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Maklervertrag - Zusatzklausel gültig?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Gerd Finger
Stand: 31.10.2011

Frage:

MAKLERVERTRAG

Ein Verkäufer möchte sein Haus verkaufen und hat einen Makler eingeschaltet. Der Verkäufer hat den Maklervertrag unterschrieben, dieser läuft zum 30.11.2011 aus.
Dieser Vertrag hat die Klausel, dass der Verkäufer dem Makler den Namen des Käufers nennen muss, auch wenn der Kaufvertrag nach Beendigung des Maklervertrages zustande kommt, um die Provision zu erhalten.

Ist dieser Zusatz rechtsgültig? Wenn ja, wie lange nach Auslaufen des Maklervertrages ist der Käufer verpflichtet, die Provision zu zahlen? Ist dieser Vertrag anfechtbar?

Könnte der Verkäufer gegenüber dem Makler auch erklären, das Objekt nunmehr, da sich kein Käufer gefunden hat, zu vermieten. Ist der Verkäufer auch dann verpflichtet, den Mieter zu nennen, bzw. kann der Makler auch aus einem Mietvertrag Rechte ableiten?

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Antwort:

Die Voraussetzung für den Provisionsanspruch des Maklers ergeben sich aus § 652 BGB ( Bürgerliches Gesetzbuch ).
Danach ist zwingend erforderlich :

- der Maklervertrag
- die Tätigkeit des Maklers ( Nachweis oder Vermitteln des Objektes sowie des
Vertragspartners )
- das Zustandekommen des Hauptvertrages
- der Ursachenzusammenhang zwischen Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit und
dem Zustandekommen des Hauptvertrages

Aus dem Maklervertrag muss sich eindeutig der Nachweis-oder Vermittlungsauftrag ergeben, also z.B. Kauf/Verkauf oder Miete/Vermietung bzw. beides.
Nicht notwendig nach § 652 BGB ist, dass der Nachweis oder die Vermittlung
und das Zustandekommen des Hauptvertrages in die Laufzeit des Maklervertrages fallen,auch späterer Nachweis oder Vermittlung führen zum Entstehen des Provisionsanspruchs.

Aus den Maklerverträgen ergibt sich, ob nur der Verkäufer/Vermieter, nur der Käufer/Mieter oder beide provisionspflichtig sind.

Vorliegend lag ein Maklervertrag zwischen Verkäufer und Makler vor, ein Vertrag zwischen Käufer und Makler ist dann zustandegekommen, wenn der Käufer sich Objekt
und Verkäufer hat benennen lassen bzw. die Person des Verkäufers aufgrund der Objektangaben vom Käufer selber herausgefunden wurde. Auch muss sich zumindest aus den Umständen ergeben, dass der Käufer Provision zu zahlen hat, z.B. durch entsprechende Hinweise in der Annonce oder den Objektunterlagen.
Ist der Hauptvertrag dann durch die Tätigkeit des Maklers zustandegekommen, ist
Ursächlichkeit gegeben und der Provisionsanspruch besteht.

Dies vorausgeschickt sind Ihre Fragen wie folgt zu beantworten :

Auch nach Vertragsende muss der Verkäufer aus nachvertraglicher Verpflichtung
dem Makler die Möglichkeit geben prüfen zu können,ob durch seine Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit der Vertrag zustande kam.Die entsprechende vertragliche Verpflichtung zur Benennung des Käufers ist daher nicht rechtswidrig und nicht anfechtbar.
Die Auskunftspflicht ist zeitlich unbegrenzt.

Wenn im Vertrag zwischen Makler und Verkäufer nur Nachweis oder Vermittlung des
Objektes als Kaufobjekt und nicht - auch - als Mietobjekt vereinbart war,besteht bis zum 30.11.2011 zur Vermeidung eventueller Aufwandsersatzansprüche des Maklers nur die Verpflichtung, diesen von der Beendigung der Verkaufsabsichten zu informieren, damit dieser keine weiteren Bemühungen unternimmt und keine weiteren Aufwendungen hat z.B. für Anzeigen, Objektbesuche etc.
Nach dem 30.11.2011 treffen den Verkäufer keinerlei Informationspflichten bzgl. einer Vermietung oder der Person des Mieters,natürlich nur wenn wie oben ausgeführt,der Vertrag sich allein auf den Verkauf und nicht - auch - auf eine
Vermietung bezieht.

Ist die Vermietung nicht Inhalt des Maklerauftrags, hat dieser bei Vermietung auch kein Auskunftsrecht und keinen Provisionsanspruch.



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