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Hausverkauf - rechtssicherer Vertrag


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 08.09.2011

Frage:

Meine Mutter besitzt ein Haus, was sie über eine Bank zum Verkauf anbietet. Leider ließ sich bisher kein Käufer für das Haus finden und es steht jetzt schon fast 6 Jahre leer. Nun hat sich ein Interessent gemeldet, der das Haus unbedingt sofort haben möchte. Er hat meiner Mutter das Angebot gemacht 1 Jahr lang 350 € Miete zu zahlen und in einem Jahr, wenn er Geld bekommt, was er fest angelegt hat den Kaufpreis von 23000 €. Er möchte sofort in das Haus einziehen und damit beginnen das Haus zu renovieren, sodass er vor dem Winter noch darin wohnen kann.

Das Haus ist in einem sehr schlechten Zustand und so wie es jetzt ist eigentlich nicht bewohnbar.
Meine Angst ist das der vermeintliche Käufer die 23000 € nach einem Jahr nicht bezahlt oder bezahlen kann, aber in dem Jahr schon einiges umgebaut hat und wir bei nicht Zahlung des Kaufpreises den Mieter nicht so ohne Weiteres aus dem Haus bekommen. Wie gesagt steht das Haus schon lange leer und ist in einem sehr schlechten Zustand. Außerdem ist meine Mutter nicht mehr die Jüngste und es belastet sie sehr, sodass wir alle froh wären, wenn das Haus verkauft wird.

Nun meine Frage: Kann man einen Miet-/Kaufvertrag machen, der dieser beschriebene Situation gerecht wird und gesetzlich abgedeckt ist, sodass wir uns keine Sorgen machen müssen, wenn der Käufer nach einem Jahr sagt, er möchte das Haus nun doch nicht mehr haben? Wer macht so einen Vertrag, sodass wir gesetzlich abgesichert sind? Rechtsanwalt? Notar oder die Bank?

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Antwort:

Machbar wäre ein solcher Vertrag sicherlich, wenn auch nicht unbedingt ratsam und nach meinem Dafürhalten auch nicht notwendig (s.u.). Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Der Gesetzgeber knüpft gewisse Rechtsfolgen also an den Begriff vertragsgemäß an und legt dem Vermieter die Pflicht auf, diesen Zustand während der Vertragszeit zu erhalten. Entscheidend ist damit die Frage, was vertragsgemäß ist. Hat der Mieter z. B. eine renovierte Wohnung übernommen, so ist das der vertragsgemäße Zustand. Hat, wie möglicherweise in Ihrem Fall, der Mieter eine vollständig herabgewohnte Mietsache mit erheblichen Mängeln gemietet, so ist eben dieser Zustand vertragsgemäß. Regelmäßig schlägt sich der Zustand der Mietsache in der Höhe des Mietpreises nieder. Sofern Sie den Zustand im Mietvertrag genau beschreiben und ggf. durch entsprechende Klauseln absichern, wäre also ein Mietvertrag durchaus mit dem derzeitigen Zustand darstellbar. Um an dieser Stelle Frage 2 zu beantworten: Einen solchen Vertrag kann ich Ihnen selbstverständlich nach entsprechender Honorarvereinbarung ausarbeiten. Einer notariellen Beurkundung bedarf ein solcher Mietvertrag im Gegensatz zum Kaufvertrag nicht. Eine Bank wäre nicht nur überfordert, sondern auch nicht in der Lage, einen vernünftigen Mietvertrag zu entwerfen.

Dennoch geht meine Empfehlung für Sie in eine andere Richtung, die ich angesichts Ihrer jahrelangen erfolglosen Verkaufsversuche einer Vermietung vorziehen würde. Sie sollten sogleich den notariellen Kaufvertrag mit dem Interessenten abschließen und das Anwesen bereits jetzt an ihn verkaufen und auch übergeben. Lediglich die Kaufpreiszahlung bzw. Fälligkeit wird in dem Vertrag in das Jahr 2012 verlegt, wenn also der Interessent den avisierten Geldbetrag erhält. Damit vermeiden Sie sämtliche Probleme, die möglicherweise bei Störungen des Mietverhältnisses auftreten könnten. Der Erwerber wird erst dann als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen, wenn der Kaufpreis an Sie gezahlt wurde (Anweisung an den Notar). Zuvor erhält er zu seiner Sicherheit eine Vormerkung im Grundbuch. Damit ist sein Recht auf Umschreibung nach erfolgter Zahlung sichergestellt. Die Zahlung des Kaufpreises kann problemlos so gestaltet werden, dass er während des Jahres bis zur Fälligkeit des Restkaufpreises monatliche Raten von z. B. 350,00 EUR an Sie zahlt. Sie hätten damit das gleiche Ergebnis, wie bei einer vorangegangenen Vermietung, jedoch ohne besondere Risiken, erzielt. Im Übrigen wissen Sie dann bereits jetzt, ob der Interessent ernsthafte Kaufabsichten hat. Zahlt er in einem Jahr nicht, bleiben Sie Eigentümer Ihres Hauses und die Vormerkung wird gelöscht. Über die vom Erwerber bis dahin geleisteten Renovierungsarbeiten könnte im Kaufvertrag für den Fall der Rückabwicklung mangels Zahlung eine Verfallklausel aufgenommen werden. Der Erwerber wird bei diesem Vorschlag bereits jetzt Farbe bekennen müssen.




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