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Pachtvertrag - vorzeitige Auflösung?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Tim Vlachos
Stand: 06.09.2011

Frage:

Wir, in dem Fall meine Frau alleinig, haben einen für ein Seminarhaus einen Pachtvertrag abgeschlossen mit einer Laufzeit von 5 Jahren. Nach nunmehr über einem Jahr, möchten wir den Vertrag gern vorzeitig kündigen. Der Verpächter ist bereit einen Nachmieter zu akzeptieren, aber eine Kündigung ist wohl nicht möglich. Ist das so?

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Antwort:

1.
Man unterscheidet bzgl. der Miet- oder Pachtzeit folgende Varianten von Geschäftsraumiet/Pachtverträgen.
-Verträge von unbestimmter Dauer (unbefristete Verträge)
-Verträge von bestimmter Dauer mit echter Befristung,
-Verträge von bestimmter Dauer mit Verlängerungsmöglichkeit (unechte Befristung)

Die Vertragspartner sind bei der Festlegung der Mietdauer frei. Üblich sind- wie auch in Ihrem Fall- Verträge von bestimmter Dauer, bei denen der Anfangs- und Endtermin ausdrücklich festgelegt wird.
Eine wirksamer Zeitmiet/Pachtvertrag schließt eine ordentliche, nicht aber eine außerordentliche (fristlose) Kündigung aus.

2.
Der Vermieter/Verpächter von Gewerberaum ist ohne eine vertragliche Vereinbarung nur in Ausnahmefällen zur Entlassung des Mieters/Pächters verpflichtet, wenn dies im Rahmen einer Interessenabwägung nach Treu und Glauben geboten erscheint. Ein Anspruch auf Nachmietergestellung kann bestehen, wenn ein dringendes und schutzwürdiges Interesse an der Vertragsauflösung besteht und dieses Interesse das Interesse des Vermieters an der Fortsetzung deutlich übersteigt. Dies kann der Fall sein, wenn der Weiterbetrieb den Mieter/Pächter in eine echte wirtschaftliche oder persönliche Notlage führt. Der Mieter/Pächter darf die Umstände nicht bewusst selbst herbeigeführt haben. Der Nachmieter muss geeignet und zumutbar sein. Dies setzt voraus, dass der Nachmieter bereit ist, den Mietvertrag des alten Vertrages abzuschließen oder in diesen unverändert einzutreten.
Hinweis: Der Anspruch des Pächters ist die Ausnahme. Grundsätzlich bleibt es bei dem Grundsatz, Verträge muss man halten.
Für die Übernahme eines Pachtvertrages durch einen Nachpächter sollte dringend auf eine eindeutige schriftliche Erklärung vom Verpächter und Nachpächter bestanden werden.



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