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Mietvertrag vorzeitig kündigen


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 11.07.2011

Frage:

Wir sind Mieter einer Gewerbeimmobilie (Bürobereich), der Mietvertrag ist auf 2 Jahre bis 31.12.2012 geschlossen.
Aus Gründe der Fixkosten Reduzierung ist es unbedingt erforderlich die Mietkosten zu eliminieren:
1. Ist die Vereinbarung über eine Miethöhe von 2 Jahren zulässig.
2. Gibt es eine andere Möglichkeit aus dem Vertrag herauszukommen??
3. Wir werden zm 31.07. ausziehen. Hat der Mieter dann die rechtliche Möglichkeit die Restmietzeit in Rechnung zu stellen??

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Frage 1.: Ist die Vereinbarung über eine Miethöhe von 2 Jahren zulässig.

Eine einmal vereinbarte Miete gilt stets zeitlich unbefristet oder bis zur nächstzulässigen Mieterhöhung oder bis zur Beendigung des Mietverhältnisses. In Ihrem Fall gilt sie bis zur Vereinbarten Beendigung des Mietverhältnisses. Im Gegensatz zu Wohnraummietverhältnissen sind befristete Verträge in der Gewerbemiete zulässig und auch die Regel.

Frage 2.: Gibt es eine andere Möglichkeit aus dem Vertrag herauszukommen

Grundsätzlich sind Sie im Gewerbemietrecht an die vereinbarte Vertragslaufzeit gebunden und können das Mietverhältnis nicht vorzeitig durch eine ordentliche Kündigung beenden. Auch hier zeigt sich ein Unterschied zur Wohnraummiete. Hat sich allerdings entgegen Ihren Erwartungen die wirtschaftliche Entwicklung Ihres Unternehmens erheblich verschlechtert, kann in Ausnahmefällen eine Vertragsanpassung oder vorzeitige Beendigung verlangt werden. Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderungen vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrages verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann, vgl. § 313 Abs. 1 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage). Bei Vorliegen dieser Voraussetzungen steht dem Vertragspartner gem. §§ 313 Abs. 3 S. 2, 314 Abs. 1 S. 1 BGB ein Kündigungsrecht zu.

Für eine Anwendung des § 313 BGB genügt allerdings nicht jede Änderung der Verhältnisse. Erforderlich ist vielmehr eine schwerwiegende (wesentliche) Änderung. Dies dürfte bei Schließung eines Betriebes der Fall sein. Einer Vertragspartei steht jedoch auch bei wesentlichen Änderungen der Verhältnisse kein Recht auf Anpassung des Vertrages zu, wenn die Störung in Ihre Risikosphäre fällt. Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage ist grundsätzlich insoweit kein Raum, als es um Erwartungen und Umstände geht, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Parteien fallen sollen, vgl. BGH NJW 2006, 899. Hat ein Vertragsteil die entscheidende Änderung der Verhältnisse verschuldet oder in sonst zurechenbarer Weise verursacht, kann er aus der dadurch herbeigeführten Vertragsstörung keine Rechte herleiten, vgl. BGHZ 161, 90 = NJW 2005, 359. Eine Verschlechterung in den wirtschaftlichen Verhältnissen einer Partei geht grds. zu ihren Lasten, vgl. Bamberger/Roth/Unberath BGB 2. Aufl. 2008 § 313 Rn 51. Eine Verschlechterung der Geschäfts- oder Ertragslage ist dem gleichzusetzen.
Ob diese Voraussetzungen in Ihrem Fall vorliegen, lässt sich dem mitgeteilten Sachverhalt nicht entnehmen.

Frage 3.: Wir werden zum 31.07. ausziehen. Hat der Mieter dann die rechtliche Möglichkeit die Restmietzeit in Rechnung zu stellen

Für diesen Fall weist die anzuwendende Vorschrift des § 537 Abs. 1 BGB aus dem Mietrecht das Nutzungsrisiko dem Mieter zu. § 537 Abs. 1 BGB: Der Mieter wird von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird. Der Vermieter muss sich jedoch den Wert der ersparten Aufwendungen sowie derjenigen Vorteile anrechnen lassen, die er aus einer anderweitigen Verwertung des Gebrauchs erlangt. Das Risiko der Verwendung der Mietsache liegt damit allein beim Mieter. Sie sollten dem Vermieter dennoch entsprechende Mitteilung machen und ihn bitten, Sie vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen. Denn mit seinem Einverständnis kann der Vertrag jederzeit vorzeitig beendet werden. Gleichzeitig sollten Sie ihm die Räumlichkeiten zurückgeben (also mit Schlüsselübergabe und möglichst Übergabeprotokoll). Gleichzeitig sollten Sie neben dem Vermieter bemüht sein, Nachmieter zu finden. Hier kommt Ihnen die eher selten anzutreffende Klausel in § 2Abs. 3 des Mietvertrages entgegen, wonach die Pflicht zur weiteren Zahlung der Miete entfällt, wenn der Vermieter sich um einen Ersatzmieter nicht genügend bemüht hat. Eine derart Mieterfreundliche Regelung ist im Gewerbemietrecht die absolute Ausnahme.



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