Der direkte Draht zum Anwalt:
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00 Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen.

Fragen zur Eigentümer Versammlung


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Gerd Finger
Stand: 07.06.2011

Frage:

In meiner sechsgliedrigen Wohnungseigentumsgemeinschaft gab es zuletzt im April 2000 eine Eigentümerversammlung. Der Verwalter ist Miteigentümer und wurde zuletzt 1999 auf unbestimmte Zeit bestellt. Am 04.06.2011 wurde die Verwaltung neu geregelt.
1. Wann verjähren die Ansprüche auf Jahres-Abrechnung?
2. (Wenn noch nicht verjährt:) Wer muss die Abrechnungen erstellen, bis die 5-Jahresfrist der Verwalterbestellung (§ 26 I Satz 2 WEG) endete? Wer muss die Abrechnungen für die Zeit danach erstellen?
3. Wie wirken die nach außen gerichteten Handlungen des ehemaligen Verwalters, die er für die Gemeinschaft in der Zeit "begangen" hat, in der seine Verwaltereigenschaft erloschen war?
4. Kann die Gemeinschaft zulässig die Verwaltung gemeinsam (§ 21 I WEG) selbst übernehmen und durch Mehrheitsbeschluss (5 von 6) einem Miteigentümer wirksam bevollmächtigen, Dritten gegenüber für die Gemeinschaft sämtliche Rechte wie ein Verwalter wahrzunehmen?
5. Muss ein Beschluss der Gemeinschaft gem. § 12 IV WEG, die Veräußerung zustimmungsfrei zu stellen, a) dem Grundbuchgericht vorgelegt werden; b) zu irgendeinem Zeitpunkt (z.B. bei der nächsten Veräußerung) notariell beglaubigt werden?

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-24
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

der letzte Bestellungsbeschluss erfolgte in 1999,so dass das WEG in der bis zur Änderung zum 30.06.2007 geltenden Fassung anzuwenden ist, ab 01.07.2007 gilt das WEG in der derzeitigen Fassung.In beiden Versionen ist jedoch festgelegt, dass die 
Verwalterbestellung für höchstens 5 Jahre vorgenommen werden darf.

Die Bestellung darf nur durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer nach
Stimmrecht gem. Teilungserklärung oder, falls diese hierzu keine Regelung getroffen hat,nach gesetzlicher Stimmrechtsregelung des WEG erfolgen.Abstimmen darf hier auch der Eigentümer,der sich zum Verwalter bestellen lassen möchte.

Hiervon zu unterscheiden ist der Verwaltervertrag, der Dinge wie Vergütung, Aufgabenbeschreibung,Zuständigkeiten etc. regelt.Bei der Beschlussfassung hierüber ist der Eigentümer, der zum Verwalter bestellt wurde ,vom Stimmrecht ausgeschlossen.( 25 Abs. 5 WEG )

Mit Beschlussfassung und Annahme wird der Verwalter Organ mit Vertretungsrecht für die Eigentümer und den Verpflichtungen u.a.nach §§ 27 und 28 WEG den Eigentümern ,aber insbesondere auch Dritten gegenüber. Mit Unterzeichnung des Verwaltervertrages übernimmt er zusätzliche Rechte und Pflichten gegenüber den Eigentümern.

Nach Gesetz erlischt sowohl nach altem als auch nach neuem WEG die Organstellung entsprechend Bestellungsbeschluss mit Fristablauf. Wird mit dem Beschluss die 5.Jahresfrist überschritten ( wie vorliegend unbefristet nach Beschluss,bzw. von 1999 -2011 de facto )endet die Organstellung des Verwalters nach ständiger Rechtsprechung mit Erreichen der 5-Jahresfrist.Mit Beendigung der Organstellung erlischt nach ständiger Rechtsprechung auch der Verwaltervertrag.Ab diesem Zeitpunkt hat der ( ehemalige ) Verwalter keinerlei Rechte und Pflichten nach WEG oder nach Verwaltervertrag.

Dies vorausgeschickt,ergeben sich folgende Antworten auf Ihre Fragen :

zu 1 ) Der Verwalter ist bis zum Erlöschen der Bestellung und damit verbundener
Beendigung des Verwaltervertrages ,also bis 2004 verpflichtet,seine Aufgaben
wahrzunehmen.Wechselseitige Ansprüche hieraus unterliegen der regelmäßigen
Verjährungsfrist des § 195 BGB von 3 Jahren, beginnend am Schluss des
Jahres ,in dem der Anspruch entstanden ist, als spätestens ab Ende 2004.
zu 2 ) Bis Ende Bestellung 2004 ist der Verwalter zuständig, ab Ende Bestellung
2004 sind die Eigentümer nach §§ 20 ff WEG zur Verwaltung berechtigt und
verpflichtet.
zu 3 ) Nach Ablauf der 5-Jahresfrist handelt der ehemalige Verwalter als Vertreter
ohne Vertretungsmacht, das bedeutet, dass alle Rechtsgeschäfte erst rechts-
wirksam werden ,wenn sie von den Eigentümern genehmigt werden.
Eine Genehmigung liegt aber schon dann vor, wenn die Eigentümer, wie
offenbar vorliegend geschehen,alle Rechtshandlungen des ehemaligen Ver-
walters stillschweigend oder konkludent gebilligt haben ( Duldungsvollmacht)
oder wenn sie sich nicht gegen den Anschein einer vorliegenden Vollmacht
gewehrt haben. ( Anscheinsvollmacht )
Auch können sie für einzelne Rechtsgeschäfte eine Einzelvollmacht erteilt
haben,ohne dass dann der ehemalige Verwalter als Organ tätig wurde.

Schadensersatzansprüche der Eigentümer gegen den ehemaligen Verwalter
wären dabei nur möglich, wenn dieser gegen die erkennbaren Interessen der
Eigentümer schuldhaft verstoßen oder fahrlässig oder vorsätzlich fehler-
haft gearbeitet hätte. Auch hier gilt die o.g. Verjährungsfrist.
zu 4 ) Die Gemeinschaft kann durch Beschluss die Verwaltung selber übernehmen, aber
nur gemeinsam.Nicht möglich ist es , einem Eigentümer das Recht zu geben,
für die Gemeinschaft wie ein Verwalter , also mit umfassender Vollmacht
gegenüber Dritten aufzutreten,Rechtsgeschäfte etc. abzuschließen usw.( von
der Erteilung einer Einzelvollmacht durch alle Eigentümer abgesehen).Diese
Konstruktion würde entgegen den Vorgaben des WEG nämlich einem Eigentümer
eine Organstellung verschaffen, ohne dass dieser Verwalter und damit Organ
nach WEG wäre.
Vollkommen unbedenklich ist es jedoch, einen Eigentümer unter Beachtung der
oben aufgeführten Grundsätze ( eigenes Stimmrecht bei Beschlussfassung der
Verwalterbestellung, kein Stimmrecht bei Beschluss über den Inhalt des
Verwaltervertrages ) zum Verwalter mit allen Rechten und Pflichten zu
bestellen.
zu 5 ) Ist eine Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch eingetragen, ist der dies
aufhebende Beschluss zur Wirksamkeit mit Löschungsantrag in notariell be-
glaubigter Form dem Amtsgericht als Grundbuchamt vorzulegen.



Interessante Fälle aus der E-Mail-Rechtsberatung zu Grundbuch

Eingetragene Reallast von Grundstück | Stand: 06.02.2014

FRAGE: Hallo, ich habe nächste Woche einen Termin zur Abgabe der Eidesstattlichen Versicherung (Forderung ca. 9000 Euro) dort muss ich auch Angeben das ich noch ein Grundstück Besitze (Wert ca. 75000)...

ANTWORT: Es ist richtig, dass die Gefahr besteht, dass das Grundstück versteigert werden kann, wenn Sie Ihren Verpflichtungen nicht nachkommen können.Eine eingetragene Reallast für Ihre Mutter bleib ...weiter lesen

Rechtsanspruch auf Haus von verstorbener Mutter | Stand: 15.09.2013

FRAGE: Meine Eltern bauten ca. 1970 ein Einfamilienhaus. Es wurde höchstwahrscheinlich auf den Namen meines Vaters eingetragen, wie es damals so üblich war. Überraschend verstarb meine Mutter rel...

ANTWORT: Ob Sie und Ihr Bruder durch Erbfolge Anteile an der Immobilie nach Ihrer Mutter erworben haben, richtet sich tatsächlich danach, wie die Eigentumsverhältnisse an diesem Grundstück waren ...weiter lesen

Schutz vor Zugriff von außen bei Insolvenz oder Pflegefall | Stand: 03.03.2013

FRAGE: Wir sind mit 6 Eigentümern eines Grundstücks mit Wohngebäude seit über 30 Jahren eingetragen im Grundbuch als GBR - ohne Vertrag. Da ein Mitgliederwechsel bevorsteht und wir nach Auskunf...

ANTWORT: Frage 1: Wie gewährleisten wir den Schutz vor Zugriff von außen z. B. bei Insolvenz eines Mitgliedes oder im Pflegefall? Antwort: Als Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Recht ...weiter lesen

Korrektur des Grenzzaunes | Stand: 08.07.2012

FRAGE: Meine Eltern haben 1948 ein Grundstück gekauft. Ich habe es vor zehn Jahren geerbt. Seit einem Jahr hat das Nachbargrundstück einen neuen Eigentümer, der es für ein Doppelhaus teile...

ANTWORT: Sollte die amtliche Vermessung ergeben, dass die Grundstücksgrenze zum Nachbarn tatsächlich 80 cm von den bisherigen Annahmen abweicht, so hat der Nachbar natürlich die Möglichkei ...weiter lesen

Vorverkaufsrecht auf Nachbarsgrundstück | Stand: 06.05.2012

FRAGE: Ich besitze ein gesetzliches, im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht auf ein Nachbargrundstück. Der Eigentümer dieses Grundstückes besitzt weitere, unmittelbar angrenzende Grundstücke. Nachde...

ANTWORT: Vorab der Hinweis zum Schreiben des Maklers Hinterecker, dass Sie in keinster Weise verpflichtet sind, sich bereits jetzt über Ihr Vorkaufsrecht zu äußern oder sich gar festzulegen. Vielmeh ...weiter lesen

Kann man einen Kaufvertrag und die Beurkundung auch im Ausland durchführen ? | Stand: 13.06.2011

FRAGE: Mein Bruder und ich besitzen zu gleichen Teilen zwei Immobilien, bei der einen wurde die Zwangsversteigerung beantragt, bei der anderen wurde jetzt ein Versteigerungstermin Anfang Oktober angesetzt.Dies...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant,nach Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks in das Grundbuch sind Sie nur noch begrenzt Herr des Verfahrens. Ohne Zustimmung der Bank, die die Zwangsversteigerung betreibt, könne ...weiter lesen


Rechtsbeiträge über Miet-/ Immobilienrecht
Interessante Beiträge zu Grundbuch

Sozialhilferegress: Rückforderung einer Schenkung vermeiden
| Stand: 08.04.2015

Häufig stellt sich im Zusammenhang mit einer eventuellen zukünftigen eigenen Pflegebedürftigkeit, was mit hohen Heimpflegekosten verbunden sein kann, die Frage, wie die eigene Immobilie am besten vor einem ...weiter lesen

Welche Sicherungen sich für einen Immobilienkredit eignen
| Stand: 12.02.2015

Viele Menschen in Deutschland träumen davon, ein eigenes Haus zu besitzen. Ein eigener Garten mit einem gepflegten Rasen, oder lieber eine große Terrasse für laue Sommerabende lassen die Herzen höher ...weiter lesen

Wohnungseigentümer tragen Kosten anteilig
| Stand: 20.10.2014

Wenn es um die Kostenverteilung bei Wohnungseigentum geht, treten immer wieder Fragen oder Probleme auf, in welcher Höhe und mit welchem Verteilerschlüssel der einzelne Wohnungseigentümer Kosten zu tragen hat ...weiter lesen

Ererbte Wohngeldschulden
| Stand: 15.08.2013

Wer eine Eigentumswohnung erbt und ins Grundbuch eingetragen wurde, haftet für alle Rückstände, die sich etwa aus noch offenen Jahresabrechnungen ergeben. Die Haftung betrifft dann nicht nur den Nachlass, sondern ...weiter lesen

Vereinbarungen über die Kostentragung beim Nießbrauch gem. § 1047 BGB
| Stand: 14.06.2013

Der etwas altertümliche Begriff des Nießbrauchs (aus dem Lateinischen usus fructus, Recht auf Gebrauch bzw. Fruchtziehung) hat auch heute im Rechtsverkehr noch einen recht weiten Anwendungsbereich namentlich bei ...weiter lesen

Denkmalschutz - kein Eintrag im Grundbuch?
| Stand: 29.04.2013

Frage: Was kann ich unternehmen, wenn ich eine Immobilie erworben habe, die unter Denkmalschutz steht. Davon hatte der Verkäufer aber nichts erwähnt und sagt nun, das Geschäft wäre für ihn abgeschlossen. ...weiter lesen

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-24
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

SEHR GUT
4.5 Sternenbewertungen

19.852 Kundenbewertungen
Bewerten auch Sie den Anwalt
nach dem Gespräch !

   | Stand: 29.03.2017
Danke! Wenn man ein rechtliches Problem hat möchte man gerne sofort seine Chncen und Risiken kennen. Ich kenne keine anderen Anwalt bei dem das schneller geht eine erste Einschätzung zu bekommen! Danke Dass es Euch gibt!

   | Stand: 28.03.2017
RA Andreas Wegener ist ein kompetenter und freundlicher Anwalt - sehr empfehlenswert! Die Anwaltshotline ist ein guter Service, den ich schon häufig und gerne genutzt habe, um schnell und unkompliziert kompetente Antworten auf kinifflige Fragen zu bekommen.

   | Stand: 28.03.2017
ich finde diese Einrichtung sehr sehr hilfreich - gerade wenn man nicht so recht weiß, wohin man sich wenden kann Vielen Dank nochmals

Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-24
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen



Wichtige Themen:

Rechtsanwalt für Immobilienrecht | Baurecht (öffentliches) | Baurecht | Immobilienrecht | Einsichtnahme | Grundbuchamt | Grundbuchauszug | Grundbuchblatt | Grundbucheinsicht | Grundbucheintrag | Grundbücher | Grundbuchkosten | Grundbuchordnung | Grundbuchrecht | Grundbuchschuld | Keine Grundbucheintragung

Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:


ERFOLGSAUSSICHTEN CHECK

Lassen Sie 10 Anwälte urteilen

Lohnt sich ein Anwalt? Lassen Sie das Risiko Ihrer Rechtsangelegenheit von unabhängigen Rechtsanwälten bewerten. ...weiter lesen
Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:

HOMEPAGE TOOLS
NEU und exklusiv für Webmaster

Machen Sie Ihre Website rechtssicher! Mit unseren kostenlosen Homepage-Tools minimieren sie das Risiko einer Abmahnung. Egal ob Impressum, Disclaimer oder AGB. ...weiter lesen
Recht auf Ihrer Website

JURA TICKER

Die neuesten Meldungen auf Ihrer Website
Der Jura-Ticker bietet Ihren Besuchern aktuelle Gerichtsurteile, die stets interessant und leserfreundlich geschrieben sind. Dieser Content ist kostenlos in jede Website integrierbar und wird von uns regelmäßig mit einer neuen Meldung bestückt. Rechtsgebiete, Größe und Farben des Tickers können dabei an den eigenen Internetauftritt angepasst werden.

Deutsche Anwaltshotline
Anwaltshotline
Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-24
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen


E-Mail Beratung Online-Rechtsberatung per E-Mail. Antwort innerhalb weniger Stunden „schwarz auf weiß“. Jetzt Anfragen