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Schönheitsreparaturen bei Auszug? | Deutsche Anwaltshotline

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 11.07.2011

Frage:

Auszug aus Mietvertrag vom 17.9.1997
"Instandhaltung der Mieträume und Schönheitsreparaturen
1. Der Vermieter hat die Wohnräume in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, soweit im folgenden keine abweichenden Vereinbarungen getroffen sind.
2. Die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter. Diese umfassen insbesondere das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Pflegen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen, des sonstigen Holzwerks sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalt der Mieträume in Weiß. Parkettböden sind versiegelt zu halten, Teppichböden zu reinigen.
Bei normaler Benutzung sind die Schönheitsreparaturen, ab Vertragsbeginn gerechnet, in Küche, Bad und WC alle 3 Jahre, für alle übrigen Räume alle 5 Jahre auszuführen.
Der Mieter verpflichtet sich, vorstehende Schönheitsreparaturen sach- und fachgerecht entsprechend dem Fristenplan auszuführen.
Der Mieter übernimmt die Wohnung in renoviertem Zustand. Der hat sich nach dem Fristenplan laufend instand zu halten und bei Beendigung des Mietverhältnisses im renovierten Zustand zurückzugeben.
...
3. Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und gibt der Mieter die Wohnung nicht fachgerecht renoviert zurück, so hat der Mieter aufgrund eines eingeholten Kostenvoranschlages eines Fachunternehmens zur Abgeltung der Renovierungspflichten folgende Zahlungen zu leisten:
4. Liegen die letzten fachgerechten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit
länger als 1 Jahr zurück = 20 % der Kosten des Kostenanschlages,
länger als 2 Jahre zurück = 40 % der Kosten des Kostenanschlages,
länger als 3 Jahre zurück = 60 % der Kosten des Kostenanschlages,
länger als 4 Jahre zurück = 80 % der Kosten des Kostenanschlages,
länger als 5 Jahre zurück, besteht die Verpflichtung zur fälligen Vollrenovierung. Dem Mieter bleibt vorbehalten, statt der Erfüllung dieser Zahlungsverpflichtung die fachgerechte Renovierung selbst vorzunehmen."

Fragen:
1. Besteht bei Auszug Renovierungspflicht entsprechend der Regelung des Mietvertrages?
2. Teppichboden ist seit Einzug 1997 nicht ausgewechselt worden, ist ausgeblichen, kaum noch wirkungsvoll zu reinigen. Muss Mieter trotzdem reinigen oder muss dieser vom Vermieter sowieso ausgewechselt werden, da älter als 10 Jahre.

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

mit dem Thema der Pflicht zu Schönheitsreparaturen hat sich der Bundesgerichtshof in den zurückliegenden Jahren in einer ganzen Reihe von Entscheidungen auseinandergesetzt. Schon die Tatsache, dass diese vielen Entscheidungen notwendig waren, macht deutlich, dass es sich hier nicht um eine einfache Rechtsmaterie handelt.

Der BGH hat in seinen Entscheidungen zunächst deutlich gemacht, dass die Mietvertragsparteien im Mietvertrag Schönheitsreparaturen vereinbaren können. Diese Vereinbarung ist aber nichtig, wenn der Mieter damit unangemessen benachteiligt wird.

Eine solche Benachteiligung ist bei „starren“ Renovierungsfristen angenommen worden. Starre Renovierungsfristen liegen vor, wenn die Renovierung zwingend innerhalb bestimmter Fristen durchgeführt werden müssen. Sie sind zulässig, wenn Abweichungen von den Fristen möglich sind. In Ihrem Fall liegen keine starren Fristen vor, da nur bei „normaler Nutzung“ diese Fristen einzuhalten sind. Das bedeutet zugleich, dass bei intensiver Nutzung häufiger und bei geringer Nutzung weniger oft renoviert werden muss. Dann liegen aber keine starren Fristen mehr vor.

Unzulässig ist auch, wenn neben den regelmäßigen Schönheitsreparaturen zusätzlich eine Endrenovierung vorgeschrieben ist. Das ist bei Ihnen nach meiner Auffassung der Fall, da nach dem Mietvertrag neben den üblichen Renovierungen die Wohnung „bei Beendigung des Mietverhältnisses im renovierten Zustand zurückzugeben“ ist. Diese Klausel spricht für eine Unwirksamkeit des Vertrages.

Damit gibt es gute Gründe wegen der Endrenovierungsklausel anzunehmen, dass eine Renovierungspflicht insgesamt eher nicht besteht. Die genaue Auslegung des Vertrages obliegt aber im Streitfall letztlich dem örtlichen Amtsrichter und kann daher nicht verbindlich vorhergesagt werden.

Hinsichtlich des Teppichbodens kommt es auf die getroffenen Vereinbarungen im Mietvertrag an. Sind hier keine Vereinbarungen getroffen, reicht die Reinigung mit einem haushaltsüblichen Staubsauger. Ist vertraglich eine weitergehende Vereinbarung getroffen, muss diese trotz des Alters des Bodens erfüllt werden; in keinem Fall muss der Mieter den Teppichboden auswechseln.

Wegen der Unsicherheiten in diesen Fragen empfehle ich folgendes Vorgehen:

1. Besteht eine Rechtschutzversicherung würde ich nichts machen und es auf ein Verfahren ankommen lassen.

2. Besteht keine Versicherung würde ich den Versuch eines Gespräches mit dem Vermieter unternehmen und unter Hinweis auf die unsichere Rechtslage für den Vermieter eine angemessene Zahlung anbieten und diese dann auch vornehmen. Dem Vermieter bleibt es dann überlassen zu entscheiden, ob er den Restbetrag mit einem erheblichen Kostenrisiko für sich einklagen will. Erfahrungsgemäß sehen viele Vermieter davon ab.

Hinweis: Bei größeren Vermietern (Wohnungsgesellschaften) ist die Frage der Wirksamkeit der Klausel zur Schönheitsreparatur oft bereits in vorhergehenden Entscheidungen durch das örtliche Amtsgericht entschieden. Hier lohnt es sich vielleicht nachzufragen.



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