Der direkte Draht zum Anwalt:
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00 Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen.

Mietvertrag: Gemeinsame Wohnung - Rechtsfragen zum Auszug einer Person

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Michael Zemann
Stand: 23.09.2011

Frage:

Ich habe zusammen mit meiner Partnerin einen Mietvertrag unterschrieben. Seit 01.07.2007 wohnen wir gemeinsam.
Eine Kaution wurde nicht gestellt.
Sie möchte jetzt ausziehen und hat zum 01.10.2011 auf Ende des Jahres gekündigt.
Der Vermieter sagt, Sie kann gar nicht kündigen.
Wir müssen gemeinsam kündigen.
Problem: er würde in diesem Fall die Wohnung nicht mehr vermieten wollen.
Ich selbst könnte aber ohne zu kündigen und ohne daß er mir kündigt, weiter wohnen bleiben.
Einen Untermieter würde er mir nicht erlauben.
(Hat dies aber der Partei eins über uns schon erlaubt.)
} Wohnsituation: Vermierter EG / wir erster Stock / zweiter Mieter DG

Fragen:
Der Vemieter sagt ganz offen, er möchte den Rechtszugriff auf meine Freundin nicht aufgeben.
Erlischt dieser nicht nach einer gewissen Zeit, nach der Sie bereits ausgezogen ist?

Falls nicht und ich bezahle nur die Hälfte der Miete weiter wie bisher,
ist Sie dann verpflichtet die zweite Hälfte nach wie vor zu bezahlen?
Und gegebenenfalls wie lang?
}} Sie hat zum Jahresende gekündigt, und würde noch drei Monate Miete mitbezahlen.
Würde falls Sie dies nicht tut, der Vermieter die zweite Hälfte bei mir einfordern können?

Darf ich einen Untermieter entgegen seines Willens aufnehmen?

Wie könnte der Vermieter mir in der jetzigen Situation Kündigen?

Auszug aus dem Vertrag:
Kündigung muß schriftlich bis zum 3. Werktag des ersten Monats der Kündigung erfolgen
Kündigungsfrist 3 Monate bei Mietverhältnis weniger als 5 Jahre

Untervermietung nur mit Zustimmung des Vermieters
Das Recht des Mieters, bei berechtigtem Interesse an der Untervermietung die erlaubnis des vermieters hierzu zu verlangen, bleibt unberührt (& 540 Abs. I satz 1BGB)

hat der Vermieter zugestimmt, bleibt der Mieter als Gesamtschuldner mit dem dritten für die erfüllung der Verpflichtungen aus dem Mietvertrag haftbar.

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-11
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen
Kontakt zum Autor des Beitrages:
Rechtsanwalt Michael Zemann   |Hier klicken

Antwort:

Da Sie und Ihre Partnerin den Mietvertrag gemeinsam unterschrieben haben, sind Sie beide als Mieter aus dem Mietvertrag berechtigt und verpflichtet. Sie sind also mit Ihrer Partnerin Mietvertragspartei, §§ 535, 541 BGB. Richtig ist daher, dass nur gemeinsam rechtswirksam gekündigt werden kann. Die Kündigung Ihrer Partnerin ist damit leider unwirksam.

Allein der Auszug aus der Wohnung führt auch nicht zu einer „Enthaftung“ aus dem Mietverhältnis, auch nicht nach längerer Zeit. Derjenige, der auszieht, haftet daher im Verhältnis zum Vermieter als Gesamtschuldner auf die Mietzahlung in voller Höhe, wenn etwa der in der Wohnung verbliebene Mieter nicht zahlt. Auch alle anderen, etwaigen Forderungen aus dem Mietverhältnis sind hiervon betroffen. Der Vermieter ist also nicht darauf beschränkt, von dem verbliebenen oder ausgezogenen Mieter nur jeweils 50 % zu verlangen. er kann von jedem Mieter die Miete in voller Höhe verlangen, insgesamt natürlich nur die vertraglich vereinbarte Miete.

Eine Entlassung Ihrer Partnerin aus dem Mietvertrag ist nur mit Zustimmung des Vermieters möglich, und damit mit einer möglichst schriftlichen Vereinbarung zwischen Ihnen, Ihrer Partnerin und dem Vermieter. Da dies der Vermieter nicht wünscht, bleibt nur die Möglichkeit einer gemeinsamen Kündigung.

Eine Untervermietung eines Teils oder der gesamten Wohnung ist nur mit Zustimmung des Vermieters möglich, § 540 Abs. 1 BGB. Bei Verweigerung der Zustimmung bleibt nur die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist, § 540 Abs.1 Satz 2 BGB. Auch diese Kündigung müsste gemeinsam erklärt werden. Letztlich ist diese Variante damit kein Lösungsansatz in Ihrem Fall.

Der Mieter, der auszieht und trotzdem von dem Vermieter in Anspruch genommen wird, hat im Innenverhältnis aber einen Ausgleichsanspruch gegen denjenigen, der weiter die Wohnung nutzt.

Denn regelmäßig wird bei Auflösung einer häuslichen Gemeinschaft davon auszugehen sein, dass eine hälftige Kostenteilung mangels Nutzung nicht mehr erfolgen soll, es sei denn, es ist ausdrücklich etwas anderes vereinbart. Der Mieter, der in der Wohnung bleibt, muss also – aber nur im Innenverhältnis – in der Regel alle Kosten tragen.

Kündigen kann der Vermieter die Wohnung, auch wenn einer der Mieter ausgezogen ist, nur bei einem berechtigten Interesse (z.B. Eigenbedarf) mit gesetzlicher Frist oder ggfls. auch fristlos, etwa bei Zahlungsverzug oder etwa bei nicht vertragsgemäßer Nutzung (z.B. unberechtigte Gebrauchsüberlassung an Dritte) nach vorheriger Abmahnung, §§ 543, 573 BGB.

Gerade die „Provozierung“ einer fristlosen Kündigung hat aber oftmals weitere Schadensersatzforderungen des Vermieters zur Folge (z.B. Zinsen, Rechtsverfolgungskosten), sodass zu dieser Vorgehensweise grundsätzlich nicht geraten werden kann.

P.S.: Ihre weiteren Fragen

Die sauberste Lösung wäre eine gemeinsame Kündigung der Wohnung. Nur dann gilt, dass Ihre Partnerin mit Beendigung des Mietverhältnisses aus den rechtlichen Verpflichtungen ebenso wie Sie entlassen ist. Sie persönlich könnten Ihre Partnerin nur im Innenverhältnis von Ansprüchen des Vermieters freistellen für Forderungen des Vermieters, die nach einem Auszug Ihrer Partnerin entstehen würden. Eine solche Vereinbarung hätte im Innenverhältnis nur klarstellende Funktion, denn wie oben bereits erwähnt, ist mit Auflösung der häuslichen Gemeinschaft im Innenverhältnis davon auszugehen, dass Forderungen, die nach dem Auszug entstehen, letztlich von dem Mieter zu tragen sind, der die Wohnung allein weiternutzt. Trotzdem darf der Vermieter aber auch noch nach einem Auszug auf beide Mieter bis zur gemeinsamen Vertragsbeendigung zugreifen.
Im Falle einer Kündigung ist die Übergabe des Kündigungsschreibens, das von Ihnen beiden unterzeichnet werden muss, ausreichend und sogar besser als ein Einschreiben. Auch kann das Kündigungsschreiben von einem unabhängigen Zeugen als Boten in den Briefkasten des Vermieters eingeworfen werden. Der Bote sollte aber das Schreiben vorher auch gesehen haben.



Interessante Fälle aus der E-Mail-Rechtsberatung zu Timesharing

Jobcenter übernimmt keine Miet- und Heizkosten bei Untermiete | Stand: 19.06.2015

FRAGE: Ich beziehe ALGII, habe einen Untermietvertrag für 1 Zimmer seit 04.03.2015 in der Wohnung meines Bekannten (keine Bedarfsgemienschaft). Das Jobcenter zahlt mir bis heute keine Kosten für Unterkunf...

ANTWORT: Das Jobcenter muss Kosten für Unterkunft und Heizung nur dann tragen, wenn Sie nachweisen können, dass sie einer wirksamen und nicht dauerhaft gestundeten Mietzinsforderung ausgesetzt sind (vgl ...weiter lesen

Ehemaliger Lebenspartner möchte Miete nicht mehr mitzahlen | Stand: 06.06.2013

FRAGE: Ich lebe in einer nichtehelichen Gemeinschaft mit meinem Partner und meiner leiblichen Tochter. Wir haben einen gemeinsamen Mietvertrag. Nun kam es zur Trennung und ich habe ihm im Affekt seine Sache...

ANTWORT: Für die Frage, ob Ihr ehemaliger Lebenspartner berechtigt ist die Mietzahlungen zu verweigern kommt es im wesentlichen auf den Inhalt des Mietvertrages an. Sie schreiben hierzu, dass Sie einen gemeinsame ...weiter lesen

Untermietvertrag kündigen um die Wohnung selbst wieder zu bewohnen | Stand: 23.03.2011

FRAGE: Habe meine angemietete Wohnung untervermietet. Mündlich vereinbart wurde mit dem Untermieter eine Mietdauer vom 15.02.2011 bis 30.06.2011, die im Falle einer Verlängerung des Projekts des Untermieter...

ANTWORT: Sehr geehrte Mandant,Zutreffend gehen Sie davon aus, dass der zwischen Ihnen und dem Arbeitgeber geschlossene Vertrag nach Art. 3 Satz 1 MV (Tenancy agreement) auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Das ...weiter lesen

Wer trägt die Kosten für die Fenstererneuerung? | Stand: 11.01.2011

FRAGE: Ich besitze eine Dachgeschosswohnung in einer Mehrfamilienhauswohnanlage ca. Bj. 1985. Jetzt habe ich festgestellt, dass die 3 (übergroßen) Dachflächenfenster durch ständigen Wassereintrit...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant,Frage: Wer trägt die Kosten für die Fenstererneuerung ? Eigentümer oder Gemeinschaft ?Da es sich bei den Dachflächenfenstern um Gemeinschaftseigentum handelt ...weiter lesen

Vermieter kündigt weil die Mieterin in einer Beziehung ist | Stand: 29.10.2010

FRAGE: Bei Einzug in meine heutige Wohnung war ich Single und bin auch alleine, wie der Mietvertrag auch abgeschlossen ist eingezogen. Relativ kurzfristig danach bin ich eine Beziehung eingegangen. Mein Lebenspartne...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant,Eine Kündigung der Vermieterin dürfte zum derzeitigen Zeitpunkt nicht begründet sein. Eine nicht vom Vermieter zuvor erlaubte Gebrauchsüberlassung der Wohnun ...weiter lesen

Inwieweit darf der Verwalter einer WEG die Heizkostenverteilung bestimmen? | Stand: 09.03.2010

FRAGE: Ich wohne in einem Reihenhaus (Eigentum) das im Rahmen einer WEG verwaltet wird.Unser Verwalter will die Heizkosten wie folgt aufteilen:Grundkosten, nach m²Verbrauchte Einheiten, nach abgelesene...

ANTWORT: Sehr geehrte Mandantin,grundsätzlich ist die Kostenverteilung in § 16 Absatz 2 Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Danach ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümer ...weiter lesen


Rechtsbeiträge über Miet-/ Immobilienrecht
Interessante Beiträge zu Timesharing

Airbnb: Untervermietung an Touristen rechtens?
| Stand: 01.03.2016

Die Online-Plattform Airbnb stellt den Kontakt zwischen privaten Gastgebern und Touristen her und übernimmt die Abwicklung der Buchung. Die Idee, die dahinter steckt, ist die zeitweilige Vermietung des eigenen Wohnraums, ...weiter lesen

Nicht genehmigte Untervermietung berechtigt zur fristlosen Kündigung
| Stand: 04.10.2013

Wer seine Wohnung ohne Erlaubnis untervermietet und das dann vor dem Vermieter auch noch leugnet, dem kann eine fristlose Kündigung drohen. Das Amtsgericht München entschied nun, dass diese in so einem Fall auch ...weiter lesen

Kein absolutes Tierverbot im Hausfahrstuhl
| Stand: 30.07.2013

Das rigorose Verbot, in den Fahrstühlen eines Hauses Tiere zu befördern, ist hinfällig. Selbst wenn das die Gemeinschaft von Wohnungseigentümern beschlossen und in ihre Hausordnung aufgenommen haben sollte. ...weiter lesen

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-11
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen
Kontakt zum Autor des Beitrages:
Rechtsanwalt Michael Zemann   |Hier klicken

SEHR GUT
4.5 Sternenbewertungen

19.852 Kundenbewertungen
Bewerten auch Sie den Anwalt
nach dem Gespräch !

   | Stand: 29.03.2017
Danke! Wenn man ein rechtliches Problem hat möchte man gerne sofort seine Chncen und Risiken kennen. Ich kenne keine anderen Anwalt bei dem das schneller geht eine erste Einschätzung zu bekommen! Danke Dass es Euch gibt!

   | Stand: 28.03.2017
RA Andreas Wegener ist ein kompetenter und freundlicher Anwalt - sehr empfehlenswert! Die Anwaltshotline ist ein guter Service, den ich schon häufig und gerne genutzt habe, um schnell und unkompliziert kompetente Antworten auf kinifflige Fragen zu bekommen.

   | Stand: 28.03.2017
ich finde diese Einrichtung sehr sehr hilfreich - gerade wenn man nicht so recht weiß, wohin man sich wenden kann Vielen Dank nochmals

Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-11
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen



Wichtige Themen:

Rechtsanwalt für Mietrecht | Allgemeine Rechtsfragen | Mietrecht | Wohnungseigentumsrecht | Beteiligung | Betriebskosten | Instandhaltungskosten | Kautionsabrechnung | Kündigung Mietverhältnis | Mietpfandrecht | Renovierung | Untermieterlaubnis | Untermietverhältnis | Untermietvertrag | Untermietzuschlag | Untervermietung

Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:


ERFOLGSAUSSICHTEN CHECK

Lassen Sie 10 Anwälte urteilen

Lohnt sich ein Anwalt? Lassen Sie das Risiko Ihrer Rechtsangelegenheit von unabhängigen Rechtsanwälten bewerten. ...weiter lesen
Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:

HOMEPAGE TOOLS
NEU und exklusiv für Webmaster

Machen Sie Ihre Website rechtssicher! Mit unseren kostenlosen Homepage-Tools minimieren sie das Risiko einer Abmahnung. Egal ob Impressum, Disclaimer oder AGB. ...weiter lesen
Recht auf Ihrer Website

JURA TICKER

Die neuesten Meldungen auf Ihrer Website
Der Jura-Ticker bietet Ihren Besuchern aktuelle Gerichtsurteile, die stets interessant und leserfreundlich geschrieben sind. Dieser Content ist kostenlos in jede Website integrierbar und wird von uns regelmäßig mit einer neuen Meldung bestückt. Rechtsgebiete, Größe und Farben des Tickers können dabei an den eigenen Internetauftritt angepasst werden.

Deutsche Anwaltshotline
Anwaltshotline
Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-11
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen


E-Mail Beratung Online-Rechtsberatung per E-Mail. Antwort innerhalb weniger Stunden „schwarz auf weiß“. Jetzt Anfragen