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Grundsteuer beim Grundstückskauf

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Tim Vlachos
Stand: 16.02.2011

Frage:

Am 28.07. 2010 wurde mein Grundstück mit Einfamilienhaus über ein Maklerbüro verkauft. ( unterschriebener notarieller Kaufvertrag )
Mit Wirkung vom 01.08.2010 besitzt der neue Eigentümer dieses Haus,
und wohnt seit diesem Datum in diesem Haus.
Finanzielle Seite des Verkaufs ist abgeschlossen.
Von 1999 - Ende 2010 habe ich die Grundsteuer-B an unsere Gemeinde bezahlt.

Meine Frage:

Ist es richtig, daß ich auch weiterhin die Grundsteuer-B an unsere Gemeinde entrichten muss solange bis die Umschreibung im Grundbuch
erfolgt ist? Reicht in diesem Fall der unterschrieben Kaufvertrag aus sodass der neue Besitzer die Grundsteuer entrichten muss.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

die Frage wer Steuerschuldner der Grundsteuer eines Grundstücks ist richtet sich im Wesentlichen danach, welche rechtlichen Verhältnisse am 01.01. eines Jahres, in Ihrem Fall also am 01.01.2010 sowie am 01.01.2011, geherrscht haben. Somit ist derjenige Steuerschuldner, dem das Grundstück zu Beginn eines Jahres zuzurechnen ist. Änderungen während eines Jahres, z.B. durch den Verkauf des Grundstücks, wirken sich steuerlich immer erst ab dem 01.01. des Folgejahres aus.
Die Besonderheit bei der Grundsteuer besteht darin, dass die Grundsteuer des Grundstücks grundsätzlich dem sog. wirtschaftlichen Eigentümer zugerechnet wird, vgl. § 39 Abs. 2 Nr 1. S.1 AO.
§ 39
Zurechnung
(1) Wirtschaftsgüter sind dem Eigentümer zuzurechnen.
(2) Abweichend von Absatz 1 gelten die folgenden Vorschriften:

1. Übt ein anderer als der Eigentümer die tatsächliche Herrschaft über ein Wirtschaftsgut in der Weise aus, dass er den Eigentümer im Regelfall für die gewöhnliche Nutzungsdauer von der Einwirkung auf das Wirtschaftsgut wirtschaftlich ausschließen kann, so ist ihm das Wirtschaftsgut zuzurechnen. Bei Treuhandverhältnissen sind die Wirtschaftsgüter dem Treugeber, beim Sicherungseigentum dem Sicherungsgeber und beim Eigenbesitz dem Eigenbesitzer zuzurechnen.
2. Wirtschaftsgüter, die mehreren zur gesamten Hand zustehen, werden den Beteiligten anteilig zugerechnet, soweit eine getrennte Zurechnung für die Besteuerung erforderlich ist.

Dies bedeutet konkret, dass im Veräußerungsfall eines Grundstücks der Erwerber schon vor der eigentlichen Eigentumsumschreibung im Grundbuch als wirtschaftlicher Eigentümer gilt, wenn der Grundstücksübertragungsvertrag rechtsverbindlich geworden ist und die Nutzungen und Lasten auf den Erwerber übergegangen sind. Dies führt dann konkret zu der Situation, dass der Erwerber bei Nutzungsübergang, wie bei Ihnen ab dem 1.8.2010, als wirtschaftlicher Eigentümer anzusehen ist. Dies hat dann zur Folge, dass der Käufer zumindest ab dem 01.01.2011 trotz eventuell noch nicht vollzogener Grundbucheintragung Steuerschuldner der Grundsteuer geworden ist. Im Jahr 2010 sind Sie, weil Sie am 01.01.2010 noch wirtschaftlicher Eigentümer waren, für das gesamte Jahr der Steuerschuldner.

Für den Fall, dass laut Kaufvertrag der Käufer ab Nutzungsübergang die anfallenden Abgaben zu tragen hat, binden solche privatrechtlichen Vereinbarungen die Gemeinde nicht. Für diesen Fall hat der Veräußerer nur die Möglichkeit, zivilrechtlich gegen den Käufer vorzugehen und diesen zur Erstattung aufzufordern.

Abschließend möchte ich Sie noch darauf hinweisen, dass Ihre Gemeinde im Rahmen der Festsetzung der Grundsteuer strikt an die Vorgaben des Finanzamtes gebunden ist. Das Finanzamt bestimmt nicht nur den Grundsteuermessbescheid sondern auch über die Person des Steuerpflichtigen. Dies führt dann dazu, dass die Gemeinde die steuerpflichtige Person durch Steuerbescheid nur dann ändern kann, wenn zuvor das Finanzamt einen entsprechenden Messbescheid erstellt hat. Liegt ein solcher Messbescheid des Finanzamtes noch nicht vor, wird die Gemeinde trotz des wirtschaftlichen Übergangs auf den Erwerber wohl noch auf den Veräußerer zukommen und einen Grundsteuerbescheid erlassen.
Um die zu vermeiden, sollte man sich nach der notariellen Veräußerung idealerweise an das Finanzamt wenden mit der Bitte um Fortschreibung des Messbescheids.



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