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Vorzeitige Kündigung des befristeten Mietvertrages


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Florian Wehner
Stand: 20.02.2011

Frage:

Ich habe ab August 2009 unser Haus befristet vermietet (für 4 Jahre, also bis 31.07.2013). Der Mieter hat Ende Nov. 2010 vorzeitig, außerordentlich gekündigt. Dies ist m. E. nicht möglich. Die Kündigung erfolgte schriftlich, aber nur mit Unterschrift eines der 3 Vertragspartner, ist also nach meiner Kenntnis auch nicht Rechts konform.

Dennoch ziehen die Mieter aus und wollen uns am 26.02.2011 die Schlüssel für das Haus übergeben.

Fragen:

1) Ist die Annahme der Schlüssel gleichbedeutend mit einer Akzeptanz der Kündigung?

2) Ich habe am 5. Januar gemailt, dass wir "den Auszug bedauern". Ist dies eine offizielle Anerkennung der nicht rechtskonformen Kündigung? Ich denke, dass eine Anerkennung schriftlich mit der Unterschrift von mir und meiner Ehefrau erfolgen müsste, um rechtswirksam zu sein!?

3) Wir wollen das Haus jetzt verkaufen. Können wir auf die Mietkaution (3 Netto-Kaltmieten) zugreifen, um nach dem Auszug der Mieter – da er uns nicht weiterhin die Kaltmiete überweist - unsere Raten für das Haus zu begleichen?

4) Wäre rein rechtlich der Mieter verpflichtet, bis zum Ablauf des Vertrages monatliche Miete zu entrichten?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

1. Anhaltspunkte für eine Außerordentliche Kündigung des Mieters bestehen nicht. Sofern sich im Vertrag Mieter und Vermieter bis zum 31.07.2013 verpflichtet haben, und zwar unter Ausschluß des ordentlichen Kündigungsrechts (sonst: drei Monate Kündigungsfrist), wäre der Mieter gehalten, bis dahin Miete zu bezahlen, es sei denn, er findet einen geeigneten Nachmieter, den der Vermieter akzeptieren kann. 

2. Sofern Sie die Schlüssel annehmen, sollten Sie vorsorglich und unter Zeugen darauf hinweisen bzw. auf einer Empfangsquittung vermerken, dass damit keine Akzeptanz der Kündigung verbunden ist und auf der Einhaltung des Mietvertrages bestanden wird. Das sollten Sie vorab auch nochmal per Einschreiben klarstellen und dabei auch darauf hinweisen, dass Ihre Mail - "wir bedauern Ihre Kündigung" - ebensowenig bedeutet, dass Sie die Rechtmässigkeit der Kündigung annehmen und Sie jederzeit auf Verlangen den Besitz am Mietobjekt wieder einräumen.

3. Das Problem ist Folgendes: Die Kündigung ist einseitig rechtsgestaltende Willenserklärung. Wollen Sie dagegen vorgehen, müssen Sie die Mieter verklagen und zwar mit dem Zahlungsantrag auf Miete und ggf. dem Antrag festzustellen, dass die Kündigung vom...das Mietverhältnis nicht beendet. Falls Sie nichts unternehmen, bleibt die Kündigung formal wirksam; Sie haben dann nur Anspruch auf die Miete bis zum Auszug und können darüber hinaus nicht auf die Kaution zugreifen.

Unter der Voraussetzung oben 1) sind Sie in jedem Fall im Recht; das sollte Sie dem Mieter unmissverständlich klar machen und dass Sie auf der Einhaltung des Vertrags bestehen. Drohen Sie notfalls die Klage an und behalten Sie die Kaution ein. Die Zurückhaltung der Miete ist ein Vertragsbruch.



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