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Erben - Kosten und Vorgehensweise


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Wolfgang Philipp
Stand: 16.08.2011

Frage:

- Bruder XXXX, geb. 29.08.1958, ist am 12.05.2011 verstorben
- Nicht verheiratet jedoch in Lebensgemeinschaft lebend
- Keine Kinder
- Er und Lebenspartnerin sind GF im XXXX Pflegedienst
- Vor 4 Jahren wurde ein Eigenheim über Kredit gekauft 214 T€

Problem:
- Wir Erben (2 Brüder) wollen den 50% Hausanteil an die
Lebenspartnerin übergeben
- Der Kredit wurde in Höhe von 190 T€ (Deutsche Bank –
Teilkredite Bausparen, Kfw, Bank) aufgenommen
- Per 30.05.2011 noch 146 T€
- In Absprache mit der Lebenspartnerin würden wir die
Liegenschaft einschließlich des Mobiliars und aller
Verbindlichkeiten gegen eine Abstandszahlung von 34 T€
an sie übertragen.
Der Betrag ergibt sich aus der Differenz Kaufsumme und
getilgter Summe aufgeteilt auf beide Vertragspartner.

Fragen:
- Wie wird dieser Anteilsverkauf, so er rechtlich möglich ist,
gewertet (Erbübertragung oder allgemeiner Verkauf)?
- Welche Kosten entstehen dabei für Käufer und Verkäufer (ca.
Wert, Steuer, Finanzamt)?
- Können die Bankverträge so übernommen werden (bei
neuen Verträgen wären auch schlechtere Konditionen
denkbar)?
- Ist die vertragliche Formulierung und Beurkundung nur
über Notar möglich?
- Welcher Wert für die Kostenberechnung ist anzusetzen -
Veräußerungswert an Lebenspartnerin 34 T€ oder der
Anteil des Restkredites der Erben von etwa 73T€?
- Ist nochmals Grunderwerbssteuer fällig?
- Löschung des Anteiles der Erben am Haus nach
Grundbucheintrag automatisch?
- Muss die Entlassung aus der Mithaftung der Verträge bei der
Deutschen Bank zusätzlich beantragt werden?
- Ist es rechtens, dass die Deutsche Bank bis zur Klärung der
Hausübernahme die Nachlassbearbeitung der anderen
Geschäfts- und Privatkonten des Verstorbenen aussetzt?

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Antwort:

1. Es handelt sich dabei im Ergebnis um ein Kaufgeschäft, Zahlung eines Kaufpreises von 34 T€ + Freistellung von den Bankverbindlichkeiten.

2. Es handelt sich um ein Grundstücksgeschäft, welches grundsätzlich notariell zu beurkunden ist.

3. Wenn alle rechtlichen und vertraglichen Bedingungen des Verkaufs erfüllt sind, erklärt der Notar gegenüber dem Grundbuchamt die Auflassung (d.h. den Eigentumsübergang) und das Grundbuchamt nimmt die entsprechenden Einträge im Grundbuch vor.

4. Der Wert errechnet sich auf jeden Fall aus dem baren Kaufpreis und der Schuldübernahme und ist sowohl für die Notar-, Gerichtskosten und die Steuer maßgeblich.

5. Es fällt Grunderwerbssteuer an und zwar 3,5% aus der Gegenleistung = barer Kaufpreis + Schuldübernahme, also rd. 3800.-- €. Für die Steuer haften Käufer und Verkäufer gesamtschuldnerisch. Mitverkaufte Einrichtungen und Mobiliar unterliegen nicht der Grunderwerbssteuer, durch entsprechende Vertragsgestaltung lässt sich hier ggf. ein wenig Steuer sparen.

6. Grundsätzlich steht einer Fortführung der Darlehensverträge mit der Bank nichts entgegen. Ob Sie als Verkäufer aus der Mithaftung entlassen werden und die Bank die Lebensgefährtin Ihres Bruders als alleinigen Schuldner akzeptiert, ist mit der Bank zu verhandeln und hängt ggf. davon ab, in wie weit für das Darlehen ein gesicherter Kapitaldienst gewährleistet ist. Rechnen sie damit, dass sich die Bank die Gelegenheit nicht entgehen lässt, hierfür zusätzlich zu kassieren. Ein Rechtsanspruch auf Entlassung aus der Gesamthaft für das Darlehen besteht nicht. Schlimmstenfalls wäre umzuschulden.

7. Es entstehen Notar- und Gerichtskosten in Höhe von ca. 900.- €.

8. Da die Bank in Form der Darlehensverbindlichkeiten Ansprüche gegen Sie als Erben hat, kann sie die vollständige Abwicklung solange aufschieben, bis das Schicksal der Darlehensverbindlichkeiten geklärt ist. Wenn das Darlehen notleidend werden würde könnte, die Bank mit eventuellen anderen Guthaben die Aufrechnung erklären. Die Bank will also offensichtlich die Aufrechnungsmöglichkeit noch nicht aus der Hand geben. Dies ist nach den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Bank zulässig.



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