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Wohnung Kaufen - Mieter wegen Eigenbedarf kündigen


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 18.04.2011

Frage:

Ich lebe mit meiner Familie in Frankreich und möchte in Berlin eine Wohnung kaufen, die aber zur Zeit vermietet ist. Wenn ich die Wohnung später einmal für Berlin Aufenthalte nutzen möchte (zwei bis drei Monate im Jahr), kann ich dann das Mietverhältnis von mir aus beenden ? Liegt in diesem Fall Eigenbedarf vor ? Die jetzige Mieterin nutzt die Wohnung als Arbeitsplatz, sie wohnt in der Nähe. Es handelt sich um eine kleine Ein-Zimmer-Wohnung, 35m2. 

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Fragestellung: Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB

Vorab folgender Hinweis, da Ihrem Sachverhalt nicht zu entnehmen ist, seit wann die zu erwerbende Wohnung als Wohnungseigentum besteht: Nach § 577 a Abs. 1 BGB kann sich ein Erwerber auf die Kündigungsgründe Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) und Hinderung der wirtschaftlichen Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) erst nach Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung berufen, wenn an der Wohnung nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist. Gem. Abs. 2 kann die Frist bis zu zehn Jahren betragen.

1. Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung
2. Kündigungsfristen der Eigenbedarfskündigung
3. Schutzrechte des Mieters gegen eine Eigenbedarfskündigung
4. Zeitpunkt der Bekanntgabe einer Eigenbedarfskündigung

Zu 1.: Der Vermieter kann das Mietverhältnis gem. § 573 Abs. 1 BGB ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (sog. Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Häufigste Fehlerquelle bei der Erklärung einer Eigenbedarfskündigung ist das Übersehen des § 573 Abs. 3 BGB. Gem. Abs. 3 sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. Die Angabe der Gründe ist also Wirksamkeitsvoraussetzung. Dabei genügt lediglich der Hinweis, wegen Eigenbedarfs kündigen zu wollen, bei weitem nicht. Es sind vielmehr die Umstände darzulegen, die eine Notwendigkeit für den Vermieter ausmachen. Dazu ist der begünstigte Personenkreis zu beschreiben und zu benennen sowie die Absicht, dort auch einziehen zu wollen. Außerhalb des Kündigungsschreibens erfolgende Gespräche sind nützlich, jedoch rechtlich nicht erheblich und auch nicht notwendig. Im Zweifel sollte hier ausführlich formuliert werden. Die Eigenbedarfskündigung ist keine heimliche Kündigung. Sie können zu jedem Zeitpunkt, also vor, während und natürlich nach dem Kauf mit jedermann offen über Ihre Absicht reden. Andererseits schadet es nicht, wenn Sie es unterlassen. Allerdings ist zu bemerken, dass an die Begründung weniger hohe Anforderungen gestellt werden, wenn der Eigentümer selbst einzieht. Dann nämlich macht er am intensivsten von seinem grundrechtlich in Art. 14 GG geschützten Eigentumsrecht Gebrauch. Deshalb müssen Sie nicht offenbaren, dass die Wohnung nicht Ihren Lebensmittelpunkt darstellt und Sie nicht dauerhaft in ihr wohnen.

Zu 2.: Da es sich um eine ordentliche Kündigung handelt, richtet sich die Kündigungsfrist nach § 573 c Abs. 1 BGB. Danach ist die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (insgesamt also 3 Monate). Zu beachten ist hier § 573 c Abs. 1 S. 2 BGB, wonach sich die Kündigungsfrist für den Vermieter nach 5 und 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils 3 Monate verlängert. Im schlechtesten Fall kann dies auf eine Kündigungsfrist von 9 Monaten hinauslaufen. Zu beachten ist ferner § 568 Abs. 2 BGB. Danach soll der Vermieter den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 ff BGB rechtzeitig hinweisen.

Zu 3.: Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist, vgl. § 574 Abs. 1 S. 1 BGB. Gem. Abs. 2 liegt ein Härtegrund vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Bereits an dieser Stelle werden gem. Abs. 3 bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 BGB (s. o.) angegebenen Gründe berücksichtigt. Härtegründe auf Mieterseite sind alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können. Hinsichtlich der Intensität des Nachteils sind jedoch Härtegründe von (unbeachtlichen) bloßen Unbequemlichkeiten abzugrenzen, die jeder Umzug mit sich bringt. Dies ist eine Frage des Einzelfalls, wobei der gesetzlich geregelte Beispielfall des Fehlens einer angemessenen Ersatzwohnung gem. Abs. 2 als Prüfungsmaßstab dient, es dem Gericht allerdings verwehrt ist, durch seine Entscheidung in die Lebensplanung der Parteien einzugreifen, vgl. Bamberger/Roth/Hannappel BGB 2. Auflage 2008 § 574 Rn.10. Für den Eintritt relevanter Nachteile muss dabei eine hinreichende Wahrscheinlichkeit bestehen, so dass die lediglich theoretische Möglichkeit ihres Eintritts nicht ausreichend ist. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang noch § 574 a Abs. 1 BGB, wonach der Mieter im Falle des § 574 BGB verlangen kann, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Kommt keine Einigung zustande, so wird die Fortsetzung des Mietverhältnisses, deren Dauer sowie die Bedingungen, zu denen es fortgesetzt wird, durch Urteil bestimmt, vgl. § 574 a Abs. 2 BGB.

Zu 4.: Rein rechtlich muss der Eigenbedarf wie oben bereits erläutert, spätestens mit Zugang der Kündigung in dem Kündigungsschreiben dargelegt werden. Eine vorzeitige Verpflichtung des Vermieters bzw. Eigentümers, auch bei Erwerb, besteht nicht. Häufig kann es jedoch ratsam sein, die Eigenbedarfskündigung vorzeitig anzukündigen um ggf. den Mieter zum freiwilligen und vorzeitigen Auszug zu bewegen. Unabhängig vom bestehenden Kündigungsrecht ist natürlich stets ein Aufhebungsvertrag möglich.

Abschließend noch der Hinweis, dass Sie erst mit Eintragung im Grundbuch kündigen können, nicht also bereits mit Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags oder Eintragung der Vormerkung!



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