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Mietvertrag mit GmbH


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Thomas Nolting
Stand: 19.09.2011

Frage:

Wir beabsichtigen mit einer GmbH einen Mietvertrag abzuschließen.
Wer ist der Mieter:
Die GmbH alleine
oder vertreten durch den Geschäftsführer?
Die Mieter möchten, dass nur GmbH angegeben wird - ohne Geschäftsführer. Was ist sinnvoll - evtl. bei Konkurs der GmbH?

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Antwort:

Es macht rechtlich keinen Unterschied, ob in dem Mietvertrag die GmbH als Mieter oder die GmbH (vertreten durch die Geschäftsführer“ steht. Vertragspartner ist immer die GmbH, da diese als juristische Person selbst rechtsfähig ist und selbst Verträge schließen kann. Sie muss sich dabei eben nur durch ihre/n Geschäftsführer vertreten lassen. Der Geschäftsführer hat aber mit dem Vertrag nichts zu tun, außer eben, dass er ihn für die GmbH abschließt.

Wichtig ist die Tatsache, wer aktuell, zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses Geschäftsführer ist, lediglich dafür, ob der Vertrag wirksam mit der GmbH zustande kommt. Ist die GmbH nicht ordnungsgemäß vertreten, etwa weil eben nicht der Geschäftsführer den Vertrag unterzeichnet hat, kommt der Vertrag grundsätzlich nicht mit der GmbH zustande. Aus diesem Grund sollten Sie sich jedenfalls Klarheit darüber verschaffen, wer tatsächlich Geschäftsführer ist.
Es gibt zwar auch die Möglichkeit, eine Vertretung über einen Vertrauenstatbestand zu generieren (wenn also die GmbH den Anschein erweckt hat, ordnungsgemäß vertreten zu sein). Wenn es sich allerdings im Vorfeld zu einem Vertragsverhältnis als möglich darstellt, klare Verhältnisse zu schaffen, würde ich diese Möglichkeit ergreifen.

Um im Falle einer Insolvenz der GmbH abgesichert zu sein, könnten Sie zusätzlich zu der GmbH die/den jeweiligen Geschäftsführer ebenfalls als Mieter in den Vertrag aufnehmen. Dann wäre nicht nur die GmbH Mieter, sondern eben auch der Geschäftsführer. Bei einer Insolvenz der GmbH könnte dann immer noch auf den Geschäftsführer zugegriffen werden, weil dieser als Mieter auch für die Miete haftet.
Ein Durchgriff auf den Geschäftsführer ist ansonsten nur dann möglich, wenn Sie diesen nachweisen könnten, dass er zur Zeit der Unterzeichnung des Mietvertrages bereits wusste, dass die GmbH von Insolvenz bedroht ist. Auch dann wird ein Durchgriff jedoch schwierig.

Weiterhin ist es noch möglich, eine gewisse Sicherheit durch eine Bürgschaft des Geschäftsführers zu erreichen. Dann haftet dieser ebenfalls persönlich für (Miet-)Schulden der GmbH.




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