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Immobilien kauf - Verbindliche Kaufzusage


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Florian Wehner
Stand: 03.03.2011

Frage:

1) Ich habe beim Makler eine "verbindliche Kaufzusage" unterschrieben, wo auch bei Rücktritt vom Kauf die Provision dem Makler in voller Höhe zusteht.
Ist dieser Vertrag rechtsgültig, oder kann als "sittenwidrig" ungültig gemacht werden?
2) Der eingesetzter Preis ist laut einer Gutachterin zu hoch. Einige wichtigen Fakten stimmer in der Objektbeschreibung nicht. Ich möchte die Immobilie kaufen, möchte aber den Preis noch verhandeln. Was sind meine Möglichkeiten? Ist der Preis, der durch meine Unerfahrenheit, Maklergeschick und nicht ganz korrekte Fakten entstanden ist verbindlich, oder muss mein Änderungswunsch beachtet werden? Wäre dieser Wunsch ein Rücktritt vom Vertrag, wo die Maklergebühr fällig ist?
3) Der Vertrag sollte umgehend abgeschlossen werden? Was bedeutet diese Formulierung rechtlich? Ergeben sich davon irgendwelche Möglichkeiten?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

zu Ihrer Anfrage kann ich Ihnen eine positive Rückmeldung geben:

Der Vertrag ist so, wie er formuliert ist, unwirksam.
Das hängt damit zusammen, dass in Deutschland jedes Grundstücksgeschäft beurkundungsbedürftig durch einen Notar ist und daher Abreden, die dagegen verstoßen nichtig sind.

Sogenannte "Reservierungsvereinbarungen", die den Käufer dazu anhalten sollen, sich an eine nicht der obigen Form entsprechende Kaufzusage zu halten, sind daher nicht zulässig; zulässig wäre allenfalls die Erstattung nachgewiesener Aufwendungen (z.B. Inserate), nicht aber die - noch dazu volle - Provision.

Auch der Passsus des "umgehenden Abschlusses" entfaltet keinerlei rechtliche Wirksamkeit. Eine "verbindliche Kaufzusage" gibt es nicht und Sie müssen sich daran nicht halten.

Hiervon abgesehen haben Sie einen Vertrag noch nicht geschlossen, sind also an Nichts gebunden; erst recht nicht, wenn einige Fakten nicht stimmen.
Verhandeln Sie daher in aller Ruhe über den Kaufvertrag und zahlen Sie Provsion erst, wenn Sie den Vertrag tatsächlich abgeschlossen haben.

Wenn Sie ihn nicht abschließen, schulden Sie auch keine Provision.



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