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Mietvertrag: Gemeinsame Wohnung - Rechtsfragen zum Auszug einer Person

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Michael Zemann
Stand: 23.09.2011

Frage:

Ich habe zusammen mit meiner Partnerin einen Mietvertrag unterschrieben. Seit 01.07.2007 wohnen wir gemeinsam.
Eine Kaution wurde nicht gestellt.
Sie möchte jetzt ausziehen und hat zum 01.10.2011 auf Ende des Jahres gekündigt.
Der Vermieter sagt, Sie kann gar nicht kündigen.
Wir müssen gemeinsam kündigen.
Problem: er würde in diesem Fall die Wohnung nicht mehr vermieten wollen.
Ich selbst könnte aber ohne zu kündigen und ohne daß er mir kündigt, weiter wohnen bleiben.
Einen Untermieter würde er mir nicht erlauben.
(Hat dies aber der Partei eins über uns schon erlaubt.)
} Wohnsituation: Vermierter EG / wir erster Stock / zweiter Mieter DG

Fragen:
Der Vemieter sagt ganz offen, er möchte den Rechtszugriff auf meine Freundin nicht aufgeben.
Erlischt dieser nicht nach einer gewissen Zeit, nach der Sie bereits ausgezogen ist?

Falls nicht und ich bezahle nur die Hälfte der Miete weiter wie bisher,
ist Sie dann verpflichtet die zweite Hälfte nach wie vor zu bezahlen?
Und gegebenenfalls wie lang?
}} Sie hat zum Jahresende gekündigt, und würde noch drei Monate Miete mitbezahlen.
Würde falls Sie dies nicht tut, der Vermieter die zweite Hälfte bei mir einfordern können?

Darf ich einen Untermieter entgegen seines Willens aufnehmen?

Wie könnte der Vermieter mir in der jetzigen Situation Kündigen?

Auszug aus dem Vertrag:
Kündigung muß schriftlich bis zum 3. Werktag des ersten Monats der Kündigung erfolgen
Kündigungsfrist 3 Monate bei Mietverhältnis weniger als 5 Jahre

Untervermietung nur mit Zustimmung des Vermieters
Das Recht des Mieters, bei berechtigtem Interesse an der Untervermietung die erlaubnis des vermieters hierzu zu verlangen, bleibt unberührt (& 540 Abs. I satz 1BGB)

hat der Vermieter zugestimmt, bleibt der Mieter als Gesamtschuldner mit dem dritten für die erfüllung der Verpflichtungen aus dem Mietvertrag haftbar.

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Antwort:

Da Sie und Ihre Partnerin den Mietvertrag gemeinsam unterschrieben haben, sind Sie beide als Mieter aus dem Mietvertrag berechtigt und verpflichtet. Sie sind also mit Ihrer Partnerin Mietvertragspartei, §§ 535, 541 BGB. Richtig ist daher, dass nur gemeinsam rechtswirksam gekündigt werden kann. Die Kündigung Ihrer Partnerin ist damit leider unwirksam.

Allein der Auszug aus der Wohnung führt auch nicht zu einer „Enthaftung“ aus dem Mietverhältnis, auch nicht nach längerer Zeit. Derjenige, der auszieht, haftet daher im Verhältnis zum Vermieter als Gesamtschuldner auf die Mietzahlung in voller Höhe, wenn etwa der in der Wohnung verbliebene Mieter nicht zahlt. Auch alle anderen, etwaigen Forderungen aus dem Mietverhältnis sind hiervon betroffen. Der Vermieter ist also nicht darauf beschränkt, von dem verbliebenen oder ausgezogenen Mieter nur jeweils 50 % zu verlangen. er kann von jedem Mieter die Miete in voller Höhe verlangen, insgesamt natürlich nur die vertraglich vereinbarte Miete.

Eine Entlassung Ihrer Partnerin aus dem Mietvertrag ist nur mit Zustimmung des Vermieters möglich, und damit mit einer möglichst schriftlichen Vereinbarung zwischen Ihnen, Ihrer Partnerin und dem Vermieter. Da dies der Vermieter nicht wünscht, bleibt nur die Möglichkeit einer gemeinsamen Kündigung.

Eine Untervermietung eines Teils oder der gesamten Wohnung ist nur mit Zustimmung des Vermieters möglich, § 540 Abs. 1 BGB. Bei Verweigerung der Zustimmung bleibt nur die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist, § 540 Abs.1 Satz 2 BGB. Auch diese Kündigung müsste gemeinsam erklärt werden. Letztlich ist diese Variante damit kein Lösungsansatz in Ihrem Fall.

Der Mieter, der auszieht und trotzdem von dem Vermieter in Anspruch genommen wird, hat im Innenverhältnis aber einen Ausgleichsanspruch gegen denjenigen, der weiter die Wohnung nutzt.

Denn regelmäßig wird bei Auflösung einer häuslichen Gemeinschaft davon auszugehen sein, dass eine hälftige Kostenteilung mangels Nutzung nicht mehr erfolgen soll, es sei denn, es ist ausdrücklich etwas anderes vereinbart. Der Mieter, der in der Wohnung bleibt, muss also – aber nur im Innenverhältnis – in der Regel alle Kosten tragen.

Kündigen kann der Vermieter die Wohnung, auch wenn einer der Mieter ausgezogen ist, nur bei einem berechtigten Interesse (z.B. Eigenbedarf) mit gesetzlicher Frist oder ggfls. auch fristlos, etwa bei Zahlungsverzug oder etwa bei nicht vertragsgemäßer Nutzung (z.B. unberechtigte Gebrauchsüberlassung an Dritte) nach vorheriger Abmahnung, §§ 543, 573 BGB.

Gerade die „Provozierung“ einer fristlosen Kündigung hat aber oftmals weitere Schadensersatzforderungen des Vermieters zur Folge (z.B. Zinsen, Rechtsverfolgungskosten), sodass zu dieser Vorgehensweise grundsätzlich nicht geraten werden kann.

P.S.: Ihre weiteren Fragen

Die sauberste Lösung wäre eine gemeinsame Kündigung der Wohnung. Nur dann gilt, dass Ihre Partnerin mit Beendigung des Mietverhältnisses aus den rechtlichen Verpflichtungen ebenso wie Sie entlassen ist. Sie persönlich könnten Ihre Partnerin nur im Innenverhältnis von Ansprüchen des Vermieters freistellen für Forderungen des Vermieters, die nach einem Auszug Ihrer Partnerin entstehen würden. Eine solche Vereinbarung hätte im Innenverhältnis nur klarstellende Funktion, denn wie oben bereits erwähnt, ist mit Auflösung der häuslichen Gemeinschaft im Innenverhältnis davon auszugehen, dass Forderungen, die nach dem Auszug entstehen, letztlich von dem Mieter zu tragen sind, der die Wohnung allein weiternutzt. Trotzdem darf der Vermieter aber auch noch nach einem Auszug auf beide Mieter bis zur gemeinsamen Vertragsbeendigung zugreifen.
Im Falle einer Kündigung ist die Übergabe des Kündigungsschreibens, das von Ihnen beiden unterzeichnet werden muss, ausreichend und sogar besser als ein Einschreiben. Auch kann das Kündigungsschreiben von einem unabhängigen Zeugen als Boten in den Briefkasten des Vermieters eingeworfen werden. Der Bote sollte aber das Schreiben vorher auch gesehen haben.



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