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Maklerprovision gerechtfertigt?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 30.08.2011

Frage:

Ist Maklercourtage im Folgenden berechtigt?
Unser Vermieter bestimmt einen Verwalter zur Betreuung seines Eigentums, in welchem wir seit Nov. 2000 wohnen. Im Dezember 2010 nahm dieser Kontakt zu uns auf, um sich vorzustellen und uns über eine geplante Mieterhöhung zu informieren. Ferner sollte er im Auftrag des Eigentümers den Wert der Immobilie einschätzen. Im Laufe dieses Gespräches stellte sich heraus, dass der Vermieter über den Verkauf dieser Immobilie nachdenke, aber es ändere für uns vorerst nichts.
Da wir schon seit Jahren über den Erwerb nachgedacht haben, fragten wir nach dem voraussichtlichen Preis des Objekts. Daraufhin hat er einen Ca-Preis genannt und uns die Vorzüge von Wohneigentum erläutert; jeweils mit der Bemerkung, dass er uns zu nichts überreden wolle, denn er verdiene daran sowieso nichts.

Beim zweiten Besuch - einige Wochen später - ließ er sich die von uns unterschriebenen Formulare zur Mieterhöhung aushändigen. Beiläufig erwähnte er, dass er die Unterlagen so spät abhole, weil er annahm, wir würden vielleicht doch kaufen.
Da wurde uns zum ersten Mal bewusst, dass unser Vermieter doch ernsthaft über einen Verkauf nachdenkt. Hierauf haben wir beim Vermieter telefonisch angefragt, ob er die Wohnung an uns verkaufen möchte und wenn ja, zu welchem Preis. Er konnte uns zu diesem Zeitpunkt weder einen Preis, noch tatsächliche Verkaufsabsichten mitteilen und erbat sich eine Bedenkzeit von 4 Wochen. Wir einigten uns auf eine Frist von 2 Wochen.

Drei Wochen warteten wir vergebens auf Antwort unseres Vermieters. Durch Zufall entdeckten wir ein Exposé im Spam-Ordner unseres Postfachs, das uns vom Verwalter gemailt wurde. In diesem Exposé wurde ein höherer Kaufpreis und eine Maklercourtage von 3,57% gefordert. Im Anschreiben der Mail wurde für uns ein geringerer Kaufpreis als im Exposé genannt, sodass wir dieses Exposé außer Acht ließen.

Wir haben nicht sofort auf dieses Angebot reagiert. Einige Tage später rief der Verwalter an, um nachzufragen. Wir bekundeten Interesse und baten ihn in seiner Eigenschaft als Verwalter beim Vermieter anzufragen, ob der Preis verhandelbar sei. Beim nächsten Anruf teilte er uns mit, dass ein Nachlass nicht möglich sei, und sprach davon, dass bei einem Kauf auch die Courtage fällig werden würde. Daraufhin setzten wir uns mit dem Vermieter in Verbindung, um zu klären, warum der Verwalter eine Maklercourtage verlangen kann. Der Vermieter räumte ein evtl. Fehlverhalten seinerseits ein, da er auf unsere Nachfrage hin dem Verwalter den Maklerauftrag erteilt hat.

Da wir den Makler/Verwalter nicht beauftragt haben und er uns auch nie über den Maklerauftrag informiert hat, ist unserer Meinung nach die geforderte Courtage nicht gerechtfertigt.

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Antwort:

Fragestellung: Maklerprovisionsanspruch gem. § 652 BGB

Der Provisionsanspruch des Maklers gem. § 652 Abs. 1 BGB verlangt den Abschluss eines Maklervertrages (I), die Tätigkeit des Maklers (II), das Zustandekommen des Hauptvertrages (III) und den Ursachenzusammenhang (Kausalität) zwischen der Tätigkeit und dem Abschluss des angestrebten Vertrages (IV); dann ist die Provision verdient.

I. Maklervertrag

Ein schriftlicher Maklervertrag ist zwischen Ihnen und dem Makler/Verwalter (EURAG) nicht geschlossen worden. Dies ist auch nicht erforderlich, da Schriftform nicht vorgeschrieben ist. Ein Vertragsschluss kann sich aus einer mündlichen Vereinbarung/Bestätigung oder/und aus den äußeren Umständen ergeben. In der Zusendung des Exposé ist das Angebot des Maklers an Sie zu sehen, einen Maklervertrag mit Provisionsabrede abzuschließen. Denn in dem Exposé sind ausdrücklich die Provisionspflicht sowie Höhe angesprochen und die AGB beigefügt. Nach Ihrer Mitteilung bekundeten Sie nach Erhalt des Exposé in einem Telefonat Interesse an dem Kauf der ETW. Darin kann bereits der Abschluss des Maklervertrages gesehen werden. Dass Sie ihn in seiner Eigenschaft als Verwalter angesprochen haben, dürfte dem nicht entgegenstehen. Sie hätten bei Kaufinteresse nach Erhalt des Exposé ausdrücklich den Abschluss eines Maklervertrages bzw. eine Provisionspflicht oder Übernahme ablehnen sollen. Ob der Eigentümer der ETW den Makler beauftragt hat oder nicht, spielt für Ihre Provisionspflicht keine Rolle. Dies mag für den Provisionsanspruch des Maklers gegenüber dem Verkäufer relevant sein. Es könnte also durchaus an dieser Stelle für Sie problematisch werden, sofern Sie das Zustandekommen eines Maklervertrages bestreiten.

II. Tätigkeit des Maklers

Der Nachweismakler benennt einen dem Kunden bis zu diesem Zeitpunkt als Interessent nicht bekanntes Objekt oder den Verkäufer oder die Möglichkeit zum Abschluss eines Kaufvertrages über ein Objekt. Diese Form ist der Regelfall, weil der Makler mit dem Nachweis bereits die Provision verdient hat, ohne dass es auf weitere Vermittlungsbemühungen ankommt, vgl. Bamberger/Roth/Kotzian-Marggraf BGB 2. Aufl. 2008 § 652 Rn 24. Das Objekt und den Verkäufer konnte der Makler Ihnen nicht mehr vermitteln, da Ihnen beides bereits bekannt war. Der Makler kann deshalb allenfalls die Provision verdienen, wenn er Ihnen die Gelegenheit zum Abschluss des Vertrages vermittelt hat oder anders ausgedrückt, wenn Sie erst durch ihn erfahren haben, dass das Objekt zum Verkauf stand und vom Vermieter/Eigentümer angeboten wurde. Es genügt, dass der Auftraggeber durch den Nachweis in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den gewünschten Hauptvertrag einzutreten, vgl. BGHZ 112, 63. Auch dies ist nach Ihrer Schilderung nicht eindeutig. Das erste Gespräch im Dezember 2010 könnte bereits als Nachweis zum Abschluss eines Kaufvertrages geeignet gewesen sein. Allerdings hätte er sodann sofort auf seine Maklertätigkeit sowie eine Provisionspflicht und den Abschluss eines Maklervertrages hinweisen müssen. Beim zweiten Gespräch anlässlich der Mieterhöhung verdichtet sich der Nachweis, da Sie nach Ihrer Mitteilung in diesem Gespräch erstmals vom konkreten Verkaufswillen des Eigentümers vom Makler erfuhren. Allerdings hatten Sie auch zu diesem Zeitpunkt noch keinen Maklervertrag schließen können, da Ihnen die Maklereigenschaft noch unbekannt war. Danach nahmen Sie dann selbst Kontakt zum Verkäufer auf, sodass der Makler später trotz der Bedenkzeit den Nachweis nicht mehr erbringen konnte. Das nachfolgende Zusenden des Exposé ändert daran nichts mehr. M.E. dürfte es an dieser Stelle für den Makler schwer werden, den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages zu beweisen. Denn beweispflichtig für den Nachweis als Voraussetzung des Provisionsanspruchs ist allein der Makler.

III. Zustandekommen des Hauptvertrages

Ziel der Tätigkeit des Maklers ist der Abschluss des gewünschten Vertrages, welcher rechtlichen Bestand haben muss. Nach den vorliegenden Informationen ist nicht eindeutig, ob Sie den Kaufvertrag bereits abgeschlossen haben oder nicht. Selbstverständlich kann die Provision nur und frühestens nach Abschluss des Kaufvertrages über die ETW verdient werden.

IV. Kausalität

In diesen Fragenkomplex fallen die im Maklerrecht typischen und am häufigsten auftretenden Fälle der (zumeist behaupteten) Vorkenntnis des Kunden über die zum Vertragsschluss (Hauptvertrag) führenden wesentlichen Nachweise. Bei diesem Punkt treten Überschneidungen zum bereits erörterten Punkt Maklertätigkeit auf. Wie bereits erörtert, müsste der Makler beweisen, dass seine Tätigkeit ursächlich für den Vertragsabschluss war (s.o.).

Im Ergebnis sind für den Makler zwei Punkte problematisch, nämlich zum einen der Abschluss eines Maklervertrages und zum anderen der Beweis, dass gerade er den Nachweis zum Abschluss des Kaufvertrages erbracht hat. Beides dürfte schwierig für ihn werden und vornehmlich als Beweisproblem auftreten. Ihnen ist zu empfehlen, mit schriftlichen Äußerungen sehr zurückhaltend zu sein, damit Sie nicht versehentlich eine für Sie schlechtere Ausgangsposition schaffen. Sollte der Makler seinen Provisionsanspruch gegen Sie durchsetzen wollen, können Sie sich gerne zwecks Abwehr an mich wenden.



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