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Mietvertrag - Schönheitsreparaturen?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Thomas Lork
Stand: 21.10.2011

Frage:

Die Wohnung wurde von uns 11 Jahre und 7 Monate bewohnt.

Folgende Fragen:

Müssen Wände (teilweise farbig), Heizkörper und Fenster innen gestrichen werden? Im Mietvertrag (Mai 2000) wurde die Durchführung durch den Mieter, mit entsprechenden Zyklen (3, 5 Jahre), vereinbart.

In zwei Räumen befinden sich Sitzrisse, die der Vermieter am Ende (aber noch in) der Mietzeit ausbessern lassen möchte. Kann er dies ohne Mietminderung tun? Außerdem soll in dieser Zeit ein neuer Boden verlegt werden. Wie verhält es sich mit den Kosten für das Streichen der Wände, die von der Reparatur betroffen sind?

Im Garten befinden sich zum Teil wild aufgegangene Sträucher usw. Teilweise wurden sie bereits entfernt. Im Mietvertrag wurde vereinbart, dass die Pflege des Gartens dem Mieter obliege, außerdem darauf zu achten sei, dass der Garten in einem sauberen Zustand sei. Der Vermieter verlangt, alle wild aufgegangenen Sträucher zu entfernen. Wo endet hier unsere Verpflichtung?

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Antwort:

Der Gesetzgeber hat die grundsätzlichen mietrechtlichen Regelungen als Teil des BGB bereits vor über 100 Jahren geschaffen. Nach der gesetzlichen Konstruktion erhält der Vermieter vom Mieter als Gegenleistung für das Wohnrecht, also das Nutzungsrecht am Wohnraum des Vermieters, den Mietzins. Damit sind alle Ansprüche des Vermieters abgedeckt. Er kann mithin vom Mieter nicht verlangen, dass dieser zusätzliche Aufwendungen, abgesehen von Schadenersatz, trägt. Insbesondere ist es grundsätzlich die Pflicht des Vermieters, den vermieteten Wohnraum in einem vertragsgerechten Zustand zu erhalten. Hierzu gehört regelmäßig auch die Vornahme von Schönheitsreparaturen.

In den vergangenen Jahrzehnten hat sich allerdings in Literatur und Rechtsprechung durchgesetzt, dass der Vermieter in zwei Teilbereichen die Kosten für die Instandhaltung des Wohnraumes auf den Mieter übertragen kann. Dies ist zum einen die Überwälzung der Aufwendungen für so genannte Kleinstreparaturen; zum anderen ist dies die Überwälzung der Aufwendungen für Schönheitsreparaturmassnahmen.

Beide Kostenregelungen zulasten des Mieters setzen allerdings voraus, dass es eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag oder einem Anhang oder einer Ergänzung des Mietvertrages gibt. Fehlt es an einer solchen Überwälzungsvereinbarung, oder ist eine vorhandene Vereinbarung unwirksam, tritt wieder die gesetzliche Regelung ein; dann ist der Vermieter verpflichtet, die Reparaturen vorzunehmen. Der Mieter ist dagegen verpflichtet, die Wohnung in gesäubertem Zustand zurückzugeben; Bohrlöcher sind zu verschließen.

Im Bereich der Schönheitsreparaturen hat der Bundesgerichtshof (BGH) seit dem Jahre 2004 eine Vielzahl von Schönheitsreparaturklauseln aufgehoben, weil diese den Mieter benachteiligen, dem Vermieter also einen nicht gerechtfertigten Vorteil verschaffen. Es gilt, die individuelle Vereinbarung im Mietvertrag auf deren Wirksamkeit zu überprüfen.

Im von Ihnen übersandten Mietvertrag findet sich eine Regelung über die Schönheitsreparaturen in Punkt 8. sowie in Punkt 18.1. des Mietvertrages. Dabei wird Ihnen auferlegt, notwendige bzw. nach dem Grade der Abnutzung erforderliche Schönheitsreparaturmassnahmen durchzuführen. Sind solche noch nicht fällig, etwa weil Sie nur kurz in einem Wohnraum wohnten oder aber weil die Wohnung bzw. die Schönheitsdekoration sehr sorgsam behandelt wurden, sind Sie nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturmassnahmen durchzuführen oder durchführen zu lassen. Allerdings besteht die Möglichkeit, Sie angemessen an den Kosten der Schönheitsreparaturmassnahmen zu beteiligen (Punkt 8.4. des Mietvertrages).
Eine solche Verpflichtung des Mieters ist wirksam. Sie werden lediglich verpflichtet, Schönheitsreparaturmassnahmen durchzuführen oder durchführen zu lassen, wenn diese erforderlich sind.

Allerdings enthält die Anlage 1 in deren Punkt b) eine Pflicht, bei Beendigung des Mietvertrages Wände und Decken mit weißer Farbe zu streichen. Hier wird nicht auf die Notwendigkeit der Renovierung abgestellt. Da die Anlage 1 Bestandteil des Mietvertrages ist, handelt es sich hier um eine vereinbarte unbedingte Endrenovierungsklausel. Durch diese Klausel wird der Mieter verpflichtet, bei Auszug aus dem Wohnraum ohne Ansehung der Notwendigkeit der Schönheitsreparaturen diese vorzunehmen. Eine solche unbedingte Endrenovierungsklausel ist nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam, weil der Mieter übervorteilt wird, da dieser auch dann zur Vornahme der Schönheitsreparatur verpflichtet wäre, wenn dieser erst gerade renoviert hat. Mehr noch - der BGH hat in weiteren Entscheidungen geregelt, dass eine vorhandene unbedingte - und unwirksame - Endrenovierungsklausel auch alle anderen im Vertrag enthaltenen Schönheitsreparaturklauseln unwirksam macht. Mithin enthält Ihr Mietvertrag keine wirksame Schönheitsreparaturklausel. Sie sind also nur verpflichtet, den Wohnraum besenrein und mit verschlossenen Bohrlöchern zurückzugeben.



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