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Wer muss für Mängelbehebung einer Wohnung aufkommen ?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 19.01.2011

Frage:

Wohnungseigentumgesetz

Mängelbehebung an der Dämmung des Daches

Objekt: Mehrfamilienhaus Baujahr ca. 1975
Satteldach, Dachgeschosswohnung mit freiliegenden Dachbalken
Zwischensparren-dämmung ca 5 cm mit Heraklith-Platten. Keine Dampfsperre.

In der Dachgeschosswohnung gibt es an mehreren Stellen Spuren von (ehemaliger) Feuchtigkeit im Bereich des Firstes und entlang der Sparren.. Diese Spuren von Feuchtigkeit bestehen nach Aussagen der Eigentü,erin seit ca 2-3 Jahren. Eine Überprüfung des Daches im Sommer 2010 ergab keinen Hinweis auf Undichtigkeit oder Schäden in der Eindeckung, First und Verwahrung. Eine Untersuchung des Dachaufbaus durch einen Gutachter ergab, dass es im Bereich des Firstes und teilweise auch längs der Sparren teilweise Spalte zwischen Holzbalken und Dämmplatten bestehen. Diese Spalte sind Wärmebrücken, die Kondenswasserbildung an den Wohnungsseitigen Gipskartonplatten zur Folge haben können. Dieses Kondenswasser könnte die Ursache für die oben beschriebenen Feuchtigkeitsspuren in der Wöhnung sein.
Ob die Spalte zwischen Dachdämmung und Holzbalken bereits beim Bau des Hauses Mitte der 70er Jahre vorhanden waren oder erst im Laufe der Zeit durch Schrumpfung der Materialien entstanden sind ist unklar.
Die Frage sind nun folgende:
1. Muss die Eigentümergemeinschaft die Wärmebrücken beseitigen lassen oder ist das ein altersbedingter Zustand, den die Eigentümer (insbesondere der Dachgeschosswohnung) hinnehmen müssen.
2. Wenn die Dachisolation ertüchtigt oder erneuert wird, muss dann die Isolation nach den heute geltenden Vorschriften (Dämmstärke, Dampfsperre) ausgeführt werden oder genügt eine Reparatur der bestehenden Dämmung.
3. Wer muss für die Beseitigung der Schäden am Sondereigentum (Gipskartonplatten, Tapete/Putz) aufkommen?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Frage 1.: Muss die Eigentümergemeinschaft die Wärmebrücken beseitigen lassen oder ist das ein altersbedingter Zustand, den die Eigentümer (insbesondere der Dachgeschosswohnung) hinnehmen müssen.

Antwort: Zur Verwaltung zählen nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG auch die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Der begrifflichen Unterscheidung zwischen ordnungsmäßiger Instandhaltung und Instandsetzung kommt wegen der identischen Rechtsfolgen keine praktische Bedeutung zu. Unter Instandhaltung und Instandsetzung ist die Erhaltung bzw. die Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustands des Gemeinschaftseigentums einschließlich der Ersetzung nichtreparaturfähiger Teile zu verstehen. Dies kann durch pflegende, erhaltende und vorsorgende Maßnahmen erfolgen, vgl. BayObLG WE 1999. In Ihrem Fall scheinen derzeit zwar keine konkreten Beeinträchtigungen vorzuliegen, so dass fraglich ist, ob ein Einschreiten notwendig ist. Insofern könnten aber letztere Maßnahmen erforderlich sein. Dies gilt ebenso für die Beseitigung anfänglicher Mängel, vgl. BGH NZM 2010, 204. Es ist demnach unerheblich, ob der jetzige Zustand des Daches schon immer mangelbehaftet war oder der jetzige Zustand sich langsam entwickelt hat. Sollten allerdings durch die Mängel des Dachaufbaus keine Beeinträchtigungen Ihres Sondereigentums feststellbar sein, wäre eine Verpflichtung der Eigentümergemeinschaft nicht gegeben.

Frage 2.: Wenn die Dachisolation ertüchtigt oder erneuert wird, muss dann die Isolation nach den heute geltenden Vorschriften (Dämmstärke, Dampfsperre) ausgeführt werden oder genügt eine Reparatur der bestehenden Dämmung.

Antwort: Es kommt darauf an, was die Eigentümerversammlung beschließt. Soll lediglich die Ursache beseitigt und der ursprüngliche Zustand wieder hergestellt werden, verbleibt es bei der Instandhaltungsmaßnahme. Beschließt die Eigentümerversammlung hingegen eine sog. modernisierende Instandsetzung (§ 22 Abs. 3 WEG), so ist der aktuelle technische Stand einzuhalten. Eine modernisierende Instandsetzung liegt nur dann vor, wenn sie aus Anlass einer notwendigen Instandsetzung erfolgt und diese bewirkt. Dabei muss der Defekt nicht bereits eingetreten sein. Vielmehr genügt schon ein absehbarer Modernisierungsbedarf. Möglicherweise entspricht dies dem derzeitigen Zustand des Dachaufbaus, wie Sie ihn beschrieben haben. Voraussetzung bleibt stets ein schwerwiegender Mangel des Gemeinschaftseigentums, der dessen Reparatur von einem gewissen Gewicht oder dessen Erneuerung erforderlich macht, vgl. OLG Schleswig. NZM 2007, 650. Wie schwerwiegend die Mängel an Ihrem Dach einzustufen sind, vermag ich nicht zu beurteilen.

Frage 3.: Wer muss für die Beseitigung der Schäden am Sondereigentum (Gipskartonplatten, Tapete/Putz) aufkommen?

Antwort: Nach § 14 Nr. 4 WEG hat jeder Wohnungseigentümer das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Die Benutzung umfasst auch Eingriffe in die Sachsubstanz des Sondereigentums (z.B. Bodenbelag bei Sanierung der Balkonplatte; Auswechseln der Fenster; Aufstemmen einer Wand zum Auswechseln einer Rohrleitung), sofern dies zur Durchführung der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist, vgl. BayObLG ZMR 2004, 762. Das Betreten der Wohnung muss auch zur Feststellung, ob Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung in Betracht kommen, gestattet werden. Gemäß § 14 Nr. 4 Hs 2 WEG ist dem Wohnungseigentümer der Schaden zu ersetzen, der ihm im Vorfeld und bei der Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum entsteht, vgl. OLG Frankfurt, ZMR 2006, 625. Einen Abzug Alt für Neu muss sich der betroffene Wohnungseigentümer nicht anrechnen lassen, vgl. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten WEG 9. Aufl. 2010 § 14 Rn 51.



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