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Haftung des Eigentümers bei Schäden am Nachbarhaus


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Andrea Fey
Stand: 13.01.2011

Frage:

Als Miteigentümer (Grundstücksgemeinschaft) eines vermieteten Reihenhauses in D. wurde ich ich von den Eigentümern des Nachbarhauses auf einen Wasserschaden (rd. 2qm stark durchfeuchtete Wand mit Schimmelbildung im Zimmer) in der angrenzenden Dachwohnung hingewiesen und zur Beseitigung des Schadens aufgefordert. Die per Sachverständigengutachten festgestellte Ursache des Schadens ist ein fehlerhafter Dach-/Wandanschluss, der im Rahmen einer kompletten Dacherneuerung unseres Hauses in 2003 von der von mir beauftragten Fachfirma offensichtlich nicht ordnungsgemäß ausgeführt wurde.

Für das Haus besteht eines Gebäudehaftpflichtversicherung bei der XY Versicherung. Die XY hat nach Einschaltung des Sachverständigen und Vorlage des Handwerkerauftrags-/rechnung in der Angelegenheit mir und den geschädigten Eigentümern des Nachbarhauses mitgeteilt, dass ein Schadensanspruch nach den gesetzlichen Bestimmungen nicht gegeben sei, da wir als Eigentümer für die handwerkliche Fehlleistung des Dachdeckers bei der (von mir beauftragten!) Dacherneuerung nicht verantwortlich seien. Damit läge auf unserer Seite kein Verschulden vor, weshalb die XY Ersatzansprüche ablehnt.

Ist diese Auffassung der XY korrekt? Müssen die geschädigten Eigentümer des Nachbarhauses Ersatzansprüche direkt gegenüber der Dachdeckerdfirma geltend machen oder haben sie gegen mich Ersatzansprüche als Eigentümer des Hauses, von dem die Schädigung ausgeht?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

gerne nehme ich zu den von Ihnen aufgeworfenen Fragen im Zusammenhang mit dem entstandenen Wasserschaden Stellung:

1.Ist diese Auffassung der XY korrekt?

Ja. Denn aus dem Gutachten ergibt sich wohl zweifelsfrei, dass das Verschulden bei den Dachdeckern liegt, die daher auch vor Inanspruchnahme einer Versicherung als Verursacher in Anspruch genommen werden müssen.

2.Müssen die geschädigten Eigentümer des Nachbarhauses Ersatzansprüche direkt gegenüber der Dachdeckerdfirma geltend machen oder haben sie gegen mich Ersatzansprüche als Eigentümer des Hauses, von dem die Schädigung ausgeht?

Ja, letzteres ist leider zutreffend. Denn die Eigentümer des Nachbarhauses hatten kein Vertragsverhältnis zu der betreffenden Dachdeckerfirma. Schadensersatzansprüche können aber immer nur in der Vertragskette geltend gemacht werden, also die Nachbarn Ihnen gegenüber, da von Ihrem Objekt der Schaden ausgeht, und Sie können dann diese Ansprüche gegen die Dachdeckerfirma geltend machen.

Natürlich kann man auch eine gütliche Einigung sämtlicher Beteiligten dahingehend versuchen, dass die Dachdeckerfirma unmittelbar den Schaden am Nachbarhaus beseitigt.




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