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Mietrecht: vorzeitige Kündigung nach Zahlungsverzug?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 13.10.2011

Frage:

Ich habe eine möblierte Wohnung auf drei Monate befristet vermietet. Die Frist endet Ende dieses Monats. Der Mieter hat für diesen Monat keine Miete gezahlt. Ich habe mich um Nachmieter gekümmert . Der Nachmieter möchte aus beruflichen Gründen schon am 23. 10. einziehen. Ich möchte wegen Zahlungsverzugs zum 22. 10. vorzeitig kündigen.

Grundsätzlich möchte ich für die Zukunft wissen, ab wann ich bei Zahlungsverzug oder anderen schwerwiegenden Verstößen vorzeitig kündigen kann , die Wohnung weitervermieten und ggf. selbst die persönlichen Sachen des Mieters entfernen und in Gewahrsam nehmen kann.

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Antwort:

Das Recht der fristlosen Kündigung von Mietverhältnissen ist in den §§ 543 und 569 BGB eingehend geregelt. Dabei gilt § 543 BGB für alle Mietverhältnisse und § 569 BGB enthält ergänzende Regelungen für Wohnraummietverhältnisse.

Ich drucke diese Normen zu Ihrer Kenntnis zunächst wie folgt ab:


§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3.
der Mieter
a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

§ 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
1.
Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.
2.
Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
3.
Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.


Ohne den Gesetzestext jetzt im Detail zu wiederholen liegt ein Grund für eine fristlose Kündigung also dann vor, wenn der Mieter mit mindestens 2 Monatsmieten im Rückstand ist.

Bei schwerwiegenden Verletzungen der mietvertraglichen Pflichten (z.B. Störung des Hausfriedens) ist ebenfalls eine fristlose Kündigung möglich; diese setzt aber im Regelfall eine
Vorherige schriftliche Abmahnung voraus.

Ich warne zudem vor der Annahme, dass nach ausgesprochener Kündigung die Wohnung sofort zur Weitervermietung zur Verfügung steht. Räumt der gekündigte Mieter die Wohnung nicht, darf der Vermieter ihn keinesfalls „vor die Tür setzen“. Sie dürfen weder ohne Zustimmung des Mieters die Wohnung betreten noch das Schloss austauschen oder gar Möbel entfernen. Bei Zuwiderhandlung machen Sie sich wegen Hausfriedensbruches strafbar.

Vielmehr muss dann eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht erhoben werden. Bis zur endgültigen Räumung können bei einem anwaltlich gut vertretenen Mieter durchaus 6 – 12 Monate vergehen. Es ist höchst riskant vor Räumung die Wohnung neu zu vermieten. Zieht der gekündigte Mieter nicht rechtzeitig aus, drohen sonst Schadensersatzforderungen des Nachmieters, der nicht in seine Wohnung kann.

Dieses gilt nicht nur bei gekündigten Wohnungen sondern auch bei solchen, die zeitlich befristet vermietet sind.



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