigung der "alten Fenster" in der Wohnung der Mieterin und da waren die Rollos völlig intakt.

Meine Mieterin hat mir seit nunmehr 4 Monaten die Miete um 20 Prozent gemindert (seit August 2011,aufgund der fehlenden Rollos), der Einbau der neuen Fenster erfolgte bereits im Mai 2011.Die Ankündigung der Mietminderung erfolgte ebenfalls im August. Die Mietminderung erfolgte erstmalig im September, für August rückwirkend mit.

1. War die Minderung berechtigt? In dieser Höhe? Falls nicht, bis wann kann ich sie zurückfordern?
2.Hat die Mieterin einen Anspruch auf neue Rollos, die ich bezahle?

Die Rollos sind im Mietvertrag übrigens nicht explizit ausgewiesen.
Die Mietminderung erfolgte erst über ein privates Schreiben der Mieterin und kurz danach über ihren Anwalt.

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Antwort:

Frage 1.: War die Minderung berechtigt? In dieser Höhe?

Nach § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete) hat der Eigentümerwechsel auf den bestehenden Mietvertrag keinerlei Einfluss. Sofern die alten Fenster Rollos hatten, kann die Mieterin bei Einbau neuer Fenster ebenfalls Rollos verlangen. Sofern die alten Rollos noch verwendbar waren (was übrigens allein der Entscheidung des Vermieters obliegt), hat sie keinen Anspruch auf neue Rollos. Waren die alten Rollos mit Schimmel befallen, so hätte die Mieterin dies unabhängig vom Einbau neuer Fenster Ihnen oder dem Voreigentümer gegenüber anzeigen müssen. Sodann wären Sie verpflichtet gewesen, den Schimmel zu beseitigen oder neue Rollos zu beschaffen; ganz wie es Ihnen beliebt hätte. Keinesfalls darf die Mieterin jedoch eigenmächtig die Rollos entfernen (lassen). Allerdings teilen Sie mit, dass die Vermieterin die Rollos mit zur Verschrottung gegeben hat. Damit trifft die Mieterin zumindest kein Verschulden am Fehlen der Rollos bei den neuen Fenstern. Hat die Voreigentümerin dies (noch) angeordnet, müssen Sie sich dieses Verhalten zurechnen lassen. Damit besteht bei Fehlen der Rollos ein Mietmangel i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB. Auch wenn diese nicht explizit im Mietvertrag erwähnt sind, gehören Sie doch mit zum vertragsgemäßen Bestand der Mietsache, da sie bei Einzug vorhanden waren. So werden Zimmertüren, Waschbecken usw. ebenfalls nicht im Mietvertrag erwähnt, sind aber dennoch zweifellos Gegenstände der Mietsache. Die Mieterin war deshalb seit Vorliegen des Mangels zur Mietminderung berechtigt. Der Mietminderungsanspruch entsteht ab Vorliegen des Mangels und bedarf keiner Ankündigung. Er kann auch rückwirkend seit Kenntnis des Vermieters vom Mangel geltend gemacht werden. Allerdings erscheinen 20 % allein wegen der Rollos deutlich überhöht. Auch wenn die Höhe letztlich vom Gericht ebenfalls nur nach § 287 ZPO geschätzt werden kann, dürften 10 % wohl ausreichend sein.

Frage 2.: Falls nicht, bis wann kann ich sie zurückfordern?

Die z.T. zu Unrecht einbehaltene Miete können Sie jederzeit, auch klageweise zurückfordern. Der Rückforderungsanspruch verjährt nach drei Jahren oder sechs Monate nach Auszug der Mieterin.

Frage 3.: Hat die Mieterin einen Anspruch auf neue Rollos, die ich bezahle?

Wie bereits zu Frage 1 dargestellt, liegt ein Mangel der Mietsache vor, solange keine Rollos vorhanden sind. Die Mieterin hat daher einen Anspruch auf Beseitigung des Mangels gegen Sie. Sie sind deshalb zur Installation von Rollos verpflichtet, wobei es sich keineswegs um neue handeln muss.



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