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Einfamilienhaus - teilweise verkaufen

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Silke Fasterling
Stand: 03.05.2011

Frage:

Ich habe ein Einfamilienhaus, das bereits vor Jahren in zwei Wohnungen geteilt wurde (Treppe raus, Boden geschlossen), leicht aber auch wieder geöffnet werden kann. In der einen Wohnung lebe ich (100 qm), die andere habe ich vermietet (200 qm) plus jeweils Gartenanteil, Garage und Terrasse. Ich überlege, beide Wohnungen (oder erst eine, möchte meine Verantwortung un meine Arbeit reduzieren) einzeln zu verkaufen incl. einem Grundstücksanteil (ca 1200 qm insgsamt, ca hälftig). Da ich mich insgesamt verändern möchte, kann ich bei Bedarf, falls ein Käufer doch das ganze Haus möchte, auch meine Wohnung gleichzeitig verkaufen (würde aber lieber drin bleiben), also entweder das ganze Haus oder eben nur eine Wohnung abgeben. 
Geht es, beide Varianten anzubieten und was kostet etwa eine Teilung des Hauses in 2 Wohnungen? Was muss ich beachten? Ich brauche glaube ich neue Pläne, also einen Architekten. Heizkosten (ÖLtank) rechne ich mit Heizkostenzähler ab, kann auch in eine Wohnung zusätzlich Wasserzähler installieren, um die Wasserabrechung zu ermöglichen (rechne derzeit nach Personen ab). Welche Bereiche des Hauses wären dann Gesamteigentum? Und was passiert, wenn ein Teil die Kosten für den gemeinsam genutzten Öltank nicht bezahlen.

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Wenn Sie als Alternative zur Veräußerung der gesamten Immobilie lediglich eine der beiden Wohnungen verkaufen möchten, ist in der Tat die Bildung von Wohnungseigentum und Neuanlage getrennter Grundbuchblätter erforderlich. Hierzu benötigen Sie vorab die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung, mit der der Nachweis erbracht wird, dass eine Eigentumswohnung baulich hinreichend von den anderen Wohnungen oder Räumen abgeschlossen ist (§ 3 Abs. 2, § 7 Abs. 4 Nr. 2 Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG). Die Trennung erfolgt in der Regel durch Wände und Decken, die den Wärme- und Schallschutz gewährleisten. Zudem muß jede Einheit einen eigenen, abschließbaren Zugang aufweisen. Diese Erfordernisse scheinen bei Ihrer Immobilie vorzuliegen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von Ihrer zuständigen Bauaufsichtsbehörde ausgestellt, die auch für die Baugenehmigung und die bauaufsichtlichen Abnahmen zuständig ist. Sie kostet unterschiedlich je nach maßgeblicher Gebührensatzung pro Einheit zwischen 15,00 € und 150,00 €. Es empfiehlt sich, sich vorher direkt bei der Behörde hiernach zu erkundigen. Allerdings sind die Länder ermächtigt, die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung auf öffentlich bestellte oder anerkannte Sachverständige für das Bauwesen zu übertragen. Ob dies in Ihrem Bundesland bereits geschehen ist, können Sie ebenfalls bei der Behörde erfragen.
Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung müssten Sie bei einem Notar vorstellig werden, wo eine Teilungserklärung, die von Ihnen zu verfassen ist, beglaubigt wird. Hierin ist der Eigentumsanteil und das Zusammenleben der Eigentümer im Objekt geregelt. Der Miteigentumsanteil wird nach der Größe der Wohnung und den Nebenräumen errechnet. Außerdem werden festgelegt das Stimmrecht, Versicherungen für das Gebäude, Verwalterwahl, ggfs. eine Hausordnung, Nutzungsrechte und Sondereigentum. Alles, was ausschließlich von einer Wohneinheit genutzt wird, ist Sondereigentum, z.B. Keller- oder Speicherräume, Balkon, evtl. Carport oder Garagen. Alle Bereiche, die beiden Einheiten dienen, wie z.B. Heizung, Heizungsraum, Garten, Einfahrt, etc. sind Gemeinschaftseigentum und auch gemeinschaftlich zu unterhalten. Hierfür werden in der Regel Rücklagen gebildet, die für Wartung, Reparaturen oder Investitionen zur Verfügung stehen. Zahlt ein Teil nicht, so sind die Ansprüche einklagbar. Garten- und Grundstücksbereiche können allerdings auch als Sondereigentum erklärt werden, das lediglich der nutzung eines Eigentümers unterliegt.
Bei der Verfassung der Teilungserklärung ist Ihnen der Notar sicher behilflich, auch werden dann Pläne zur Kennzeichnung von Sondereigentum benötigt. Ob die bisherigen ausreichen, wird ebenfalls ein notar beantworten können.

Insgesamt dürften die Kosten für die Aufteilung in zwei Eigentumswohnungen überschaubar sein. Sie können auch vorab die Nachfrage durch Inserate testten. Eine Aufteilung könnte dann parallel zum Verkauf erfolgen.
Es ist auch durchaus möglich, beide Varianten anzubieten. 



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