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Einräumung eines grundbuchlich gesicherten Wohnrechtes

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Harald Urban
Stand: 26.09.2010

Frage:

In meine Immobilie, Baujahr 2007, Wert des Objektes Baukredit noch 160000,-€, möchte mein Lebenspartner einziehen. Er legt aber keinen Wert auf die Immobilie , beteiligt sich aber mit einer mtl. Miete von 700,-€.

Im Falle meines vorzeitigen Todes, wie kann ich den Lebenspartner vor bösen Überraschungen schützen?

Ich habe zwei Kinder aus meiner Ehe, die 47 und 43 Jahre sind.

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

da Sie schreiben dass Ihr Lebensgefährte kein Interesse am Haus hat, gehe ich davon aus, dass er kein Eigentum daran erwerben will. Ich weise deshalb nur kurz darauf hin, dass Ihren Lebensgefährten als Vorerben einsetzen können, damit erbt er mit Ihrem Ableben. Das Haus geht aber nach dessen Ableben an die Kinder (§ 2100 ff. BGB). Wie viel Freiheit er hat über das Haus zu verfügen, kann notariell festgelegt werden.
Nachteilig ist, dass dann Erbschaftssteuer anfällt.

Sollten Sie vor Ihrem Partner versterben, ohne vorher Regelungen getroffen zu haben hat er nur die Rechte eines Mieters. Die sind aber auch nur sicher, wenn Sie Beide einen entsprechenden Vertrag schließen, um Ihrem Lebenspartner den schriftlichen Nachweis seiner Mieterstellung in die Hand zu geben.
Als Mieter hat er den mietvertraglichen Kündigungsschutz, der durch Eigenbedarf ausgehebelt werden kann oder durch den Verkauf des Hauses durch die Erben unterlaufen werden kann. Letztendlich ist sein Schutz davor aus dem Haus geworfen zu werden minimal.

Sie können Ihren Kindern ein Wohnrecht für Ihren Lebensgefährten im Testament auferlegen. Ohne grundbuchliche Sicherung ist es aber nur ein schuldrechtlicher Anspruch, d.h. unter bestimmten Umständen, kann sich Ihr Lebensgefährte nicht im Haus halten (z.B. bei Verkauf des Hauses) und hat allenfalls einen Schadensersatzanspruch.

Stärkeren Schutz können Sie durch Formen der grundbuchlichen Sicherung erhalten.
Dazu gehört vor allem das grundbuchlich gesicherte Wohnrecht zugunsten Ihres Lebensgefährten (§ 1093 BGB).
Damit erhält der Lebensgefährte ein Wohnrecht bis zu seinem Ableben oder bis er darauf verzichtet. Dieses Wohnrecht "überlebt" auch einen Verkauf des Hauses. Nur im Falle der Zwangsversteigerung wegen Schulden würde das Wohnrecht liquidiert und gegen Abstandszahlung abgelöst.

Wenn Sie befürchten, dass Ihr Lebensgefährte nach Ihrem vorzeitigen Ableben aus dem Haus gedrängt wird, an dessen Abtrag er jahrelang mit seiner Miete mitgewirkt hat, können Sie auch seine Mietzahlungen zumindest teilweise als Darlehen deklarieren und als Hypothek oder Grundschuld besichern. Das würde Ihre Kinder nicht notwendigerweise von der Verwertung abhalten, aber die eventuell erwachsende Gier durch den gesicherten Anteil am Kuchen Ihres Lebensgefährten bremsen, da er mit dem Verkauf ausgezahlt werden muss. Ihr Lebensgefährte erhielte zudem eine Abfindung, die ihn in die Lage versetzen sollte eine neue Wohnung einzurichten.

Am gebräuchlichsten ist die Einräumung des grundbuchlich gesicherten Wohnrechtes. Das können Sie über einen Notar eintragen lassen.





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