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Testament und Grundbucheintrag

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Harald Urban
Stand: 23.11.2010

Frage:

Meine Mutter verstarb MM.JJJJ. Mein Vater verstarb im MM.JJJJ.Ich habe noch einen Bruder. Unsere Eltern vermachten uns ein Zweifamilienhaus mit 700 qm Grund. Text des Testaments:Wir ordnen für den Todesfall des Längerlebenden und für den Fall, das Erbe nach dem Längerlebenden unserer beiden vorgenannten Kinder zu gleichen Teilen sind folgende Teilungsanordnung an. a) Unser Sohn erhält im Anwesen das gesamte Erdgeschoß samt Garten und die gesamten Kellerräume einschließlich Hobbyraum mit Ausnahme des nachstehend genannten Kellerraums und ferner die rechte Garage. b) Unsere Tochter erhält das gesamte Obergeschoß in vorgenannten Anwesen und den Kellerraum von der Kellertreppe aus geradeaus gesehen, ferner die linke Garage. Diese Teilungsanordnung ist in der Weise durchzuführen, daß das betreffende Objekt in Wohnungs-und Teileigentum aufzuteilen und die einzelnen Einheiten den Erben zuzuweisen sind. Ende des Testaments. Am Amtsgericht wollte ich einen Erbschein beantragen. Richter XY vom Amtsgericht erklärte die Aussagen des Testaments seien unglücklich formuliert doch sei klar, daß beide Kinder zu gleichen Teilen erben, sodaß ein Erbschein nicht notwendig ist. Als es zur Grundbucheintragung in Stadt A kommen sollte sagte der Beamte, das Testament sei unklar, es muß ein Erbschein beantragt werden.Dieser wurde in Z beantragt, nach Stadt A geschickt und am TT.MM.JJJJ wurde folgende Eintragung in das Grundbuch gemacht:Grundbuchblatt XXXX unter Eigentümer A und eigentümer B . in Erbengemeinschaft Grundlage der Eintragung:Erbschein vom TT.MM.JJJJ Az: 63 VI 12618/08 Amtsgericht XY; eingetragen am TT.MM.JJJJ. Meine Frage:Was gilt - Eintrag im Grundbuch oder das Testament der Eltern? Zweite Frage: Kann ein lebenslanges, mietfreies Wohnrecht, zum Wohle der Person und des Hauses, computergeschrieben, nicht notariell beglaubigt, nicht im Grundbuch eingetragen und mit einer non liquiden Unterschrift des Vaters seine Gültigkeit haben?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant

auf Ihre erste Frage, was zählt, der Grundbucheintrag oder das Testament Ihrer Eltern lautet die Antwort: Beides

Ihre Eltern haben Sie und Ihren Bruder zu Erben bestimmt, insofern sind Sie gemeinschaftliche Rechtsnachfolger Ihres Vaters, der Erbe Ihrer Mutter ist.

Aus dem Testament lässt sich entnehmen, daß Ihre Eltern davon ausgingen Ihnen wertmäßig das halbe relevante Grundvermögen zugesprochen zu haben. Das ist wahrscheinlich das, worauf der Richter XY abhob.

Gegenwärtig sind Sie mir Ihrem Bruder in einer Erbengemeinschaft gemeinsame Erbin des gesamten Grundvermögens je zur ideellen Hälfte. Das bedeutet Sie können und müssen das Haus gemeinsam verwalten. Der unaufgelösten Erbengemeinschaft entspricht der Eintrag im Grundbuch. Es wird ein Grundbuch für Ihren Bruder  geben, das einen spiegelbildlichen Eintrag enthält.

Das ist der gegenwärtige Stand der Dinge.

Es ist aber sinnvoll die unaufgelöste Erbengemeinschaft, aufzulösen. Und damit kommt das Testament und dessen Festlegungen zum tragen.

Die Auflösung der Erbengemeinschaft mit Bezug auf die Immobilie muss nach gesetzlicher Vorschrift mit notariellem Vertrag erfolgen.

Dazu wäre das Haus zu einem Haus mit zwei Eigentumswohnungen als Sondereigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) umzuwandeln. Damit würden Ihnen und Ihrem Bruder die jeweils testamentarisch zugewiesenen Wohnungen zugeordnet und das was nicht als Sondereigentum festgelegt ist, wird hälftig als Gemeinschaftseigentum zugeschrieben.

Wenn die Vorbereitungen getroffen sind, können Sie mit Ihrem Bruder die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft unter Zuschreibung des jeweiligen Wohnungseigentumes mittels eines notariellen Vertrages vornehmen.

Im Wege der Umsetzung durch den Notar erhalten Sie dann jeweils einen Grundbucheintrag als Wohnungseigentümer. Der Grundbucheintrag wird auf ein Haus nach WEG umgeschrieben.

Sollte Ihr Bruder sich einer einvernehmlichen Umsetzung verweigern, dann haben Sie die Möglichkeit die Umsetzung aufgrund der testamentarischen Regelungen gerichtlich durchzusetzen.

Zu Ihrer zweiten Frage:
Ein nicht notariell aufgenommenes Wohnrecht oder durch gerichtlichen Vergleich bestimmtes Wohnrecht erfüllt eindeutig nicht die Voraussetzungen für einen Eintrag im Grundbuch. Auf die sonstige Form des Schrifstückes kommt es dabei nicht an.

Prinzipiell möglich ist es die Erben durch Vermächtnis zur Eintragung eines Wohnrechtes zugunsten einer dritten Person zu verpflichten. Aber auch ein Vermächtnis ist eine Verfügung von Todes wegen, so daß die Vorschriften für die Errichtung eines Testamentes gelten.
Danach bedarf des notarieller Aufnahme oder eigenhändiger Erstellung (§ 2247 BGB).
Um den Ansprüchen eigenhändiger Erstellung zu genügen, müsste es insgesamt handschriftlich von dem Vermächtnisgeber geschrieben und unterschrieben sein.
Weiter müsste es mit Angaben zu Datum und Ort versehen sein.

In Ihrem konkreten Falle wäre selbst bei formeller Richtigkeit zu prüfen, ob es nicht durch das von Ihren Eltern aufgesetzte  Testament unwirksam wäre. Der Nachversterbende darf nur unter engen Voraussetzungen etwas an den Festlegungen für die Nacherben ändern.
Ich ginge davon aus, daß Ihr Vater keine solche Belastung nach dem Tod Ihrer Mutter verfügen durfte.

Zumal damit die Ausgewogenheit der Erbeinsetzung zerstört würde, wenn einer von Ihnen mit einem unvergüteten Wohnrecht belastet würde und der andere seine Wohnung frei nutzen könnte.



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