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Wer trägt die Kosten für die Fenstererneuerung?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 11.01.2011

Frage:

Ich besitze eine Dachgeschosswohnung in einer Mehrfamilienhauswohnanlage ca. Bj. 1985. Jetzt habe ich festgestellt, dass die 3 (übergroßen) Dachflächenfenster durch ständigen Wassereintritt von außen total marode sind (Rahmen verfault). So dringt Wasser durch die Fensterrahmen von außen in die Wohnung, was dann hässliche braune Spuren an der Wand hinterlässt.

Wer trägt die Kosten für die Fenstererneuerung? Eigentümer oder Gemeinschaft?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Frage: Wer trägt die Kosten für die Fenstererneuerung ? Eigentümer oder Gemeinschaft ?

Da es sich bei den Dachflächenfenstern um Gemeinschaftseigentum handelt, besteht die Verpflichtung des Verwalters, seiner Instandhaltungspflicht gem. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG nachzukommen und die erforderlichen Maßnahmen zu treffen, d.h. eine Entscheidung der Wohnungseigentümer herbeizuführen. Im Übrigen ergibt sich Ihr Anspruch aus § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG: Zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung gehört insbesondere die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die notwendigen Entscheidungen über das Ob und das Wie von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hat die Wohnungseigentümergemeinschaft zu treffen, vgl. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten WEG 9. Aufl. 2010 § 21 Rn 66. Allerdings ist Ihre Gemeinschaftsordnung zu beachten. Bei Mehrhausanlagen sind Regelungen denkbar, dass die Fenstersanierungen von den jeweiligen Sondereigentümern durchgeführt werden müssen.

Es empfiehlt sich deshalb, auf der nächsten Eigentümerversammlung einen entsprechenden Antrag einzubringen. Der Beschluss über die Durchführung der Instandhaltungsmaßnahme (= Erneuerung der Dachflächenfenster) sollte zugleich regeln, wie die Maßnahme finanziert werden soll. Treffen die Wohnungseigentümer dazu keine Regelung, erfolgt die Finanzierung aus den gemeinschaftlichen Geldern, insbesondere aus der Instandhaltungsrücklage. Reichen die vorhandenen Mittel dazu nicht aus, kann eine maßnahmenbezogene Sonderumlage beschlossen werden. Aufgabe des Verwalters ist es, für die Durchführung beschlossener Instandhaltungsmaßnahmen zu sorgen, vgl. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Dazu gehört insbesondere, dass er den von den Wohnungseigentümern ausgewählten Handwerker mit der Vornahme der Maßnahme im Namen der Gemeinschaft beauftragt. Dem Verwalter steht dafür Vertretungsmacht für und gegen die Gemeinschaft zu, vgl. § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG.

Bei einem ablehnenden Beschluss ist sodann im Wege der Beschlussanfechtung vorzugehen.



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