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Wirksamkeit der Kündigung eines gewerblichen Mietvertrages


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 12.01.2011

Frage:

Zwei Personen A und B sind jeweils zur Hälfte Eigentümer eines Gewerberaumes. Sie haben diesen Gewerberaum an den Mieter M vermietet. Da M die Miete unregelmäßig zahlte, hat A in Absprache mit B M fristgerecht eine ordentliche Kündigung zukommen lassen. Als Absender in dem Kündigungsschreiben sind A und B aufgeführt. Im Kündigungsschreiben steht: „Wir kündigen hiermit das zwischen Ihnen und uns bestehende Mietverhältnis über den Gewerberaum in ...gemäß Mietvertrag vom... zum ....“ . Dieses Kündigungsschreiben hat nur A unterschrieben. Der Mieter M behauptet nun die Kündigung sei nicht wirksam, da das Kündigungsschreiben nur von A unterschrieben wurde. Hat M recht?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

da B als (Mit-) Vermieter nicht unterschrieben hat, könnte es für die Wirksamkeit an der Schriftform fehlen. Die Kündigung ist im gewerblichen Bereich anders als bei der Wohnraummiete (vgl. § 568 Abs. 1 BGB) grundsätzlich formlos möglich, es sei denn, der Mietvertrag würde, wie üblich, eine Schriftform für die Kündigung vorschreiben. Schauen Sie bitte in Ihren Mietvertrag! Sofern Schriftform vereinbart ist, kann die Kündigung wirksam auch nur von beiden Vermietern (schriftlich) erklärt werden. Ist keine Schriftform vereinbart, gilt Folgendes: Stehen auf Vermieter- oder Mieterseite mehrere Personen, so können sie das Mietverhältnis nur gemeinsam kündigen, vgl. Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 10. Aufl. 2011 § 542 BGB Rn 43. Die Kündigung muss demnach von allen Vermietern ausgesprochen werden. Das ...Wir kündigen hiermit... gibt lediglich bekannt, dass beide Vermieter kündigen wollen. Abgegeben wird die Erklärung jedoch nur von A. B hat weder schriftlich noch mündlich gekündigt bzw. etwas erklärt. Hätte dem Kündigungsschreiben eine Vollmacht von B beigelegen, wäre die Erklärung von A im Namen und mit Vollmacht von B ausreichend, vgl. OLG Koblenz WuM 1999, 694. Wird die Kündigung nicht von allen ausgesprochen, so ist sie gleichwohl wirksam, wenn die Kündigungserklärung mit Einwilligung (vorherige Zustimmung, § 183 Satz 1 BGB) der übrigen ausgesprochen worden ist. Diese Voraussetzung, nämlich die Erklärung, dürften Ihrem Kündigungsschreiben (noch) entnommen werden können. Auch die Einwilligung muss sich jedoch aus dem Kündigungsschreiben ergeben. Eine solche Einwilligung ist dem von Ihnen zitierten Kündigungsschreiben zumindest nicht deutlich zu entnehmen. Eine ohne Einwilligung ausgesprochene Kündigung ist unwirksam, vgl. BGH (Urteil v. 21.10.2009) ZMR 2010, 277.
Eine Genehmigung (nachträgliche Zustimmung, § 184 BGB) führt nicht zur Wirksamkeit der Kündigung.

Zu einem anderen Ergebnis gelangt man, wenn man das ...Wir... im Kündigungsschreiben als Einwilligung auslegt. Dann hätte M die Kündigung zurückweisen müssen, sofern A die Einwilligung nicht in schriftlicher Form vorgelegt hätte. Die Zurückweisung hätte dann unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern erfolgen müssen. Ihrem Sachverhalt sind die Begleitumstände des Kündigungszugangs etc. nicht zu entnehmen.

Im Ergebnis wären wohl beide Ansichten vertretbar. Im Falle eines Rechtsstreits wäre ausführlicher Tatsachenvortrag notwendig. Nach dem mitgeteilten Sachverhalt ist eher von einer unwirksamen Kündigung auszugehen.



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