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In welcher Höhe ist die Miete bei Schimmelbefall zu mindern?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Christine Bauer
Stand: 16.01.2011

Frage:

Wir haben Schimmel im Schlafzimmer! An 2 Wänden und unter der Decke! Da wir einen 5 Wochen alten Sohn haben sind wir mit unseren Matratzen ins Kinderzimmer gezogen was sehr eng ist, da wir nur eine kleine Wohnung haben! Das Schlafzimmer können wir im Moment nicht nutzen!
Ein Techniker der Wohnungsgesellschaft war hier und hat gesagt es liegt an der Außenwand, die zu kalt ist. Aber es würde nur auf der Tapete sitzen und nicht im Mauerwerk und wie der Schimmel an die Decke käme hätte andere gründe (altes Haus, etc), er hat uns daraufhin einen Maler geschickt, der dann den Schimmel "weggeputzt" hat! Auf der Fußleiste ist der Schimmel nicht ganz weggegangen. Wir haben dann ein Stück Tapete weggeschnitten und mussten feststellen das auch hinter der Tapete Schimmel ist! Wir haben 2 Tage hintereinander bei der Wohnungsgesellschaft angerufen, die uns sagten sie kümmern sich und melden sich, was sie aber nicht taten!
Unsere Frage ist jetzt, um wie viel Prozent wir drei Miete mindern können und ob das von der Kaltmiete abgezogen wird?

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

gemäß § 535 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) hat der Vermieter die vermietete Sache in einem vertragsgemäßen Zustand zu übergeben und zu erhalten. Macht er das nicht, hat der Mieter einen Anspruch, die Miete entsprechend zu mindern, § 536 BGB.

Sie müssen den Schimmel gemäß § 536c BGB dem Vermieter unverzüglich anzeigen und ihm die Möglichkeit zur Abhilfe geben. Telefonische Anzeige reicht zwar eigentlich aus, im Fall eines Gerichtsverfahrens ist eine telefonisch erfolgte Anzeige allerdings nur schwer zu beweisen, weshalb Sie eine schriftliche Anzeige noch nachschieben sollten, in der Sie auf die bereits geführten Telefonate Bezug nehmen und die Mietminderung schon benennen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs richtet sich die Höhe der Minderung nach folgenden Gesichtspunkten:

a) das Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung
b) der für die Minderung anzusetzender Teil der Miete
c) die Minderungsquote

Hinsichtlich Punkt a) beschreiben Sie, dass Sie eine recht kleine Wohnung haben und gezwungen sind, in Ihr Kinderzimmer umzuziehen. Das dürfte eine sehr erhebliche Beeinträchtigung des Gebrauchs sein und eine mindestens 30%ige Mietminderung rechtfertigen. Sollte das Schlafzimmer zugleich auch Ihr Wohnzimmer sein, denke ich wäre sogar eine 50-60%ige Mietminderung gerechtfertigt.

Es ist zu beachten, dass es für die Höhe der Minderung keine festen Tabellen oder ähnliches gibt, sondern dass die Frage eine Ermessensentscheidung des mit der Sache beauftragten Richters ist. Die Werte variieren entsprechend, bei Schimmel von 3 bis 80%.

Hinsichtlich Punkt b) mindern Sie bitte von der Kaltmiete, es sei denn, Sie haben in Ihrem Mietvertrag eine Bruttoinklusivmiete vereinbart, was allerdings außergewöhnlich wäre.

Zusätzlich möchte ich darauf hinweisen, dass Sie die Wohnung wegen Gesundheitsgefährdung auch fristlos kündigen können (§ 569 Abs. 1 BGB).

Beachten Sie bitte auch, dass der Vermieter bei Verzug des Mieters (eine Monatsmiete) ein Kündigungsrecht hat. Bei Gericht müsste dann geklärt werden, ob die Zurückbehaltung der Miete wegen Mangels gerechtfertigt war oder der Mieter unberechtigt gemindert hat. Da hier bei Ihnen allerdings schon jemand festgestellt hat, woran das mit dem Schimmel liegt, ist diese Möglichkeit wohl eher unwahrscheinlich.



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