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Verstoß gegen den Mietvertrag - seitens des Mieters


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Marc N. Wandt
Stand: 26.04.2011

Frage:

Ich habe ein Haus zusammen mit einem kleinen Garten vermietet. Bei Übergabe des Hauses bestand der größte Teil des Gartens aus einer Rasenfläche. Mein Mieter hat diese Rasenfläche ohne mein Wissen und ohne meine Zustimmung zupflastern lassen. In dem Mietvertrag im Paragraphen, der sich auf die Gartenpflege bezieht, steht allerdings wörtlich:
„Ohne ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters ist der Mieter nicht berechtigt, von der bisherigen Nutzungs- und Anlageart abzuweichen.“
Meine Fragen sind:
1) Fällt das Zupflastern des Rasens unter Abweichung von der bisherigen Anlageart?
2) Wenn ja, ist der Mieter verpflichtet, den ursprünglichen Zustand auf mein Verlangen wieder herzustellen?
3) Wenn ja, ist er, sofern ich das will, auch verpflichtet, den ursprünglichen Zustand nicht erst bei Auszug sondern bereits in den nächsten Monaten wieder herzustellen.
4) Wenn ja, besteht für den Fall, dass der Mieter den ursprünglichen Zustand nicht in angemessener Zeit wieder herstellt, ein Kündigungsgrund gemäß § 543 BGB?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,


1.
Bei dem Zupflastern des Rasens, ich gehe von Betonieren oder Verfliesen aus, handelt es sich in der Tat um eine Änderung der Anlageart. Im Gegensatz zum Wohnraum, wo das Aufbringen neuen Bodenbelags im Regelfall zur vertragsgemäßen Nutzung hinzugerechnet wird, stellt eine Pflasterung ehedem vorhandenen Rasens eine grundlegende Veränderung dar, zu deren Rückbau der Mieter jedenfalls verpflichtet werden kann.

2. + 3.
Schwieriger ist die Frage zu beantworten, ob der Mieter zum sofortigen Rückbau oder aber erst zum Rückbau am Ende des Mietverhältnisses verpflichtet ist.

Erfahrungsgemäß ist es verhältnismäßig schwer, unbefugt durchgeführte Veränderungen während des bestehenden Mietverhältnisses rückgängig machen zu lassen. Die Gerichte sind bzgl. der Gewährung entsprechender vermieterseitiger Ansprüche eher zurückhaltend. Etwas anders gilt im Regelfall nur dann, wenn durch die bauliche Veränderung eine erhebliche Substanzgefahr für die Mietsache ausgeht. Dies wäre z.B. dann der Fall, wenn tragende Wände entfernt wurden oder vergleichbar gefährliche Eingriffe durchgeführt wurden. Im Normalfall ist von einer Rückbaupflicht, erst am Ende des Mietverhältnisses auszugehen (vgl. LG Lübeck, Urt. v. 24.11.1992, Az.: 14 S 61/92, WM 1993,669; AG Hamburg, Urt. v. 23.6.1998, Az.: 39 A C 114/98, WM 1998, 723; AG Bonn, Urt. v. 23.11.1993, Az.: 8 C 475/93, WM 1994,20; AG Kerpen, Urt. v. 28.6.1989, Az.: 3 C 199/89, WM 1990, S. 198).

Übertragen auf den Garten Ihres Mietshauses bedeutet dies, dass wohl nur dann, wenn durch die Pflasterung unwiederbringlichen Schaden für die Gartenfläche droht, können Sie den sofortigen Rückbau verlangen. Es dürfte jedoch unwahrscheinlich sein, dass eine solche Härtesituation, die Sie im Übrigen beweisen müssten, vorliegt. Unabhängig sind Ihre Mieter selbstverständlich bei Ende des Mietverhältnisses zum Rückbau und zur Wiederherstellung des Ursprungszustandes verpflichtet. Ist dies nicht ohne weiteres möglich, stehen Ihnen aufgrund der Vertragsverletzung, nämlich des sog. übermäßigen Mietgebrauchs, Schadensersatzansprüche gegen die Mieter zu.

4.
Ich halte es für gefährlich, aufgrund v.g. Umstände, die baulichen Veränderungen resp. einen fehlenden Rückbauwillen nach vorangegangener Abmahnung, als Grundlage für eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zu nehmen. Wie bereits ausgeführt dürfte der Eingriff nicht so gravierend sein, dass dieser einen sofortigen Rückbau rechtfertigt. Insoweit scheidet denknotwendig eine Kündigung aus diesem Grunde ebenfalls aus. Hierbei ist ferner zu berücksichtigen, dass die außerordentliche Kündigung ohnehin als ultima ratio angesehen wird und die (sehr mieterfreundliche) Rechtsprechung deutscher Gerichte in den meisten Fällen den Fortbestand des Mietverhältnisses zubilligen.

Etwas anderes gilt natürlich, wenn tatsächlich derart gravierende Eingriffe vorgenommen werden, nach denen sich der Vermieter um den Bestand seiner Mietsache sorgen muss. Hier ist ggf. sogar eine Abmahnung entbehrlich (vgl. o.g. tragende Wand). Dies ist aber die absolute Ausnahme.

5.
Gleichwohl sollten Sie den Umbauten nicht stoisch gelassen gegenüberstehen. Tatsächlich empfiehlt es sich, dem Mieter schriftlich sein Missfallen zum Ausdruck zu bringen und deutlichst darauf hinzuweisen, dass spätestens zum Ende des Mietverhältnisses der Rückbau auf eigene Kosten vorzunehmen ist und die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen vorbehalten bleibt. Ein schweigendes Hinnehmen könnte nämlich sonst wohlmöglich als stillschweigende Zustimmung zur baulichen Veränderung ausgelegt werden, was am Ende dann wohlmöglich dazu führt, dass im Streitfall ein Gericht im Sinne des Mieters eine Rückbaupflicht verneint. Ausdrücklicher Protest (beweisbar) ist also dringend angeraten.



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