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Verjährung von Nebenkostenabrechnung


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Diana Laib
Stand: 23.05.2011

Frage:

seit 10 J. Teileigentum eines Gewerbeobjektes; 90% des Objektes im Besitz einer KG, die offenbar auch die Verwaltung betreibt. Eine Eigentümerversammlung mit Beschlüssen ist nie erfolgt.
Mein Teileigentum gewerblich vermietet mit Nebenkosten nach 2. Ber.Verordn. &27 Anl. 3.; mündlich mit Mieter vereinbart, daß er sich um die Abrechnung mit der Hausverwaltung kümmert. Ich selbst habe nur die Kaltmiete eingenommen und mich bisher leider auch nicht weiter `gekümmert`.
Jetzt fällt es der KG auf, daß bisher keine Nebenkosten abgerechnet wurden!!

Fragen: 1.) ab wann tritt die Verjährung für meine Abgaben ein? 3 Jahre??
2.) kann ich dem Gewerbemieter wie sonst im Mietrecht die NK nur bis
2010 berechnen ?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Grundsätzlich verjähren Ansprüche aus Verträge nach drei Jahren, §§ 195, 199 BGB.
Die Verjährung beginnt aber erst, wenn eine Abrechnung erfolgt ist. Das bedeutet für Sie, dass Sie auch noch mehrere Jahre später eine Abrechnung erstellen können.
Der BGH hat sich eingehend in verschiedenen Urteilen damit beschäftigt.
Besonders hervorzuheben ist hierbei das Urteil mit dem Aktenzeichen BGH XII ZR 124/09 vom 17.11.2010 (nachzulesen hier: http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=54474&pos=0&anz=1) und BGH XII ZR 22/07 vom 27.01.2010 (nachzulesen hier: http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=50832&pos=0&anz=1).

Dabei wurde vor allem auch festgestellt, dass § 556 Abs. 3 BGB bei Gewerberaummietverträgen keine Anwendung findet. Somit ist die Geltendmachung von Nachzahlungen nach mehr als 12 Monaten nach dem Abrechnungszeitraum nicht ausgeschlossen. Dies gilt nur bei Wohnraum. Sie können auch noch viele Jahre rückwirkend abrechnen.

Der Anspruch auf Zahlung der Betriebskosten könnte höchstens verwirkt sein. Hierüber hat das OLG Düsseldorf entschieden. Zusammengefasst stellt sich der Inhalt des Beschlusses wie folgt dar: Unterlässt der Vermieter von Gewerberaum über einen langen Zeitraum (9 Jahre) über die vom Mieter gemäß Mietvertrag geleisteten Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen abzurechnen und lässt er sodann einen weiteren Zeitraum von 3 Jahren verstreichen, bevor der Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung gerichtlich geltend gemacht wird, so sind seine Ansprüche auf Nachzahlung von Betriebs- und Heizkosten verwirkt. Die Abrechnung ist damit nicht durchsetzbar.
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 24.06.2004, Aktenzeichen 24 U 92/04. Nachzulesen ist der Beschluss hier: http://openjur.de/u/103148.html
Ob der Umstand alleine ausreicht, dass Sie über viele Jahre nicht abgerechnet haben, um eine Verwirkung zu begründen, müsste ein Gericht entscheiden. Allerdings reicht, auch nach oben genannter Entscheidung, dies im Allgemeinen nicht aus. Es müssen noch Umstände hinzutreten, nach denen Ihr Mieter davon ausgehen konnte, dass Sie nicht mehr abrechnen werden. Hier ist abzuwarten, welche Argumente der Mieter anführt.

Bitte lassen Sie die Abrechnungen umgehend erstellen und fordern Sie Ihren Mieter unter Fristsetzung die Nachzahlungen zu leisten. Um den Zugang nachweisen zu können, sollten Sie die Abrechnungen per Einschreiben zusenden.



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