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Sachmangel in der Wohnung - Wann muss der Vermieter zahlen ?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Diana Laib
Stand: 27.06.2011

Frage:

Thema: Regenwasserschaden am 06.06.2011. Problem: der Vermieter fühlt sich nicht zuständig, weil die Wohngebäudevers., mangels Elementarschadenvers., nicht zahlt.

Die Wohnung (Mehramilienhausanlage) liegt im 2.OG. Die Dachrinne läuft seit 15 Jahren bei starkem Regen heftig, dem Vermieter bekannt, über. Die Vermieter linker/rechter Hand, haben die Rinnen lange erneuern lassen. Unser Vermieter wollte sich zu dem Zeitpunkt nicht einbringen (wird nächstes Jahr... ! Die Aussage, nicht die Ausführung, läuft seit dem als Wiederholung...."nächstes Jahr.....") Vor ca. 20 Jahren wurde der Dachboden , über uns, zu einer Wohnung ausgebaut.

Am 06.06.gegen 17.00 Uhr hatten wir in Hamburg ein heftiges Unwetter. Während des sintflutartigen Regenschauers klingelte die Nachbarin aus der Wohnung unter uns: "ob bei uns das Wasser auch aus der Wand käme?" Wir haben, mit der Nachbarin zusammen, nachgeschaut. Das Wasser kam aus der Wand. Die Tapete war aufgeweicht und schlug Wellen. Auf dem Teppich hatte sich eine Pfütze gebildet.

Zwecks Schadenbegrenzung haben wir den Abend mit Trocknung des Teppichs verbracht. Als wir die Tapete entfernten, kam dahinter Schimmel zum Vorschein, ebenso ein kleines Loch im Gemäuer.

Da jetzt die Tapete den Blick nicht mehr versperrt, können wir seit dem bei jedem Regenschauer sehr schön beobachten, wie die Wand nass wird und Wasser aus dem o.g. Loch tropft. Das passierte bisher sichtlich unbemerkt also schon länger. Soviel zum Thema Schimmel.

Die Nachbarin hat am Schadentag ihren und auch unseren Wasserschaden telefonisch bei dem Vermieter gemeldet. Der Vermieter wollte am 09.06.2011 zur Begutachtung vorbei schauen.

Seine erste, telefonische, Reaktion war: der Mieter über uns (Dachbodenwohnung) sei Schuld. Der hätte das Regenabwasserrohr auf dem Balkon komplett zugestellt. Unsere nicht maßgebliche Meinung dazu:
a) DAS hat mit dem Schaden nichts zu tun. Wenn das Wasser über das Rohr nicht abfließen konnte, sich seinen "Weg" durch die Mauer "sucht," liegt ein baulicher Mangel/Mängel (?) vor.
b) Wenn DAS etwas mit dem Schaden zu tun hat...Der Vermieter von der Rohrverstopfung wußte, hätte er für die Beseitigung sorgen müssen.

Am 09.06.haben wir auf den Vermieter gewartet. Es passierte nichts. Tage später trafen wir die Nachbarin. Da war er, am 09.06.. Uns hat er demnach "vergessen." Bei ihr sagte er: "die Gebäudevers. zahlt nicht. (Punkt. Ende der Durchsage).

Uns beschäftigen mehrere Fragen.

Selbst haben wir den W.-Schaden v. 06.06.2011 nicht gemeldet. Dies möchten wir schriftlich (Einschreiben m. Rückschein) nacholen und dabei Alles einpacken. Sprich: Beseitigung - Reparatur. Schäden (auch ggf. z.Zt. unerkannte Schäden am Inventar). Fristsetzung, ggf. Mietminderung.

Wie formuliert man so ein Schreiben? Welche Fristen sind angemessen bei der Antwort bzw Instandsetzung??
Wann und wie muss/soll man Mietminderung ankündigen und durchziehen?

Wir möchten nicht mit Kanonen auf Spatzen schießen und sind an einer friedlichen Einigung interessiert. Da das bisherige Verhalten des Vermieters auf nichts Gutes hoffen lässt, möchten wir ihm aber schon gerne verdeutlichen, dass er in der Pflicht steht bzw. zweifelsohne in selbige genommen wird.

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Sie sind Mieter und haben Ihre Wohnung in einem bestimmten Zustand angemietet. Wenn nun die Wände feucht sind und sich Schimmel bildet, weicht dieser Zustand von dem ursprünglichen ab und es liegt ein sogenannter Mangel vor.
Wenn ein Mieter diesen Mangel nicht selbst verursacht hat, ist der Vermieter verpflichtet den Mangel und vor allem auch die Ursachen zu beseitigen. Es ist dabei irrelevant, ob aus Sicht des Vermieters ein andrer Mieter Schuld an dem Zustand trägt. Ihr Ansprech- und Vertragspartner ist und bleibt Ihr Vermieter und nicht der andere Mieter.
Bei Vorliegen eines Mangels können Sie die Miete mindern.

§ 536
Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Um die Miete zu mindern müssen Sie dem Vermieter nachweislich eine Frist setzen um die Mängel zu beheben. Angemessen sind mindestens 10 Werktage. Sie müssen alle Mängel aufzählen und den Vermieter auffordern diese zu beseitigen „ Aufzählung Mängel; Ich fordere Sie hiermit auf, die oben genannten Mängel bis 15. Juli 2011 zu beseitigen. Bei fruchtlosem Fristablauf werde ich auf Ihre Kosten den Schaden von einem Unternehmen beheben lassen. Bis die Mängel beseitigt sind, werde ich die Miete um 15 % mindern.“
Sie können den Satz „Bei fruchtlosem Fristablauf werde ich auf Ihre Kosten den Schaden von einem Unternehmen beheben lassen“ auch erst einmal weglassen, wenn Sie den Vermieter nicht in dieser Form unter Druck setzen wollen. Wichtig ist lediglich, dass Sie die Mängel aufzählen, eine Frist zur Beseitigung setzen und die Mietminderung ankündigen.
Wenn eine Frist verstreicht können Sie ein Unternehmen beauftragen. Als Auftraggeber müssen Sie allerdings für die Kosten erst einmal in Vorleistung treten und können das Geld dann wieder von dem Vermieter fordern.
Woher der Schaden kommt kann im Endeffekt nur ein Sachverständiger beurteilen. Dies macht in Ihrem Fall im Hinblick auf den Anspruch auf Mietminderung aber keinen Unterschied.
Schadensersatz (also Ersatz von Schäden an Ihrem Eigentum wie zum Beispiel Teppich oder Möbel) können Sie fordern, wenn dem Vermieter eine sogenannte Pflichtverletzung vorgeworfen werden kann. Dies ist der Fall, wenn er schon auf den Zustand hingewiesen wurde, aber nichts unternommen hat. Sie könnten die Nachbarin als Zeuge benennen, wenn diese im Vorfeld auch schon mit dem Vermieter aufgrund der Feuchtigkeit Rücksprache gehalten hat.
Da Sie die Ankündigung der Mietminderung, die Mängelanzeige und die Fristsetzung beweisen müssen, sollen sie das oben erwähnte Schreiben per Einschreiben mit Rückschein schicken.
Die 15 % Mietminderung ist lediglich eine geschätzte Höhe. Die Mietminderungshöhe ist immer Einzelfallabhängig und es kommt auf Ihre persönliche Beeinträchtigung an. Es kann durchaus sein, dass ein Gericht lediglich 10 % Mietminderung anerkennt oder dass Sie mehr mindern könnten. Ich bin der Ansicht lieber nicht zu viel zu mindern um sich keinem Prozessrisiko auszusetzen. Mindern können Sie immer von der Warmmiete.



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