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Gebrauchtes Haus Kaufen


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 13.07.2011

Frage:

Ich möchte ein gebrauchtes Haus kaufen. Es besteht Unklarheit über div.Themen,z.B.ob die Anlage eines Bürgersteigs von der Gemeinde,welche bereits jetzt den Hausbesitzern angekündigt wurde, später auch noch von diesen finanziert werden muss,oder ob diese Kosten auf mich als den zukünftigen Hausbesitzer übergehen.
Desweiteren sind einige Formulierungen im Kaufvertrag,,die mir als Laie (und wahrscheinlich deswegen)unverständlich oder sonderbar erscheinen.
Es geht also um die Überprüfung desselben.
Das Haus soll 130 TSD kosten.
Außerdem:
Die Bank hätte gern den Kaufvertrag für den Kreditantrag.
Wie aber soll ich den Kaufvertrag mit allen rechtlichen Konsequenzen unterschreiben,wenn ich andererseits die Zusage für den Kredit noch nicht habe?
Ich bin auch nun schon unter Zeitdruck.

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

I. Frage: Wie aber soll ich den Kaufvertrag mit allen rechtlichen Konsequenzen unterschreiben, wenn ich andererseits die Zusage für den Kredit noch nicht habe?

Es sollte stets die richtige Reihenfolge beim Kauf eines Grundstücks eingehalten werden. Der notarielle Kaufvertrag wird frühestens nach Vorlage der Finanzierungsbestätigung durch die Bank unterzeichnet. Die Bank erhält vorab zur Überprüfung den vom Notar erstellten Entwurf, nachdem sich die Parteien über den Inhalt des Vertrages geeinigt haben. Sollte der Kaufvertrag vor der Finanzierungszusage unterzeichnet werden, trägt der Käufer sämtliche Rückabwicklungskosten, sofern die erhoffte Kreditzusage, aus welchen Gründen auch immer, unterbleibt. Denn einmal unterzeichnete Kaufverträge sind bindend und einzuhalten.

II. Überprüfung Kaufvertrag

Soweit §§ des Kaufvertrages (KV) unerwähnt bleiben, sind sie nicht zu kommentieren bzw. zu beanstanden.

§ 1: Die Buchgrundschuld der Sparkasse wird gelöscht, bevor Sie den Kaufpreis zahlen. Fälligkeitsvoraussetzung ist das Vorliegen der Löschungsbewilligung beim Notar (§ 4 KV). Liegt sie vor, muss der Notar sie lediglich noch zwecks Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt einreichen. Sie erwerben damit lastenfreies Eigentum.

§ 4: Die Auflassungsvormerkung dient zur Rangsicherung Ihrer späteren Eintragung in Abteilung I. des Grundbuchs. Es kann damit in der Zwischenzeit keine für Sie nachteilige Eintragung (z.B. Sicherungshypothek eines Gläubigers des Verkäufers) im Rang vor Ihrem Erwerb eingetragen werden.

Für Sie zu beachten ist die Fälligkeitsmitteilung durch den Notar. Ist diese erfolgt, muss der Kaufpreis innerhalb 14 Tagen gezahlt werden. Allein deshalb sollte der Vertrag erst nach der Finanzierungszusage der Bank unterzeichnet werden.

Letzter Absatz des § 4 KV ist ebenfalls ernst zu nehmen. Denn mit Erhalt einer vollstreckbaren Ausfertigung des KV kann der Verkäufer bei Zahlungsverzug sofort die Zwangsvollstreckung gegen Sie betreiben, ohne Sie zuvor verklagen zu müssen.

Gleiches gilt für § 5 KV. Auch hier zeigt sich deutlich, wie wichtig die Finanzierungszusage der Bank ist.

In § 6 wird die Sachmängelhaftung ausgeschlossen, was üblich ist. Dennoch der Hinweis, dass Sie sich das Anwesen vor Unterzeichnung genau ansehen sollten. Denn nach Besitzübergang (§ 7 KV) können Sie Mängel nicht mehr rügen. Aus § 7 KV letzter Absatz wird auch deutlich, dass die Verkäufer für Erschließungsmaßnahmen etc. bis zur Übergabe haften. Danach sind Sie in der Pflicht. Dies betrifft auch die Frage nach dem Bau eines Bürgersteiges durch die Gemeinde. Dadurch können erhebliche Anliegerkosten entstehen. Es empfiehlt sich, ggf. bei der Gemeinde entsprechende Vorhaben zu erfragen.

Die §§ 8 bis 13 KV enthalten keine Besonderheiten und regeln die Kaufvertragsabwicklung im Einzelnen. Abschließend noch der Hinweis, dass Sie die Heizungsanlage Probelaufen lassen sollten. Dies wird in den Sommermonaten zumeist übersehen. Denn anders lässt sich die Funktionstüchtigkeit kaum überprüfen.



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