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Untermietvertrag kündigen um die Wohnung selbst wieder zu bewohnen


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 23.03.2011

Frage:

Habe meine angemietete Wohnung untervermietet. Mündlich vereinbart wurde mit dem Untermieter eine Mietdauer vom 15.02.2011 bis 30.06.2011, die im Falle einer Verlängerung des Projekts des Untermieters in Köln bis zum 31.08.2011 verlängerbar ist. 

In dem zwischen dem Arbeitgeber und mir abgeschlossenen Vertrag steht unter "Dauer des Untermietverhältnisses" "unbefristet".

Laut Aussage der Untermietagentur können laut geltendem Recht Untermietverträge nur für einen unbefristeten Zeitraum abgeschlossen werden, die Rechtsprechung habe sich 2010 dahingehend geändert.

Mit dem Untermieter wurde mündlich vereinbart, dass er Mitte März 2011 Bescheid geben würde, ob sein Projekt tatsächlich Ende Juni 2011 endet oder sich bis Ende August 2011 hinziehen wird.

Der Untermieter kann diesbezüglich noch keine Aussage machen. Er möchte mir auch nicht schriftlich bestätigen, dass mündlich ein Untermietzeitraum von 4 bzw. 6 Monaten (Untervermietung vom 15.02.2011 bis 30.06.2011 bzw. 31.08.2011) vereinbart wurde.

Die Untermietagentur meint, ich kann das Untermietverhältnis nicht aufkündigen.

Stimmt das?

Ich würde meine Wohnung gerne ab 01.09.2011 wieder selbst bewohnen.

Wie soll ich vorgehen?

Kann ich eine Kündigung zum 31.08.2011 vornehmen?.

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Antwort:

Sehr geehrte Mandant,

Zutreffend gehen Sie davon aus, dass der zwischen Ihnen und dem Arbeitgeber geschlossene Vertrag nach Art. 3 Satz 1 MV (Tenancy agreement) auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Dass es sich dabei um ein Untermietverhältnis handelt, ist dem Mietvertrag nicht zu entnehmen. Darauf kommt es in diesem Fall (Verhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter) jedoch nicht an. Die einzige Besonderheit der Untermiete besteht darin, dass der Untervermieter die Sache seinerseits nur gemietet hat. Im Verhältnis des Mieters zum Untermieter ist dies ohne Bedeutung. Für den Untermieter gelten die allgemeinen Bestimmungen des Mietrechts, vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht 10. Aufl. 2011 § 540 Rn 4. Die zwischen Ihnen und dem Vermieter mündlich vereinbarte Befristung dürfte aus mehreren Gründen unwirksam sein. Zwar können Mietverträge grundsätzlich auch mündlich geschlossen werden. Hier ist Ihr Vertragspartner jedoch nicht der Vermeiter, sondern der Arbeitgeber; nur mit dieser hätten Sie eine zeitliche Begrenzung vereinbaren können. Auch dies wäre nur in Form eines Zeitmietvertrages nach § 575 BGB möglich gewesen. Befristete Mietverträge sind ansonsten unzulässig. Dies gilt entgegen der unzutreffenden Ansicht der Untermieteragentur nicht auf Grund einer geänderten Rechtsprechung seit 2010, sondern bereits seit der Mietrechtsreform 2001. Sie hätten demnach mit dem Arbeitgeber einen Zeitmietvertrag schließen können. Allerdings wäre dies gem. § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nur schriftlich unter Angabe des Befristungsgrundes möglich gewesen. Im Ergebnis liegt hier ein unbefristetes Mietverhältnis vor, welches an sich überhaupt nicht bzw. nur aus wichtigem Grund gekündigt werden könnte. Ein solcher ist jedoch nicht ersichtlich. Allerdings gibt es vom ausgeprägten Mieterschutz eine Ausnahme, die in Ihrem Fall zum Tragen kommen dürfte. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2. BGB können Sie das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen, so dass es keines wichtigen Grundes bedarf. Gem. § 575 Abs. 3 BGB sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse (= Eigenbedarf) in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Die Kündigungsfrist beträgt gem. § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB drei Monate. Sofern Sie das Untermietverhältnis zum 31.08.2011 beenden möchten, müssten Sie spätestens bis zum 03.06.2011 gekündigt haben. 



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