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Muss man dem Nachbarn Zugang zum eigenen Grundstück gewähren ?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Diana Laib
Stand: 13.03.2011

Frage:

Ich habe letztes Jahr mit meiner Freundin ein Reihenendhaus gekauft. Insgesamt sind es 6 Parteien die zusammen ein Grundstück besitzen mit angrenzenden Carport- und normalen Stellplätzen. Das Gesamtgrundstück ist mit einem Zierzaun umrandet so das die Besitzer der Mittelgrundstücke keinen direkten Ausgang zum angrenzenden Gehweg haben.
Wir haben Sondereigentum auf unseren Teil des Gesamtgrundstücks. Nachdem wir eingezogen sind ist uns aufgefallen das die Besitzer der beiden angrenzenden Grundstücke oft über unser Grundstück zum Parkplatz oder zu den Mülltonnen laufen.
Nach Rücksprache mit dem Vorbesitzer sagte dieser das er dies so geduldet hat. Ein schriftliche Absprache gibt es aber meines Wissens nicht. Nun möchten wir zum Nachbargrundstück ein Zaun bauen so das die Nachbarn nicht mehr über unser Grundstück gehen können. Gemäß B-Plan ist dies auch kein Problem. Ein Zaun darf ausdrücklich bis zu einem Meter Höhe gebaut werden.

Das habe ich unserem Nachbarn mitgeteilt. Er sagt wir müssen zumindestens ein Tor oder Durchgang einbauen da es ja Wegerecht ist und er über unser Grundstück gehen dürfe. Das war ja schon immer so.

Dürfen wir ohne Einverständnis der Nachbarn diesen Zaun bauen oder gibt es dabei ein Gewohnheitsrecht o.ä.? Was müssen wir beachten?

Der Nachbar meinte weiter das wir allen anderen Partein ein Tor zum Außenzaun bezahlen müssen wenn wir keinen Durchgang zum Nachbargrundstück lassen. Ist dies zulässig ?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,
aufgrund der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Da Sie angeben, dass es sich bei dem Grundstück um Sondereigentum handelt gehe ich davon aus, dass Sie Miteigentümer einer WEG sind.

Die Pflicht, den Nachbarn den Zutritt zu Ihrem Grundstück zu gewähren, könnte sich aus der Teilungserklärung oder aus einem Beschluss ergeben. Ich bitte Sie dies zu überprüfen.
Ein Wegerecht müsste eigentlich grundsätzlich im Grundbuch eingetragen sein um sich darauf berufen zu können. Ein Gewohnheitsrecht kann in diesen Fällen nicht erworben werden.

Das Recht über Ihr Grundstück zu dem Gehweg und den Mülltonnen zu gelangen, könnte sich auch aus § 917 BGB ergeben. Dies ist der Fall, wenn es keine andere Möglichkeit gibt auf die Straße zu gelangen.

§ 917
Notweg
(1) Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Wege, so kann der Eigentümer von den Nachbarn verlangen, dass sie bis zur Hebung des Mangels die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung dulden. Die Richtung des Notwegs und der Umfang des Benutzungsrechts werden erforderlichenfalls durch Urteil bestimmt.
(2) Die Nachbarn, über deren Grundstücke der Notweg führt, sind durch eine Geldrente zu entschädigen. Die Vorschriften des § 912 Abs. 2 Satz 2 und der §§ 913, 914, 916 finden entsprechende Anwendung.


Ich würde mich zunächst darauf berufen, dass es kein Gewohnheitsrecht am Durchschreiten Ihres Grundstückes gibt. Vorab sollten Sie aber, wie oben schon dargestellt, die Teilungserklärung prüfen.
Wenn es keine andrere Möglichkeit gibt auf den öffentlichen Weg zu gelangen, könnte sich ein Recht aus § 917 BGB ergeben. Es ist dabei auch zu berücksichtigen, dass unter Umständen der Zaun des Nachbarn durch ein Tor durchbrochen wird, so dass er von seinem Grundstück aus auf den öffentlichen Weg gelangen kann. Ob dies Möglich ist müsste vor Ort beurteilt werden.
Mit dieser Problematik beschäftigte sich auch der Bundesgerichtshof 2006, BGH
Az: V ZR 159/05
. Das Urteil können Sie hier nachlesen: http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:sujmIo3l12cJ:www.ra-kotz.de/notwegerecht6.htm+wegerecht+sondereigentum+notwegerecht&cd=1&hl=de&ct=clnk&gl=de&source=www.google.de

Hier ein Auszug: Grundsätzlich muss der Grundstückseigentümer den Zugang von dem öffentlichen Weg zu abgeschnittenen Grundstücksteilen auf dem eigenen Grundstück schaffen. Dies gilt auch dann, wenn das für den Grundstückseigentümer umständlicher, weniger bequem oder kostspieliger ist als die Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks (Senat, BGHZ 75, 315, 319; OLG Brandenburg DtZ 1996, 389). Der Eigentümer muss deshalb grundsätzlich Umbaumaßnahmen vornehmen, um eine vorhandene Verbindung seines Grundstücks zu einem öffentlichen Weg nutzen zu können (vgl. RGZ 157, 305, 308; Senat, Urt. v. 15. April 1964, V ZR 134/62, NJW 1964, 1321, 1322). Erst wenn die mit der Schaffung eines Zugangs auf dem eigenen Grundstück verbundenen Erschwernisse so groß sind, dass die Wirtschaftlichkeit der Grundstücksbenutzung aufgehoben oder in unzumutbarer Weise geschmälert wird, ist der Nachbar zur Duldung der Benutzung seines Grundstücks als Zugang verpflichtet. Die Grenze der Zumutbarkeit für den Grundstückseigentümer ist nicht durch einen Vergleich zwischen der Beeinträchtigung des auf Duldung eines Notwegs in Anspruch genommenen Nachbarn und den Kosten zu bestimmen, die durch die Schaffung eines Zugangs auf dem eigenen Grundstück entstehen. Maßgeblich ist vielmehr das Verhältnis der für die Schaffung einer Zuwegung notwendigen Kosten zu der Wirtschaftlichkeit der Nutzung des Grundstücks (Senat, Urt. v. 15. April 1964, V ZR 134/62, NJW 1964, 1321, 1322).

Abschließend möchte ich Sie darauf hinweisen, dass die Errichtung eines Gartenzaunes eine bauliche Veränderung darstellt gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG.
§ 22 Wohnungseigentumsgesetz

Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau

(1) Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.

(2) Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend § 559 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Die Befugnis im Sinne des Satzes 1 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.

(3) Für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 verbleibt es bei den Vorschriften des § 21 Abs. 3 und 4.

(4) Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht gemäß § 21 Abs. 3 beschlossen oder gemäß § 21 Abs. 4 verlangt werden.

Sie müssten somit einen Beschluss herbeiführen wenn es sich tatsächlich um einen Wohnungseingentümergemeinschaft handelt.



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