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Mietminderung wegen Lärm des Nachbarn


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 09.03.2011

Frage:

Wir wohnen in einem 3-Familienhaus im 1. OG. Die Vermieterin selbst wohnt im 2. OG. Außer den zwei Wohnungen im EG und im 1. OG hat sie noch eine Werkstatt an einen Messerschmied vermietet. Die Werkstatt grenzt genau an die Wand unseres Wohn-/Esszimmers. Der Messerschmied betreibt die Werkstatt nebenberuflich abends zwischen 18:00 und 22:00 Uhr. Als wir vor knapp 5 Jahren eingezogen sind, war seine Drehbank nur selten an, inzwischen arbeitet er fast täglich an der Maschine direkt unter unserem Wohnzimmer (Montags-Samstags). Es kam schon mehrfach zu Gesprächen mit ihm, er zeigt sich jedoch sehr uneinsichtig, da er die Maschine angeblich bis 22 Uhr betreiben darf (in Baden-Württemberg). Ansonsten gibt es in nächster Umgebung kein Gewerbe. Wenn die Maschine läuft, ist es für uns fast unmöglich in Ruhe zu Abend zu essen oder fernzusehen. Die Maschine geht ständig an und aus. 
Darf er die Maschine wirklich bis 22 Uhr betreiben? Was für Möglichkeiten haben wir als Mieter? Besteht in diesem Fall die Möglichkeit einer Mietminderung?

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Frage 1.: Darf er die Maschine wirklich bis 22 Uhr betreiben?

Grundsätzlich sind die üblichen Ruhezeiten einzuhalten. Diese liegen im Allg. zwischen 22.00 bis 6.00 Uhr sowie 12.00 bis 14.00 Uhr bzw. 13.00 bis 15.00 Uhr (je nach den örtlichen Gepflogenheiten). In Ihrem Fall gelten zusätzlich die aus den nachstehenden Ausführungen ersichtlichen Einschränkungen.

Frage 2.: Was für Möglichkeiten haben wir als Mieter?

Neben einer Minderung der Miete kommt vor allem eine Beseitigung oder zumindest Reduzierung der Störungen auf ein erträgliches Maß in Betracht. Dies setzt zunächst einen Anspruch Ihrerseits voraus. Die Ansprüche ergeben sich aus der allein in Betracht kommenden rechtlichen Grundlage des bestehenden Mietvertrags i.V. mit § BGB § 535 BGB § 535 Absatz I 2 BGB. Danach hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Welcher Zustand des Mietobjekts als zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet angesehen werden muss, bestimmt sich zuerst nach der ausdrücklichen Vereinbarung der Vertragspartner über den geschuldeten Standard oder die geschuldete Ausstattung des Mietobjekts. Mangels einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand durch den vereinbarten Nutzungszweck bestimmt. So kann der Mieter einer Wohnung nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Hierbei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Nicht alles, was bei Neubauten und dem modernen Wohnungsbau zwischenzeitlich üblich geworden ist, kann bei Altbauten als üblich angesehen oder zum Maßstab gemacht werden. Dementsprechend sind auch die Vorstellungen darüber, welche Ausstattungen Altbauten und Neubauten regelmäßig aufweisen, unterschiedlich, vgl. BGH, NZM 2004, 736. Nach der Verkehrsanschauung ist grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen, vgl. BGH, NJW 2005, 218. Diese Grundsätze gelten ebenso, wenn das Mietobjekt nicht zu Wohn-, sondern zu gewerblichen Zwecken vermietet ist, vgl. BGH, NZM 2006, 582. Bezogen auf Ihren Fall bedeutet dies, dass in erster Linie auf die Nutzung Ihrer Mietsache zu Wohnzwecken abzustellen ist. Dazu gehört auch ein erträgliches Maß an Ruhe in den späten Abendstunden, also auch vor 22.00 Uhr, dem Beginn der allg. Nachtruhe. Entscheidend sind dabei zwei Gesichtspunkte, die sich aus dem Mietvertrag selbst (a) und dem vereinbarten vertragsgemäßen Gebrauch (b) ergeben.

a) Gem. § 22 des Mietvertrages ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages und gilt daher nicht nur zur Bestimmung Ihrer Pflichten, sondern umschreibt auch die Grenzen des Gebrauchs der Mietsache bezogen auf das gesamte Mietobjekt (Wohn- und Geschäftshaus). Aus den Unterpunkten Allgemeine Ordnungsbestimmungen und Sorgfaltspflichten des Mieters (vgl. § "" MV) ergeben sich Grenzen der Ruhestörungen unter den Nachbarn, die weit unter den von Ihnen zu ertragenden Lärmbelästigungen durch die Werkstatt liegen dürften. Damit bindet sich Ihr Vermieter gleichzeitig Ihnen gegenüber in der Weise, dass er Vorkehrungen treffen muss, die diesem Standard gerecht werden. Danach muss er entweder mit dem Messerschmied bestimmte Zeiten vereinbaren (in Absprache mit Ihnen) oder aber bauliche Lärmschutzvorkehrungen (z.B. Schallschutz etc.) treffen.

b) Als vertragsgemäßer Gebrauch gilt regelmäßig der Zustand der Mietsache, wie er sich im Zeitpunkt des Vertragsschlusses befunden hat. In Ihrem Fall demnach Juni 2006. Nach Ihren Mitteilungen betrieb der Messerschmied seine lärmverursachende Drehbank zu Beginn des Mietverhältnisses nur selten. Dementsprechend können Sie nicht die vollständige Einstellung des Betriebes verlangen. Denn gem. § 536 b BGB kann sich der Mieter nicht auf eine Mängelbeseitigung berufen, sofern ihm vorhandene Mängel bereits bei Vertragsschluss bekannt waren. Allerdings können Sie verlangen, dass die Lärmbeeinträchtigung auf das Maß zurückgeführt wird, welches bei Ihrem Einzug bestand (= seltener Betrieb der Maschine). Allein dies ist der vereinbarte vertragsgemäße Gebrauch. Die Folge ist dieselbe wie zu a) erläutert.

Frage 3.: Besteht in diesem Fall die Möglichkeit einer Mietminderung?

Da durch die gestiegene Lärmbelästigung ein Mangel der Mietsache vorliegt, sind Sie nach § 536 Abs. 1 BGB zur Mietminderung berechtigt. Die Höhe der Minderung richtet sich nach dem Maß der Nutzungsbeeinträchtigung. In Ihrem Fall dürften bei täglichem Betrieb zu den genannten Zeiten 20 % vertretbar sein. Sie können den Betrag rückwirkend von der Warmmiete berechnen; allerdings erst ab dem Zeitpunkt der Kenntnis des Vermieters vom Mangel.



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