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Kann man einen Kaufvertrag und die Beurkundung auch im Ausland durchführen ?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 13.06.2011

Frage:

Mein Bruder und ich besitzen zu gleichen Teilen zwei Immobilien, bei der einen wurde die Zwangsversteigerung beantragt, bei der anderen wurde jetzt ein Versteigerungstermin Anfang Oktober angesetzt.

Diese Immobilie war mit einer Hypothek belastet, die uns gekündigt wurde, da wir durch Arbeitslosigkeit für ein paar Raten in Rückstand geraten sind. Eine von uns für diesen Zweck abgeschlossene Versicherung hat sich geweigert, drei Monate lang zu zahlen und uns war es nicht möglich, die Raten aufzubringen. Daraufhin wurde das Darlehen gekündigt und die Versteigerung beantragt. Vorschläge unsererseits gegenüber der Bank zum Ausgleich wurden einfach ignoriert.

Die Immobilie, die Anfang Oktober zur Versteigerung steht, wurde auf einen gewissen Wert geschätzt, mit dem wir so nicht einverstanden waren, die mit dem Mandat beauftragte Anwältin hat aber uns aber weder das Gutachten besorgt noch ist sie gegen die Wertfestsetzung vorgegangen.

Wir möchten diese Immobilie noch veräußern und hätten eventuell einen Käufer an der Hand, der auch bereit wäre, mehr als den geschätzten Wert zu zahlen.

Wie ist denn jetzt die weitere Vorgehensweise ? Hört die Versteigerung automatisch auf, wenn die Immobilie veräußert ist ? Wie man sich vorstellen kann, haben wir keine Lust, daß die Bank einfach eine fiktive Summe von uns verlangt, was ihre angeblichen Forderungen angeht - diese sind ja auch noch streitig, da wir ja schon 2 Jahre an der Hypothek abbezahlt hatten - wie kann man das am besten angehen ?

Eine weitere Schwierigkeit ist auch, daß wir uns beide beruflich im Ausland aufhalten (zumindestens einer ist wieder berufstätig) und sich so die Frage der Durchführbarkeit von hier aus ergibt.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

nach Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks in das Grundbuch sind Sie nur noch begrenzt Herr des Verfahrens. Ohne Zustimmung der Bank, die die Zwangsversteigerung betreibt, können Sie nicht mehr über das Grundstück verfügen, da kein Käufer ein Grundstück mit einem Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch kaufen wird. Die Frage, ob sich mit einem Verkauf das Versteigerungsverfahren automatisch erledigt, stellt sich praktisch also gar nicht. Theoretisch endet es nicht durch den Verkauf sondern wird gegen den neuen Eigentümer fortgesetzt, da die Immobilie und nicht nur eine Person haftet.

Natürlich ist auch die Bank daran interessiert so viel wie möglich zu erlösen. Sie sollten ihre Bemühungen des Hausverkaufs deshalb fortsetzen. Sobald Sie mit einem Käufer ein Verhandlungsergebnis erzielt haben, müssen Sie allerdings die (schriftliche) Zustimmung der Bank zu dem Verkaufspreis einholen. Diese muss zustimmen, wenn ihre Forderung durch den Kaufpreis befriedigt wird und wird in der Regel eine direkte Zahlung des Kaufpreises auf ihr Konto verlangen.

Reicht der erzielbare Kaufpreis nicht zur völligen Befriedigung der Bank aus, kann sie einer Veräußerung zustimmen – muss es aber nicht. Die Bank kann auch darauf spekulieren, dass im Versteigerungsverfahren ein noch höherer Preis erzielt wird. Ein Gespräch mit der Bank über das weitere Vorgehen ist also unverzichtbar. Eine Einigung hängt wesentlich von der Höhe des verhandelten Kaufpreises ab.

Wenn es Streit wegen der Höhe der Bankforderung gibt und eine Einigung mit der Bank nicht vorab erzielt werden kann, ist die Sache nur so lösbar, dass Sie nach Abschluss der Veräußerung (Verkauf oder Versteigerung) die Bank auf Auszahlung des ungerechtfertigt einbehaltenen Geldes verklagen. Dazu benötigen Sie anwaltlicher Hilfe.

Die Veräußerung der Immobilie ist auch aus dem Ausland heraus möglich. Sie müssen dazu lediglich eine Person in D (schriftlich) beauftragen, die den Verkauf abwickelt und auch den Kaufvertrag beim Notar unterschreibt. Dieser Vertragsschluss muss anschließend von Ihnen bei einem ausländischen Notar genehmigt werden. Erfolgt die Genehmigung in einer fremden Sprache, muss die notarielle Urkunde von einem vereidigten Übersetzer übersetzt werden.



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