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Angehöriger Verstorben - Mietvertrag kündigen - Frist/Renovierung


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Thomas Lork
Stand: 16.06.2011

Frage:

Meine Mutter wohnte 35 Jahre in einer Neubau-Wohnung ( Erstbezug ). Leider ist sie vor 4 Wochen verstorben und ich muss mich jetzt um die Räumung der Wohnung kümmern.
Die Hausverwaltung besteht auf eine 3monatige Kündigungsfrist. Ferner soll sich die Wohnung bei der Übergabe in einem frisch renovierten Zustand befinden. Alle Wände müssen mit Raufaser versehen und weiß gestrichen sein. Alle Türblätter und Rahmen müssen frisch lackiert sein. Selbst der Fußboden, der damals mit PVC-Fließen versehen war, jetzt aber brüchig ist, soll erneuert werden. Die Einbauküche weist natürlich auch Gebrauchsspuren auf, auch diese sollen entfernt werden, usw.
Ich denke, daß die Mietssache nach 35 Jahren abgewohnt ist.
Hier nun meine Fragen:
Kann man in diesem Fall auf eine 2monatige Kündigungsfrist bestehen?
Muß ich unbedingt den Zustand des Einzuges wiederherstellen?
Reicht es aus, die Wohnung unrenoviert, besenrein zu übergeben?

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Antwort:

sehr geehrter Mandant

Zunächst möchte ich Ihnen mein herzliches Beileid zum Tode Ihrer Frau Mutter vor wenigen Wochen ausdrücken. Die damit verbundenen Probleme sind durchaus bekannt. Ich versuche, Ihnen deshalb in aller Kürze zu helfen. 

1. Kündigungsfrist

Die Problematik der Kündigungsfrist trifft sehr viele Angehörige von Verstorbenen. Diese lässt sich auch nicht ganz so einfach beantworten.

Maßgeblich sind hier §§ 563 ff. BGB. Diese Vorschriften enthalten verschiedene Varianten von Fortsetzungsmgölichkeiten des Mietverhältnisses. Sie müssen sich das so vorstellen, dass ein Mietverhältnis ja immer nur zwischen dem Vermieter und dem Mieter zu Stande kommt. Wenn Personenmehrheiten Mieter sind, ist der Tod eines der Mieter nicht relevant für den Fortbestand des Mietverhältnisses, dieses besteht natürlich dann mit den anderen Mietern fort. Fraglich ist indes, wie zu verfahren ist, wenn der einzige Mieter der Räumlichkeit verstirbt. Hier bestimmt § 563 BGB dass das Mietverhältnis, sofern ein Ehegatte oder ein Lebenspartner mit im gemeinsamen Haushalt wohnt, automatisch mit diesem Ehegatten fortgesetzt wird, mithin also weiterbesteht. Dasselbe gilt für im gemeinsamen Haushalt wohnenden Kinder des verstorbenen Mieters. Auch diese treten Kraft Gesetzes in das Mietverhältnis ein. Sind die vorgenannten Personen, also ein Ehegatte oder ein Lebenspartner bzw. Kinder, welche allesamt im gemeinsamen Haushalt mit dem verstorbenen Mieter wohnen, nicht vorhanden, kommt es also nicht zu einem Eingriff dieser vorgenannten Personen. In diesem Fall bestimmt § 564 BGB, dass das Mietverhältnis mit dem Erben fortgesetzt wird. Dies bedeutet, dass der Erbe in das Mietverhältnis der verstorbenen Person eintritt, mithin dieses fortsetzt, allerdings hat der Erbe die Möglichkeit, das Mietverhältnis außerordentlich, jedoch nur mit der gesetzlichen Frist zu kündigen. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist ist auf einen Monat nach der Kenntnis vom Tod des Mieters beschränkt. Innerhalb des einen Monats kann man mit gesetzlicher Kündigungsfrist kündigen, egal, ob in dem Mietvertrag beispielsweise die Möglichkeit der Kündigung für bis zu 48 Monate ausgeschlossen wäre. Nach Ablauf dieser einmonatigen außerordentlichen Kündigungsmöglichkeit ist man an die vertraglichen Vereinbarungen gebunden. Hier könnte dann die Kündigungsmöglichkeit ausgeschlossen sein. Da Ihre Mutter jedoch 35 Jahre in der Wohnung wohnte, dürfte eine Kündigungsbeschränkung nicht enthalten sein, sodass Sie auch nach Ablauf des Monats kündigen können und müssen.

Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt nach § 573 c BGB drei Monate, diese ist nur für den Vermieter verlängerbar, für den Mieter dagegen nicht. Die drei Monate werden immer berechnet vom dritten Werktag eines Kalendermonats aus. Bis zu diesem dritten Werktag eines Kalendermonates muss die Kündigung beim Vermieter eingegangen sein. Wenn Sie also jetzt noch kündigen und die Kündigungserklärung vor dem dritten Werktag des Monats Juli, mithin also vor dem 04.07.2011 bei den Vermietern nachweislich eingeht (es wird ein Versenden mit Einschreiben/Rückschein empfohlen), wirkt die Kündigung zum Ende des Monats September 2011, dann ist die Wohnung geräumt zu übergeben.

2. Renovierungspflicht

Der Gesetzgeber hat bei der Schaffung des BGB die grundsätzliche Verpflichtung des Vermieters begründet, für den Erhalt der Mietsache während des Mietzeitraumes zu sorgen. Verschlechtert sich die Mietsache muss der Vermieter die Mietsache in Ordnung bringen. Einen Anspruch darauf, dass der Mieter die Kosten der Wiederherstellung trägt, hat der Vermieter nur aus 3 Gesichtspunkten, wobei ein Anspruch aus dem Gesetz herzuleiten ist, zwei Ansprüche aus vertraglicher Vereinbarung.

Der gesetzliche Anspruch des Vermieters auf Tragung von Kosten für die Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes der Mietsache, hat der Vermieter dann, wenn er vom Mieter Schadenersatz verlangen kann. Ein Schadenersatzanspruch besteht dann, wenn die Mietsache mehr beschädigt wird, als es durch die vertragsgemäße Nutzung möglich ist. Anders ausgedrückt, nur Schäden, die durch die normale Nutzung einer Wohnung nicht entstehen, können vom Vermieter als eine Grundlage für die Forderung nach Schadenersatz in Betracht gezogen werden. Vertragsgemäße Abnutzungen, etwa die typischen Laufspuren auf dem Teppich oder die Abnutzung von Schaltern und Knäufen, Türklinken usw., hat dagegen immer der Vermieter zu tragen.

Aus vertraglicher Sicht hat der Vermieter nur die Möglichkeit, zweigeteilt die Erhaltungspflicht auf den Mieter zu übertragen, dies sind zum einen die so genannten Instandsetzungskosten für Kleinstreparaturen, zum anderen aber die so genannte Schönheitsreparaturverpflichtung. Beide Überwälzungen der eigentlich dem Vermieter obliegenden Aufgaben erfordern eine wirksame Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter. Hinsichtlich der Schönheitsreparaturmaßnahmen ist jedoch eine Vereinbarung, die explizit die Renovierung der Mietsache zum Auszugstermin aus der Wohnung, ohne Berücksichtigung vorhergehender Abnutzungen, verlangt, absolut unwirksam. Eine solche Klausel hat der Bundesgerichtshof im Jahre 2004 zum Anlass genommen, seine Rechtsprechung hinsichtlich der Schönheitsreparaturen zu überarbeiten und hat diese Klausel für nichtig erklärt. Da jedoch absolut relevant ist, ob auch die Notwendigkeit der Schönheitsreparatur abgestellt wird oder nicht, bitte ich Sie hier nochmal den Mietvertrag anzuschauen. Nur dann, wenn der Mietvertrag ausdrücklich verlangt, dass spätestens zum Auszug die Schönheitsreparaturmaßnahmen durchgeführt werden müssen, sofern dies erforderlich ist, könnte ein Anspruch bestehen. Wenn dies ohne eine solche Berücksichtigung der Erfordernis verlangt wird, ist die Klausel nichtig und mithin liegt dann keine wirksame Überwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter vor. Ohne eine solche wirksame Klausel gibt es jedoch kein Abweichen von dem gesetzlichen Leitbild der Verpflichtung des Vermieters zur Tragung sämtlicher Kosten.



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