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Mietvertrag mit Verlängerungsoption - Mieterhöhung

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Harald Urban
Stand: 20.10.2011

Frage:

Ich habe zum 1.7.2000 einen gewerblichen Mietvertrag über 5 Jahre mit der Option der zweifachen Verlängerung um 5 Jahre abgeschlossen. Der Vertrag enthielt eine Staffelmiete und eine Änderung nach Index war möglich.Der Basisindex mit 100% wurde auf 1999 festgelegt. Im Jahr 2004 verlängerte ich den Vertrag um weitere 5 Jahre, allerdings vereinbarten wir keine Staffelmiete sondern einen festen Mietzins. 2009 zog ich nochmals die Option der Verlängerung um 5 Jahre ab 2010 mit seit 2005 unverändertem Mietzins. Im September 2011 bekomme ich eine Mieterhöhung auf Grund des sich seit 1999 um rund 18% verändertem Lebenshaltungsindex zum 1. Oktober.

Kann nach zweimaliger Verlängerung (2005 und 2010) mit ab 2005 veränderter Miethöhe noch das Jahr 1999 als Basis gelegt werden und tritt die neue Indexmiete nicht erst im übernächsten Monat nach Zustellung der Erhöhung in Kraft?

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Antwort:

Ich habe zuerst geprüft, ob die vereinbarte Indexmiete grundsätzlich nach dem Preisklauselgesetz PrKlG zulässig ist. Das Ergebnis meiner Prüfung ergibt, daß Sie es ist.

Die Kombination der Staffelmiete und der Indexmiete in einem Vertrag ist ebenfalls grundsätzlich zulässig. Allerdings dürfen sich die Erhöhungstatbestände nicht überschneiden. Die im ursprünglichen Vertrag vorgesehene Erhöhung der Miete nach Staffelmiete und alternativ nach Index, wenn die Staffelerhöhung hinter dem Index zurückbliebe wäre unzulässig. Aber da Sie nach den Unterlagen damals keine Überscheidung der Erhöhungsverlangen hatten, dürfte dies jetzt unproblematisch sein.

Ich hatte Sie gebeten mir die Unterlagen zuzusenden, um die Möglichkeit zu prüfen, ob die Vereinbarung der Indexmiete durch die Mietvereinbarung für die zweite 5-Jahresstaffel hinfällig wurde. Sie haben im Juni 2006 ausdrücklich vereinbart, daß ab dem 1.07.2005 die laut Mietvertrag fälligen Mietpreisanpassungen auf Grundlage der vorhandenen Wertsicherungsklausel ermittelt werden sollen.
Nach dem Wortlaut würde damit die Staffelmiete unzulässig mit der Indexmiete kombiniert. Der Inhalt des Verlängerungsvertrages ist aber durch Auslegung zu ermitteln. Nach meiner Auffassung ist ziemlich eindeutig zu verstehen, daß ab dem 01.07.2005 die Mieterhöhung nach Index berechnet werden soll.
Nicht klar ist dabei allerdings, ob der 1.7.2005 dann auch als Basiswert (= 100 %) angenommen werden soll oder ob es weiter bei dem Basisjahr 1999 bleiben soll.
Zumal das statistische Bundesamt die Berechnung des Indexes umgestellt hat. Es müsste jetzt wohl der auf Basis 2000 geltende VPI (Verbraucherpreisindex) heranzuziehen sein. Was insofern auch noch vertragskonform ist, da der auf den Daten vom Dezember 1999 beruht. Praktischerweise ist damit dann das Jahr des Mietbeginns das Basisjahr mit
100 % so daß dahingehend keine schwierigen Berechnungen anzustellen wären.

Mit Schreiben vom 1.7.2009 bestätigt Ihnen der Vermieter, offenbar auf Ihr Begehren die zweite Verlängerungsoption wahrzunehmen fälschlicherweise die Verlängerung von 1.7.2009 bis zum 30.06.2004. Auch da ist durch Auslegung des Vertrages der wahre Inhalt der Erklärung zu ermitteln. Nach meiner Auffassung nimmt der Vermieter die Verlängerung an, die falsche Zeitberechnung schadet dabei nicht. Ein Gericht kann das aber anders beurteilen. Weiter gibt der Vermieter eine neue Miete vor. Wenn Sie diese in der Folgezeit bezahlt haben, ist dadurch stillschweigend Ihre Zustimmung zu der Mieterhöhung erfolgt.

Das wirklich interessante ist der Satz: "Über neue Mietkonditionen werden wir entsprechend der wirtschaftlichen Situation im Juni 2010 verhandeln."

Darin kann man den Verzicht des Vermieters auf Preisanpassung nach der Indexberechnung sehen. Infolgedessen wären Mieterhöhungen wieder Verhandlungssache zwischen Ihnen.

Dagegen könnte eingewandt werden, daß damit lediglich Gesprächsbereitschaft signalisiert wurde, aber darin eben kein Verzicht auf die Indexklausel läge. Es könnte auch vorgetragen werden, daß der Vermieter nicht einseitig auf die Anwendung der von ihnen vertraglich vereinbarten Klausel verzichten könne. Das würde letztendlich ein Richter entscheiden müssen. Erwähnenswert ist dabei sicher, daß der Vermieter damit zur Grundmiete vom July 2000 zurückgekehrt ist. Offensichtlich waren die Erhöhungen im Wege der Staffelung nicht marktgerecht.

Wobei ich durchaus zumindest den einseitig möglichen Verzicht des Vermieters sehe sich auf die Indexberechnung zu berufen.

Sollte die Indexberechnung aber berechtigt sein, müssten Sie die Berechnung auf die sachliche Richtigkeit prüfen.

Eine Berechnung aus meiner Software besagt, allerdings auf Basis 2005:

vereinbarter Index:
- alte Bundesländer,
- 4 Personen Arbeiter/Angestellten Haushalt mit mittlerem Eink.
- Schwelle bei mindestens: 5 %
- letzte Anpassung: 07/2000
- maßgeblicher Index für die Schwelle: VPI aus 2005=100
- oberer Schwellenwert: 97,6
- unterer Schwellenwert: 88,4

Ergebnis:
Oberer Schwellenwert wurde mit dem Monat 02/2004 erreicht.
Der aktuelle Indexwert (07/2011) liegt bei 111.

Für das Ergebnis der Softwareberechnung übernehme ich keine Gewähr.

1.344,18 DM entsprechen 687,27 €, dann lägen bei dem aktuellen Index 762,86 € Miete an.

Weitere Informationen zur Berechnung und Umstellung des Indexes könne Sie folgender Webseite entnehmen:
http://www.destatis.de/jetspeed/portal/cms/Sites/destatis/Internet/DE/Content/Statistiken/Preise/Verbraucherpreise/Wertsicherungsklauseln/Anleitung,property=file.pdf

Nach meiner Auffassung ist aber die Anpassung in Auslegung des § 3 des Mietvertrages nach dem Stand der letzten Preisanpassung zu berechnen. Wörtlich wird auf eine Anpassung nach der "vorstehenden Klausel" abgehoben, nach meiner Auffassung muss das aber auch für freihändige Vereinbarungen gelten, da die Indexklausel, ja einer Veränderung des Geldwertes Rechnung tragen soll. Dafür muss die Berechnung sich notwendigerweise nach der letzten Mietfestlegung richten.

vereinbarter Index:
- alte Bundesländer,
- 4 Personen Arbeiter/Angestellten Haushalt mit mittlerem Eink.
- Schwelle bei mindestens: 5 %
- letzte Anpassung: 07/2010


- maßgeblicher Index für die Schwelle: VPI aus 2005=100
- oberer Schwellenwert: 113,8
- unterer Schwellenwert: 103,0

Ergebnis: Eine Schwelle wurde noch nicht erreicht. Der aktuelle Indexwert (07/2011) liegt bei 111, der Index hat sich bislang um 2,4 % verändert.

Für das Ergebnis der Softwareberechnung übernehme ich keine Gewähr.

Die erhöhte Miete müssten Sie, wenn die Erhöhung berechtigt wäre, mit dem Beginn des übernächsten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens zahlen (§ 557b Abs. 3 Satz 3 BGB)

Ich empfehle Ihnen sich aufgrund der Informationen, die ich Ihnen dargestellt habe mit Ihrem Vermieter an den Verhandlungstisch zu setzen und eine Vereinbarung zur Miethöhe zu treffen.



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