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Renovieren bei Umzug


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 17.12.2010

Frage:

Hinsichtlich der Beendigung des Mietverhältnisses (wegen Umzug), müssten wir lt. Mietvertrag (von Anfang 1998) renovieren nach VOB-Recht. 
Leider sind die Paragraphen in Bezug auf Schönheitsreparaturen und Renovierungsleistungen seltsam bzw. ist die Rechtssprechung nach 1998 etwas anders.
Daher hierzu diverse Fragen bzw. der Auszug aus dem Mietvertrag = Schönheitsreparaturen betreffend.
1. Inwieweit muss ich bei dem Mietvertrag, eine totale Endrenovierung nach § 20 durchführen (höchstwahrscheinlich ja, da keine starren Fristen vorgegeben wurden)?
2. Die Forderungen nach VOB etc. sind aber wohl überzogen.
3. Und unter Punkt 6 = „Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ ist wohl falsch?
4.Wie verhält es sich mit §16 zu den anderen Forderungen nach § 20 und 3?
5. Aus Sicht aller im Mietvertrag aufgeführten leistungen für den Mieter, müssen wir was bei Auszug erfüllen?

Ausschnitte hinsichtlich Renovierung Mietraum

§3 Miete und Nebenkosten
Punkt 6 – Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.
Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vornehmen zu lassen. Hat der Mieter
Die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin - je nach Grad der Abnutzung
oder Beschädigung – erforderlichen Arbeiten auszuführen.
Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackierung der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen
sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfesten
Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände
§7 Zustand der Mieträume:
Der Vermieter verpflichtet sich – vor Übergabe folgende Arbeiten in den Mieträumen vorzunehmen:
Die Wohnung ist nach Grundsanierung und Renovierung neu vermietet. Wände und Decken weiß, Fenster und Türen weiß bzw. Naturfarbe
§16 Rückgabe bei Beendigung der Mietzeit:
Bei Beendigung der Mietzeit sind die Mieträume vertragsgemäß in sauberen Zustand mit allen Schlüsseln dem Vermieter zu übergeben.
§ 20 Sonstige Vereinbarungen: u.a.
Mieter hat auf eigene Kosten für den regelmäßigen Anstrich sämtlicher Fenster und Türen von innen (im vorhandenen Farbton) zu sorgen.
Frist hierfür 2 – 4 Jahre
Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit in erneutem (renoviertem) Zustand sach- und fachgerecht nach den Regeln
der VOB ausgeführt zu übergeben.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Ihre Fragen sind meinen Antworten vorangestellt:

Frage 1.: Inwieweit muss ich bei dem Mietvertrag, eine totale Endrenovierung nach § 20 durchführen (höchstwahrscheinlich ja, da keine starren Fristen vorgegeben wurden)?

Antwort: Bei der Klausel in § 20 handelt es sich um eine unwirksame Endrenovierungsklausel mit der Folge, dass eine Renovierungspflicht bei Auszug für Sie nicht besteht. Die zwischenzeitlich als gefestigt anzusehende Rechtsprechung des für Mietsachen zuständigen VIII. Zivilsenats des BGH hat in der jüngeren Zeit vornehmlich die nach Zeitabläufen festgelegten Renovierungspflichten des Mieters für unwirksam angesehen, da sie den Mieter über Gebühr belasten. Bemängelt wurde vor allem, dass der Mieter z.B. nach Ablauf von 3, 5 und 7 Jahren in den Mieträumen die aufgelisteten Schönheitsreparaturen durchführen musste. Es kam bei den Formulierungen für die Verpflichtung nicht etwa auf die Notwendigkeit oder Erforderlichkeit von Schönheitsreparaturen, sondern allein auf den kalendermäßigen Zeitablauf an (starre Fristen/harte Klauseln). Der Zustand der Mieträume war dabei unerheblich. Dies führte in Extremfällen dazu, dass auch der besonders pfleglich mit der Mietsache umgehende, nichtrauchende Mieter mit Schönheitsreparaturen belastet wurde, allein weil ein Zeitintervall abgelaufen war. Dies benachteiligt den Mieter unangemessen. In Ihrem Fall kann die Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen dahinstehen, da Sie jedenfalls bei Auszug in jedem Fall nach der Formulierung in § 20 renovieren müssten. Im Ergebnis unterscheidet sich die Klausel also nicht von den starren Fristen. Nach § 20 müssten Sie praktisch auch dann die gesamte Wohnung renovieren, wenn Sie dies z.B. erst vor einem halben Jahr, also nicht aus Anlass Ihres Auszuges getan hätten. Wäre § 20 nicht unwirksam, müssten Sie allein wegen Ihres Auszuges erneut renovieren!

Frage 2.: Die Forderungen nach VOB etc. sind aber wohl überzogen.

Antwort: Die Forderungen nach VOB sind zu unbestimmt und passen nicht zum Mietvertragsrecht. Die VOB regelt die werkvertraglichen Erfordernisse bei der Errichtung von Bauwerken. Bei Schönheitsreparaturen im Mietrecht geht es aber ersichtlich nicht um die Errichtung von Bauwerken, sondern um die Instandhaltung. Hier kann der Vermieter nach ständiger Rechtsprechung lediglich die fachmännische Durchführung verlangen.

Frage 3.: Und unter Punkt 6 = „Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ ist wohl falsch?

Antwort: Diese Klausel ist keineswegs falsch, sondern zulässig. Ohne diese Klausel würde nämlich die gesetzliche Regel des § 535 Abs. 1 BGB gelten, wonach der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Genau dies geschieht in Ihrem Fall: Wie oben zu Frage 1. festgestellt, ist die Endrenovierungspflicht in § 20 unwirksam. Dies hat zur Folge, dass die gesetzliche Regelung, nämlich § 535 Abs. 1 BGB greift, wonach nicht Sie, sondern der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

Frage 4.: Wie verhält es sich mit §16 zu den anderen Forderungen nach § 20 und 3?

Antwort: § 16 betrifft nicht die Schönheitsreparaturen, sondern regelt an sich eine Selbstverständlichkeit, nämlich die Wohnung in gesäubertem Zustand mit den überlassenen Schlüsseln zurückzugeben.

Frage 5.: Aus Sicht aller im Mietvertrag aufgeführten Leistungen für den Mieter, müssen wir was bei Auszug erfüllen?

Antwort: Vgl. die Antwort zu Frage 1. und 4.



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