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Räumungsklage bei nicht rechtzeitig geräumter Wohnung


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 16.03.2011

Frage:

Dem Gewerberaummieter wurde wegen Mietrückstand rechtswirksam fristlos gekündigt. Er hat einer Rückgabe der Mieträume (Gewerberäume) zugestimmt. Ich befürchte jedoch, dass zum vereinbarten Termin die Räume größtenteils nicht geräumt sind. Soll der Schlüssel in diesem Fall entgegengenommen werden?
Welche Vorteile bietet eine Räumungsklage im Vergleich zu der Entgegennahme des Schlüssels am vereinbarten Termin (trotz Nichträumung bzw. Teilräumung durch den Mieter) und einer von uns veranlassten Räumung nach einer angemessenen Frist?
Welche Risiken bestehen in der Entgegennahme des Schlüssels am vereinbarten Termin (trotz Nichträumung bzw. Teilräumung durch den Mieter)?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Frage 1.: Soll der Schlüssel in diesem Fall entgegengenommen werden?

Die Rücknahme der Schlüssel bedeutet im Ergebnis die Rückgabe der Mietsache, die sich in der Besitznahme durch Sie und der Besitzaufgabe durch den Mieter manifestiert. Damit üben Sie die Alleinherrschaft über die Mietsache im Rechtssinne und auch tatsächlich aus, was gleichzeitig bedeutet, dass Sie dem Mieter den Zutritt verweigern können. Es kann Ihnen deshalb nur empfohlen werden, die Schlüssel und damit die freiwillige Rückgabe der Mietsache anzunehmen. Weiter versetzt es Sie sofort in die Lage, das Objekt erneut zu vermieten. Die Verbringung oder Entsorgung des verbliebenen Inventars ist das vergleichsweise geringere Problem.

Frage 2.: Welche Vorteile bietet eine Räumungsklage im Vergleich zu der Entgegennahme des Schlüssels am vereinbarten Termin (trotz Nichträumung bzw. Teilräumung durch den Mieter) und einer von uns veranlassten Räumung nach einer angemessenen Frist?

Absolut keine: In einer Situation nach erfolgter Kündigung, in welcher der Mieter sich offensichtlich in Zahlungs- und Liquiditätsschwierigkeiten befindet, ist die freiwillige Rückgabe der Mietsache geradezu ein Glücksfall. Denn üblicherweise räumt ein zahlungsunfähiger Mieter gerade nicht freiwillig, was einen weiteren Mietausfall und darüber hinaus einen Räumungsrechtsstreit nach sich zieht. Ein solcher kann sich ohne weiteres über ein halbes Jahr hinziehen. Ihre Situation kann dann aber dieselbe sein wie jetzt. Auch nach gewonnenem Räumungsprozess besteht die Möglichkeit, dass das Objekt nicht vollständig geräumt verlassen wird. Ob die bis dahin aufgelaufenen Mietrückstände, selbst wenn sie im Räumungsprozess mit eingeklagt werden, dann noch realisierbar sind, ist bei zahlungsunfähigen Mietern höchst zweifelhaft. Gleiches gilt für die Gerichts- und Anwaltskosten. Sie müssten trotz gewonnenem Rechtsstreit zumindest die Gerichtskosten und die eigenen Anwaltskosten selbst zahlen. Gemessen an dem Ergebnis zu Frage 1. ein höchst unbefriedigendes Ergebnis. Meldet der zahlungsunfähige Mieter dann noch Insolvenz an, können die Forderungen zumeist nur noch ausgebucht werden.

Frage 3.: Welche Risiken bestehen in der Entgegennahme des Schlüssels am vereinbarten Termin (trotz Nichträumung bzw. Teilräumung durch den Mieter)?

Zu beachten ist die sechsmonatige (kurze) Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB für Ansprüche, die aus dem Mietverhältnis noch bestehen können. Die Vorschrift lautet wie folgt: Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.

Dieses Risiko besteht jedoch generell bei Beendigung des Mietverhältnisses. Unverständlicherweise ist diese Norm nur wenigen Vermietern bekannt. Sollten also Schäden an der Mietsache vorhanden sein oder fällige Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt worden sein, müssen die Ansprüche innerhalb der sechsmonatigen Frist nicht nur geltend, sondern notfalls auch rechtshängig gemacht werden. Dringend zu empfehlen ist die Anfertigung einer Inventarliste über das verbliebene Inventar. Bestenfalls mit dem Mieter selbst; auf jeden Fall aber mit Zeugen, die die Liste gegenzeichnen.



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