Der direkte Draht zum Anwalt:
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00 Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen.

Mietminderung wegen Wasserrohrbruch


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 01.07.2011

Frage:

Ich möchte nachfragen ob und wenn ja in welcher Höhe eine Kürzung der Miete (Unsere Miete für das Hinterhaus beläuft sich auf 790.00 €) in Betracht käme. Die Fakten:
Am 15.06. ereignete sich im Hof ein Wasserrohrbruch.
Gegen 23 Uhr wurde das Wasser mit Vorankündigung bis um 17 Uhr des nächsten Tages abgestellt.
Wir konnten genug Wasser vor der Abstellung in Behältern bereit stellen.

Ab dem 16. wurde mit den Bauarbeiten begonnen.
Die Pflastersteine im Hof wurden entfernt, tiefe Gräben ausgehoben, mit erheblichem Baulärm.
Es wurden jedoch nicht nur die Pflastersteine um den Rohrbruch entfernt, sondern im ganzen Hof.
Auf Nachfrage wurde mir bestätigt, dass der Eigentümer, dies Nutzen wolle, den gesamten Hof neu zu bepflastern. Die Gräben die aufgerissen wurden, waren so tief und breit, dass ohne Hilfe kein Zugang zum Hinterhaus möglich war. Ebenso konnten wir nicht einkaufen, unsere Mülltonnen rausfahren oder Besuch empfangen. Die Abdeckung
bestand lediglich aus schmalen Brettern. Am 18.06. wurden die Gräben, es waren mehrere, da der Eigentümer die alten Leitungen austauschen lassen wollte und eine neue Leitung zu der Werkstatt im hinteren Teil des Grundstücks legen lies - wieder zugeschüttet.

Erneut wurden am 20.06. wieder Gräben ausgehoben. Das Geröll das für den neuen Untergrund für die Bepflasterung bestimmt war, wurde so knapp am Zugang zu unserer Tür abgeladen, dass man darüber steigen musst. Ein Bagger und ein LKW standen ebenfalls auf dem Hof. Durch den Regen war der Hof nun ein einziges Matschfeld. Wieder konnten unsere Kinder nicht zu besuch kommen, da wir ihnen das nicht zumuten konnten, durch den Matsch zu waten. Ebenso konnte der Müllcontainer, diesmal der Restmüll, nicht auf die Strasse gebracht werden. Zudem mussten die Arbeiter sehr oft in unseren Keller, was eine erhebliche Verschmutzung durch den Matsch des Eingangs- und Treppenbereiches zum Keller mit sich brachte.

Durch die bis dahin immer noch provisorische Wasserleitung, stand im WC weniger Druck zur Verfügung, so dass mithilfe von Eimern nachgespült werden musste. Nachdem die Rohre verlegt, die Gräben geschlossen waren,
begannen die Arbeiten für die Neubepflasterung. Es entstand erheblicher Lärm hauptsächlich durch die Verfestigungsmaschine des Schotters für den Untergrund.

Im Moment ist der Hof wieder passierbar, jedoch immer noch mit Sand und Schotter bedeckt, da die Arbeiten für das Legen des Pflasters noch immer nicht begonnen haben. Das Wasser wurde heute 01.07. für ca. 40 Minuten ohne Vorwarnung abgestellt, während mein Sohn gerade unter der Dusche war. Die Bauarbeiten und die Gräben wurden von uns fotografiert.

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-11
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Fragestellung: Ich möchte nachfragen ob und wenn ja in welcher Höhe eine Kürzung der Miete (Unsere Miete für das Hinterhaus beläuft sich auf 790.00 €) in Betracht käme.

Der Mieter hat einen Erfüllungsanspruch gem. § 535 BGB auf den vertragsgemäßen Gebrauch. Wird ihm der vertragsgemäße Gebrauch dadurch entzogen, dass die Mietsache einen Mangel aufweist oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder ein Rechtsmangel vorliegt, ist der Mieter von der Pflicht zur Zahlung der Miete entweder völlig oder teilweise befreit, solange der Mangel besteht. Unter einem Mangel im Sinne des § 536 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes (Isttauglichkeit) von dem vertraglich geschuldeten Zustand (Solltauglichkeit) zu verstehen, vgl. BGH WuM 2004, 715. Der von Ihnen beschriebene Baulärm bzw. die mit Sanierungsarbeiten naturgemäß einhergehenden Belästigungen stellen stets einen Mietmangel dar; übrigens selbst dann, wenn nur das Nachbarhaus betroffen ist. Der Mangel muss mithin nicht innerhalb der Wohnung liegen. Denn auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an. Es kommt nach der Rechtsprechung auch nicht darauf an, ob der Mieter in der Wohnung ist oder mehrere Wochen im Urlaub. Allein das objektive Vorliegen des Mangels genügt.

Die Mietminderung setzt kein hierauf gerichtetes Verlangen des Mieters voraus, sondern sie tritt nach § 536 Abs. 1 S. 1, 2 BGB automatisch kraft Gesetzes ein, solange die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache herabgesetzt oder aufgehoben ist. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass die Minderung dann (taggenau!) endet, wenn auch die zu Grunde liegende Beeinträchtigung beendet ist. Für die Höhe der Minderung sind allein die Umstände des Einzelfalles maßgebend. Von besonderer Bedeutung ist die Schwere des Mangels sowie Grad und Dauer der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Mehrfache Versuche in der Literatur, hier schematische Festlegungen in Tabellenform oder ähnliches aufzustellen, sind bislang gescheitert, da stets der konkrete Einzelfall beurteilt werden muss. Ihre Schilderung gibt insoweit zum Ausmaß genügend Anhaltspunkte. In welcher Höhe in Ihrem konkreten Fall eine Mietminderung angemessen ist, kann hier mangels vollständiger Kenntnis der Umstände nicht abschließend beurteilt werden. Die einzelnen Mängel zusammengenommen rechtfertigt m.E. eine Minderung von 35 %. Als für die Minderung heranzuziehende Miete gilt die Bruttomiete (vgl. BGH NJW 2005, 2773), so dass bei der Vereinbarung der Nettomiete die daneben im Wege der Vorauszahlung erhobenen und auf den Minderungszeitraum entfallenden Betriebskosten einschließlich der Heizkostenvorschüsse hinzugerechnet werden. Dabei ist es gleichgültig, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden.

Im Rechtsstreit ist der Mieter nicht verpflichtet, den Umfang der Mietminderung vorzutragen; dieser ist vielmehr vom Gericht selbst zu schätzen (§ 287 ZPO), vgl. Bamberger/Roth/Ehlert BGB 2. Aufl. 2008 § 536 Rn 41. Sie können den Minderungsbetrag auch rückwirkend geltend machen, zumindest ab Kenntnis des Vermieters vom Mangel. Die Durchsetzung kann durch Verrechnung mit der nächsten Miete erfolgen. Allerdings können Sie den Betrag auch gesondert einfordern.



Rechtsbeiträge über Miet-/ Immobilienrecht
Interessante Fälle aus der E-Mail-Rechtsberatung zu Brandschaden

Mieterin beschwert sich Schimmel - Vorgehensweise von Vermieter | Stand: 09.04.2012

FRAGE: Wir vermieten eine Wohnung. Die Mieterin (sie wohnt da seit dem 08.2010) hat Schimmel im Badezimmer entdeckt und hat es auch fotografiert und meint, dass der Grund des Schimmels bei dem alten Bewohne...

ANTWORT: Frage 1.: Muss der Gutachter gehollt werden und wer zahlt dafür?Übermäßige Feuchtigkeit in der Wohnung wird optisch sichtbar durch Schimmelbildung. Häufig besteht zwischen Vermiete ...weiter lesen

Gast entwendet Elektrogeräte bei Party - Schadensersatz? | Stand: 14.12.2011

FRAGE: Bei einer Party wurden mir von einem "Gast" verschiedene Elektrogeräte gestohlen (Beamer, XBox und Video-Cam).Zwar wurden alle Geräte wieder gefunden, da der Dieb sie aber über mehrere Stunde...

ANTWORT: Da eine Haftung dem Grunde nach gegeben ist, stellt sich nur die Frage der Art und Weise der Schadensregulierung. Dies regelt vom Grundsatz her § 249 Abs. 1 BGB: Wer zum Schadensersatz verpflichte ...weiter lesen

Klage gegen Unfallverursacher - Kostenübernahme von KFZ-Haftpflicht? | Stand: 28.08.2011

FRAGE: Mein Sohn hatte im Oktober 2010 einen Unfall. Es gab keine weiteren Beteiligten. Er war am Steuer seines Autos eingeschlafen. Das Auto war ein Totalschaden, die Fahrbahn durch Öl und Benzin verschmutzt...

ANTWORT: Der Normalfall läuft in der Praxis so wie Sie zutreffend vermuten ab. Der Unfallgegner macht seinen Schaden bei der Haftpflichtversicherung des Unfallverursachers geltend und rechnet mit dieser ab ...weiter lesen

Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche | Stand: 22.07.2010

FRAGE: Seit Oktober 2009 bin ich Mieter eines kleinen Reiheneckhauses mit 2,5 Zimmern. Laut Mietvertrag sind 85 qm Wohnfläche ausgewiesen. Nach Nachmessungsind es aber nur ca. 65 qm. Der Keller ist ständi...

ANTWORT: Sehr geehrte Mandantin, Fragestellung: 1. Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche2. Mietminderung wegen Schimmelbefall etc.; Zeitraum und Höhe3. Vorenthalten von Schlüssel ...weiter lesen

Mietminderung wegen Schimmelbildung | Stand: 06.05.2010

FRAGE: Mein Sohn hat seit September 2000 eine Mietvertrag mit Indexmiete. Er wohnt in einem Bungalow. Im gesamten Wohnbereich sind die Holzfenster undicht und die Eingangstür auch. Außerdem hat di...

ANTWORT: Sehr geehrte Mandantin,Fragestellung: Mietminderung wegen SchimmelbildungDer Mieter hat einen Erfüllungsanspruch gem. § 535 BGB auf den vertragsgemäßen Gebrauch. Wird ihm der vertragsgemäß ...weiter lesen

Verjährungsfristen beim Krankenhausbetrug | Stand: 18.04.2010

FRAGE: Ich habe seit 1995 bis 2003 mit den Bandscheiben zu tun und habe darauf hin immer Spritzen von meinem Hausarzt in den Rücken bekommen. Dann war ich 1996 im Krankenhaus. Dort hat ein Arzt mir gesagt...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant,Leider ist Ihre Anfrage bezüglich der Verjährung nicht ganz verständlich. Ich werde die Beantwortung daher auf die mögliche zivilrechtliche und strafrechtlich ...weiter lesen


E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-11
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

SEHR GUT
4.5 Sternenbewertungen

19.614 Kundenbewertungen
Bewerten auch Sie den Anwalt
nach dem Gespräch !

   | Stand: 17.01.2017
Immer wenn ich anrufe werde ich sehr schnell und Kompetent beraten.Vielen Dank dafür

   | Stand: 16.01.2017
Vielen Dank für die sehr gute Beratung

   | Stand: 13.01.2017
Ein sehr freundlicher, kompetenter Anwalt, der in wenigen Minuten einen komplizierten Sachverhalt lösen konnte.

Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-11
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen



Wichtige Themen:

Rechtsanwalt für Mietrecht | Baurecht (öffentliches) | Mietrecht | Versicherungsrecht | Auto zerkratzt | Billigkeitszuwendungen | Brandfleck | Eigenanteil | Einmalzahlung | Einstufung | Elementarschäden | Haftpflichtschaden | höhere Gewalt | Rohrbruch | Schadensereignis | Versicherungsfall | Wasserschaden | Wiederbeschaffungswert | Schadensmeldung | Anzeige Versicherungsfall | Doppelzahlung

Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:


ERFOLGSAUSSICHTEN CHECK

Lassen Sie 10 Anwälte urteilen

Lohnt sich ein Anwalt? Lassen Sie das Risiko Ihrer Rechtsangelegenheit von unabhängigen Rechtsanwälten bewerten. ...weiter lesen
Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:

HOMEPAGE TOOLS
NEU und exklusiv für Webmaster

Machen Sie Ihre Website rechtssicher! Mit unseren kostenlosen Homepage-Tools minimieren sie das Risiko einer Abmahnung. Egal ob Impressum, Disclaimer oder AGB. ...weiter lesen
Recht auf Ihrer Website

JURA TICKER

Die neuesten Meldungen auf Ihrer Website
Der Jura-Ticker bietet Ihren Besuchern aktuelle Gerichtsurteile, die stets interessant und leserfreundlich geschrieben sind. Dieser Content ist kostenlos in jede Website integrierbar und wird von uns täglich mit einer neuen Meldung bestückt. Rechtsgebiete, Größe und Farben des Tickers können dabei an den eigenen Internetauftritt angepasst werden.

Deutsche Anwaltshotline
Anwaltshotline
Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-11
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen


E-Mail Beratung Online-Rechtsberatung per E-Mail. Antwort innerhalb weniger Stunden „schwarz auf weiß“. Jetzt Anfragen