Der direkte Draht zum Anwalt:
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00 Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen.

Quadratmeterzahl als ausschlaggebender Faktor bei einer Nebenkostenabrechnung?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Thomas Lork
Stand: 07.01.2011

Frage:

Ich habe eine Betriebskostenabrechnung für 2009 bekommen, wo Heitz-/ Wasserkosten pauschal pro Quadratmetern berechnet wurden. In unsere Liegenschaft sind alle Wohnungen seit mehreren Jahren mit Wasserzählern und Wärmezählern ausgestattet. Ist diese Abrechnung korrekt?

Wie sollte ich weiter vorgehen?
Gegen diesen Abrechnung habe ich einen Einspruch eingelegt, da Wasser- und Wärmeverbrauch abhängig von der Menge der Personen in einer gleich großen Wohnung ist.

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-11
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

der von Ihnen geschilderte Sachverhalt lässt den Rückschluss zu, dass die Nebenkostenabrechnung unter mehreren Problemen leidet, die durchaus diskutabel sind.

Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass Sie nur verpflichtet sind, eine Nachforderung aus Nebenkostenabrechnung zu bezahlen, wenn die Nebenkostenabrechnung formell und materiell ordnungsgemäß erstellt worden ist sowie die Nebenkostenabrechnung nicht verfristet ist. Eine Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter binnen einer Frist von 12 Monaten, welche mit dem Schluss des Abrechnungszeitraumes beginnt, zugestellt werden. Ist der Abrechnungszeitraum identisch dem Kalenderjahr (was jedoch nicht zwingend sein muss), endet der Abrechnungszeitraum am 31.12., so dass Ihnen die Nebenkostenabrechnung bis spätestens 31.12. des Folgejahres zugehen muss. Bitte prüfen Sie, ob die Nebenkostenabrechnung rechtzeitig zugegangen ist. Ist dies nicht der Fall, brauchen Sie eine Nachforderung ohnehin nicht zu bezahlen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten.

Sofern die Nebenkostenabrechnung rechtzeitig zugegangen ist, wäre zu prüfen, ob diese formell ordnungsgemäß erstellt ist. Hierzu wäre notwendig, dass die Nebenkostenabrechnung allen Mietern zugestellt wurde sowie, dass Umlagemaßstäbe, Gesamtkosten, heruntergerechnete Kosten auf Ihre Wohneinheit dargestellt sind sowie eine Gegenüberstellung Ihrer Einzahlungen und die Ausgaben für Ihren Wohnraum erfolgt, so dass sich eine Differenz (zu Ihren Gunsten oder zu Ihren Lasten) errechnet. Wenn diese Vorgaben erfüllt sind, dann ist die Nebenkostenabrechnung ordnungsgemäß erstellt und formell rechtmäßig, so dass die hierin enthaltenen materiellen Fehler, auf diese komme ich gleich, keine Rolle spielen und nachgebessert werden können. Ist die Betriebskostenabrechnung dagegen formell unwirksam, wäre eine Nachbesserung der Betriebskostenabrechnung nicht mehr relevant. In diesem Fall wäre der Vermieter mit Forderungen ausgeschlossen.

Jedenfalls enthält Ihre Nebenkostenabrechnung mindestens einen Fehler materieller Art.
Der Ansatz des Umlageschlüssels „Quadratmeterzahl“ ist ohnehin falsch, da dies einen klaren Verstoß gegen die Heizkostenverordnung darstellt. Nach §§ 7 – 9 der Heizkostenverordnung sind die Kosten der Wärme- und Warmwasserversorgung mit 30 bis max. 50 % auf den Anteil der Quadratmeter des Nutzers an der Gesamtwohnfläche zu berechnen, mit weiteren 50 bis max. 70 % nach dem Anteil des Einzelverbrauchers und des Nutzers am Gesamtverbrauch des abzurechnenden Objektes. Die Heizkostenverordnung ist zwingendes Recht. Hinweise auf eine Unanwendbarkeit, welche ausnahmsweise möglich wäre, liegen im Anfragetext nicht vor. Demnach ist zwingend im Verhältnis 50 : 50 % bis 30 : 70 % abzurechnen. Der Vorrang einer Abrechnung nach Verbrauch ist deswegen wichtig, weil dies sowohl dem Umweltschutz Rechnung trägt, als auch natürlich demjenigen Nutzer, der mehr Wärmeenergie verbraucht, sich mehr an den Kosten beteiligen soll, als demjenigen Nutzer, der weniger Wärmeenergie verbraucht. Eine Abrechnung der Warmwasserkosten allein nach Quadratmeter ist jedenfalls unzulässig.

Welche Kostenteilung vorgenommen werden muss, ergibt sich dagegen aus der mietvertraglichen Vereinbarung.

Allein aus dem Anfragetext ergibt sich mithin ein ganz wesentlicher Punkt, nach dem die Abrechnung bereits im materiellen Bereich fehlerhaft ist. Ob darüber hinaus formelle Fehler vorliegen, kann ich nicht beurteilen und bitte ich nach den o. g. Hinweisen zu prüfen.

Auf die Personenanzahl in der einzelnen Wohnung kommt es hingegen bei der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten keinesfalls an.

Sie haben richtigerweise den Einspruch gegen die Nebenkostenabrechnung eingelegt. Begründen Sie den Einspruch mit dem Ansatz eines falschen Umlageschlüssels und verweigern Sie die Nachzahlung solange, bis eine ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt. Ggf. sollten Sie sich von einem Rechtsanwalt vertreten lassen.



Rechtsbeiträge über Miet-/ Immobilienrecht
Interessante Fälle aus der E-Mail-Rechtsberatung zu Abwasserkosten

Rohrbruch - Steht dem Mieter Erstattung zu ? | Stand: 07.03.2011

FRAGE: In meinem von mir vermieteten Haus ist ein Rohrbruch aufgetreten.Der Schaden wurde auch von der Gebäudeversicherung bezahlt.Da der Rohrbruch vom Mieter eine lange Zeit nicht bemerkt wurde,lief de...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant,Frage: 1.: Hat der Mieter ein Recht auf diese ErstattungEin Wasserrohrbruch stellt einen Mietmangel i.S.v. § 536 ff BGB dar, der den Mieter nicht nur zur Mietminderung berechtigt ...weiter lesen

Verpflichtung zur Zahlung von Erschließungsgebühren 25 Jahre nach Verkauf eines Grundstücks | Stand: 29.11.2010

FRAGE: Vor 25 Jahren haben wir unser Anwesen (Eheleute) verkauft und dabei dem Käufer (Eheleute) die Bezahlung eventuell anfallender Anliegergebühren zugesagt.Zwischenzeitlich ist das Anwesen in andere...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant,grundsätzlich bestehen Verpflichtungen aus einem Kaufvertrag ausschließlich zwischen den Vertragsparteien und erstrecken sich nicht auf Dritte oder Rechtsnachfolger, wi ...weiter lesen

Ist die Nebenkostenabrechnung rechtmäßig? | Stand: 10.11.2010

FRAGE: Ich habe die erste Nebenkostenabrechnung nach Umzug erhalten, kann aber den Kaltwasserverbrauch nicht kontrollieren da lediglich die Gesamtkosten und nicht der Verbrauch und der Preis für Be- un...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant,Zunächst bitte ich höflich um Beachtung, dass die Beantwortung Ihrer Anfrage innerhalb der von mir zugesicherten Frist von 26 Stunden nur dann erfolgen kann, wenn Sie da ...weiter lesen

Zulässigkeit von Einzelpositionen bei der Nebenkostenabrechnung | Stand: 17.08.2010

FRAGE: Ich habe in der Hamburger Innenstadt in einem Bürohaus eine Dienstwohnung für meine Hausmeistertätigkeit. Bei der Betriebskostenabrechnung werden mir folgende Kosten anteilig berechnet.00...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant,Fragestellung: Zulässigkeit von Einzelpositionen bei der NebenkostenabrechnungFür eine Überwälzung der Betriebskosten auf den Mieter ist eine ausdrücklich ...weiter lesen

Schadensersatz bei verzögertem Baubeginn | Stand: 09.07.2010

FRAGE: Grundstückskaufvertragkurzer Hintergrund:neues Baugebiet welches noch erschlossen werden mußBeurkundung 20.01.2010Text: Die Erschließung steht bis ca. 30.04.2010 soweit zur Verfügung...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant,Fragestellung: Minderung des Kaufpreises; Schadensersatz bei verzögertem Baubeginn durch verspätete Erschließung des gekauften GrundstücksZunächst könnte ...weiter lesen

Kann der Nachbar Gebühren für einen Privatweg verlangen? | Stand: 09.02.2010

FRAGE: Kann mein Nachbar mir für einen gemeinsam genutzten, finanzierten und gepflasterten Privatweg anteilsmäßig Niederschlagwassergebühr in Rechnung stellen? Wir sind 5 Grundstückseigentümer...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant, da haben Sie natürlich recht, das ist abwegig. Für die Verteilung der Niederschlagswassergebühren auf einzelne Privateigentümer gibt es keine explizite gesetzlich ...weiter lesen


E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-11
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

SEHR GUT
4.5 Sternenbewertungen

19.609 Kundenbewertungen
Bewerten auch Sie den Anwalt
nach dem Gespräch !

   | Stand: 16.01.2017
Vielen Dank für die sehr gute Beratung

   | Stand: 13.01.2017
Ein sehr freundlicher, kompetenter Anwalt, der in wenigen Minuten einen komplizierten Sachverhalt lösen konnte.

   | Stand: 09.01.2017
Bei dem Gespräch mit dem Anwalt kam auch die Deutsche Anwaltshotline ins Gespräch. Neugierig geworden habe ich nach Beendigung des Telefongespräches gesucht und auch gefunden und meine Meinung kundgetan. Ich wünschte mir in unserer Nähe auch so kompotente Beratung, da ging es mir oft besser. Danke für die Beratung.

Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-11
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen



Wichtige Themen:

Rechtsanwalt für Mietrecht | Baurecht (öffentliches) | Mietrecht | Wohnungseigentumsrecht | Abwasser | Kaltwasserzähler | Kanalgebühren | Niederschlagswasser | Niederschlagswassergebühr | Regenwasser | Warmwasser | Warmwasserabrechnung | Warmwasserkosten | Warmwasserverbrauch | Wasserabrechnung | Wassergebühren | Wassergeld | Wasserkosten | Wassermesser | Wasserverbrauch | Wasserzähler | Abwasseranschluß

Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:


ERFOLGSAUSSICHTEN CHECK

Lassen Sie 10 Anwälte urteilen

Lohnt sich ein Anwalt? Lassen Sie das Risiko Ihrer Rechtsangelegenheit von unabhängigen Rechtsanwälten bewerten. ...weiter lesen
Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:

HOMEPAGE TOOLS
NEU und exklusiv für Webmaster

Machen Sie Ihre Website rechtssicher! Mit unseren kostenlosen Homepage-Tools minimieren sie das Risiko einer Abmahnung. Egal ob Impressum, Disclaimer oder AGB. ...weiter lesen
Recht auf Ihrer Website

JURA TICKER

Die neuesten Meldungen auf Ihrer Website
Der Jura-Ticker bietet Ihren Besuchern aktuelle Gerichtsurteile, die stets interessant und leserfreundlich geschrieben sind. Dieser Content ist kostenlos in jede Website integrierbar und wird von uns täglich mit einer neuen Meldung bestückt. Rechtsgebiete, Größe und Farben des Tickers können dabei an den eigenen Internetauftritt angepasst werden.

Deutsche Anwaltshotline
Anwaltshotline
Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-11
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen


E-Mail Beratung Online-Rechtsberatung per E-Mail. Antwort innerhalb weniger Stunden „schwarz auf weiß“. Jetzt Anfragen