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Ladenlokal geerbt - Kann man die Miete erhöhen ?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 25.02.2011

Frage:

Mein Bruder und ich haben das Ladenlokal unseres Vaters geerbt, welches wir verkaufen möchten. Derzeit wird in dem Objekt ein Friseurladen betrieben. Die aktuellen Mieter haben einen Vertrag mit unserem Vater geschlossen, der sie berechtigen soll, bis zu 10 Jahre über seinen Tod hinaus das Objekt weiter zu mieten. 

Frage: Ist diese Übereinkunft überhaupt rechtens? Und weiterhin: Um wie viel Prozent dürften wir als neue Eigentümer die Miete erhöhen?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Frage 1.: Ist diese Übereinkunft überhaupt rechtens?

Im deutschen Mietrecht lassen sich zwei Bereiche mit unterschiedlichen Rechtsfolgen unterscheiden. Dabei handelt es sich um das von hohem Mieterschutz geprägte Wohnraumrecht und das Recht der Gewerberaummiete. Ein befristetes Mietverhältnis über eine Laufzeit von 10 Jahren oder mehr ist in der Gewerberaummiete nicht nur zulässig, sondern die Regel. Auch über den Tod des Vermieters hinaus ist dies ohne weiteres möglich, da der Tod des Vermieters das Mietverhältnis unberührt lässt. Fraglich ist in Ihrem Fall, ob die Optionsvereinbarung vom 27.08.2009 u.U. anfechtbar sein könnte, da zumindest eine Bescheinigung über die Geschäftsunfähigkeit des Vermieters vorliegt. Ob diese für den Fall eines Rechtsstreits allein ausreichend ist, lässt sich nur schwer beurteilen, da die Gründe und Ursachen in der Bescheinigung mit keinem Wort erwähnt werden. Der Bezug zu einem Parkinson ist recht dürftig. Sofern Sie mit Erfolg anfechten können, wäre eine ordentliche Kündigung möglich. Anders als in der Wohnraummiete brauchen Sie kein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB. Ggfls. lässt es der Mieter im Falle einer Anfechtung mit (Änderungs-) Kündigung nicht auf einen Rechtsstreit ankommen.

Frage 2.: Und weiterhin: Um wie viel Prozent dürften wir als neue Eigentümer die Miete erhöhen?

Die Mietanpassung kann durch eine Vereinbarung zwischen den Parteien oder einseitig durch eine Änderungskündigung des Vermieters oder Mieters erfolgen. Die Änderungskündigung setzt einen auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrag voraus, die Anpassung erfordert in einem Mietvertrag mit fester Laufzeit einen Erhöhungs- oder Änderungsvorbehalt hinsichtlich der Miete. Eine Kündigung nur zum Zwecke der Mieterhöhung ist zulässig. Hat in Ihrem Fall das Mietverhältnis Bestand oder verzichten Sie auf eine Anfechtung, ist nach dem Mietvertrag eine Erhöhung grundsätzlich vorgesehen. Allerdings fehlt eine konkrete Berechnungsgrundlage für die Bestimmung der Höhe. Es ist quasi überhaupt nichts darüber geregelt, in welcher Höhe und nach welchen Kriterien eine Mieterhöhung stattfinden soll. Es findet sich lediglich eine Begrenzung auf den Lebenshaltungsindex. Einen festen gesetzlichen Prozentsatz gibt es nicht. Sie können deshalb nur im Verhandlungswege eine Mieterhöhung erreichen. Mangels Bestimmtheit im Mietvertrag halte ich eine einseitige Bestimmung nach freiem Ermessen zwar für möglich, nicht jedoch für gerichtlich durchsetzbar.

Im Ergebnis werden Sie wohl nur mit einer Anfechtung der Optionsvereinbarung auf unsicherer Grundlage weiterkommen, um das Objekt gewinnorientiert vermieten zu können. Denn nur eine erfolgreiche Anfechtung eröffnet Ihnen die Möglichkeit zum Abschluss eines vernünftigen Mietvertrages. Ich hoffe Sie sehen mir nach, wenn ich den vorgelegten Mietvertrag nebst Optionsvereinbarung als ausgesprochen Laienhaft bezeichne. Der Abschluss eines neuen Vertrages kann deshalb nur anempfohlen werden.



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