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Hausverwaltungstätigkeit - Schadensersatz wegen Sorgfaltspflichtverletzung?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 20.10.2011

Frage:

Ich bin seit 1995 im Rahmen meiner Selbstständigen Tätigkeit für eine Wohnungsgemeinschaft als Hausverwalterin tätig (nur diese eine - sonst betreibe ich ein Buchfühungsbüro). In den letzten Jahren glänzte die Gemeinschaft immer wieder durch Nichterscheinen bei geplanten Eigentümerversammlungen. Aus diesem Grund ließ ich die letzten beiden Versammlungen ausfallen. In diesem Jahr war dann Handlungsbedarf angesagt, da mir gemeldet wurde, dass an einer der Wohnungen ein Balkon marode sei (die Holzbalken die diesen Balkon tragen sind angefault). Dieser Platz war für mich von außen nie richtig einsehbar und ich wurde zu keiner Zeit weder von dem Mietern, noch von den Eigentümern auf einen solchen Mangel hingewiesen. Ich habe mir daraufhin den Fall sofort angesehen und den derzeitigen Mietern zunächst das Betreten des Balkons untersagt. In der daraufhin einberufenen Eigentümerversammlung, die ich auf der Einladung als besonders dringlich gezeichnet hatte, waren fast alle Besitzer anwesend, jedoch ausgerechnet die Eigentümerin der betroffenen Wohnung nicht und auch keine mit Vertretungsvollmacht befugte Person. Aufgrund des von mir eingeholten Kostenvorangschlags beschloss die Versammlung diesen Balkon nur abzureißen und stattdessen einen "französischen Balkon" = nur ein Gitterschutz anzubringen. Nun meldet sich plötzlich die Besitzerin der betroffenen Wohnung und verlangt von mir Schadenersatz, da ich meiner Sorgfaltspflicht als Hausverwalter nicht nachgekommen sei und die Wartung der Holzbalken nicht durchgeführt habe. Da die Hausverwaltung von mir nur nebenbei gemacht wird und ich diese eigentlich schon längst abgeben wollte, fehlt mir hier wirklich die Ahnung, wie ich rechtlich dastehe und bin nun sehr verunsichert, weil ich nicht weiß, ob man mich hier in Regress nehmen kann. Für eine rechtliche Auskunft wäre ich deshalb sehr dankbar.

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Antwort:

Die Pflichten und Rechte des Verwalters einer Wohnungsgemeinschaft ergeben sich in erster Linie aus dem Verwaltervertrag. Hier ist es wichtig festzustellen, ob und ggfs. welche Pflichten dem Verwalter über die gesetzlichen Pflichten hinaus übertragen worden sind.

Liegt ein schriftlicher Verwaltervertrag nicht vor oder enthält er keine klare Umschreibung der Verwaltertätigkeit, kommen die Regelungen des WEG, hier insbesondere § 27 Abs.1 Satz 1 Ziff. 2 WEG, zur Anwendung. Danach zählt es zu den Pflichten des Verwalters, die für die notwendige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zutreffen.

Zu der Instandhaltungspflicht gehört wesentlich die regelmäßige Kontrolle des Hauses auf das Bestehen der Mängel. Danach gehört es zu den Aufgaben des Verwalters zumindest einmal jährlich das Gebäude zu begehen und sorgfältig in Augenschein zu nehmen. Die Begehung und die dabei festgestellten Mängel sollten protokolliert werden.

Tritt ein Schaden auf und behauptet z.B. ein Wohnungseigentümer, dass bei einer rechtzeitigen Meldung der Schaden vermeidbar gewesen wäre, ist es Aufgabe des Verwalters einen Entlastungsbeweis zu führen. Dieses gelingt meist schon durch die Vorlage des Begehungsprotokolls. Ein Entlastungsbeweis kann allerdings auch in anderer Weise z.B. dadurch geführt werden, dass der aufgetretene Schaden auch bei einer sorgsamen Besichtigung des Objektes nicht sichtbar gewesen ist und keine Anhaltspunkte dafür bestanden, dass ein solcher Schaden vorliegt.

Nach Ihrer Darstellung habe ich allerdings schon Zweifel, ob Ihnen dieser Entlastungsbeweis vollständig gelingen wird. Der rechtswidrige Verzicht auf die Durchführung der jährlichen Eigentümerversammlung spricht auf den ersten Blick gegen eine ordnungsgemäße Verwaltung. Zumindest eine Einladung wäre notwendig gewesen; zumal manche Teilungserklärungen auch Aussagen enthalten, wie bei einer nicht beschlussfähigen Versammlung zu verfahren ist. Zudem kann auch in einer nicht beschlussfähigen Versammlung von den anwesenden Eigentümern manches besprochen nur nichts beschlossen werden.

Die in Ihrer Anfrage offen angesprochene Unlust an der weiteren Verwaltung des Objekts sollten Sie im Übrigen öffentlich so nicht wiederholen, da sie leider auch ein Indiz für die nicht ordnungsgemäße Verwaltung sein kann. Dem Verwalter steht es frei, den Verwaltervertrag zu kündigen, wenn er kein Interesse an der Verwaltung des Objekts mehr hat.

Damit ist noch nicht gesagt, dass und ggfs. in welcher Höhe Sie tatsächlich haften müssen. Selbst wenn Ihnen der Entlastungsbeweis nicht gelingen sollte, ist es zunächst einmal Aufgabe des Wohnungseigentümers einen Schaden konkret zu beziffern. Dabei muss er darlegen, welche Nachteile durch das späte Handeln im Vergleich zu einer kostenträchtigen vorherigen Sanierung in finanzieller Hinsicht noch vorliegen. Hier wird es schon schwer fallen, eine konkrete Zahl zu berechnen.

Weiter ist ein Mitverschulden des Wohnungseigentümers (und seines Mieters) anzunehmen, da er offensichtlich in nicht genügender Weise sein Sondereigentum kontrolliert hat. Ansonsten hätte er selbst vorzeitig den Schaden melden müssen.

Da ich davon ausgehe, dass Sie wie üblich für die Wohnungsverwaltung eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen haben, sollten Sie dieser den Vorgang vorlegen. Diese wird dann in Ihrem Namen und Auftrag unberechtigte Ansprüche abwehren.



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