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Endrenovierungsklauseln im Mietvertrag - Besteht eine Renovierungspflicht bei Auszug?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 20.12.2010

Frage:

Im Mietvertrag vom September 2005 steht extra gesondert hinzugefügt: "Die Wohnung wird in einem renovierten Zustand übergeben und ist bei Auszug auch wieder renoviert zu übergeben."

Wie ist die Rechtslage heute nach der neuen Rechtsprechung zur Renovierung bei Auszug bzw. den sogenannten Schönheitsreparaturen zu beurteilen. Muss sich der Mieter an den Vertrag halten und renovieren, wenn ein ausdrücklicher und gesonderter Zusatz, wie ich ihn oben zitierte, im Mietvertrag eingefügt wurde?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

bei der Klausel handelt es sich um eine unwirksame Endrenovierungsklausel mit der Folge, dass eine Renovierungspflicht bei Auszug für Sie nicht besteht. Die zwischenzeitlich als gefestigt anzusehende Rechtsprechung des für Mietsachen zuständigen VIII. Zivilsenats des BGH hat in der jüngeren Zeit vornehmlich die nach Zeitabläufen festgelegten Renovierungspflichten des Mieters für unwirksam angesehen, da sie den Mieter über Gebühr belasten. Bemängelt wurde vor allem, dass der Mieter z.B. nach Ablauf von 3, 5 und 7 Jahren in den Mieträumen die aufgelisteten Schönheitsreparaturen durchführen musste. Es kam bei den Formulierungen für die Verpflichtung nicht etwa auf die Notwendigkeit oder Erforderlichkeit von Schönheitsreparaturen, sondern allein auf den kalendermäßigen Zeitablauf an (starre Fristen/harte Klauseln). Der Zustand der Mieträume war dabei unerheblich. Dies führte in Extremfällen dazu, dass auch der besonders pfleglich mit der Mietsache umgehende, nichtrauchende Mieter mit Schönheitsreparaturen belastet wurde, allein weil ein Zeitintervall abgelaufen war. Dies benachteiligt den Mieter unangemessen. In Ihrem Fall kann die Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen dahinstehen, da Sie jedenfalls bei Auszug in jedem Fall nach der Formulierung in der besagten Klausel renovieren müssten. Im Ergebnis unterscheidet sich die Klausel also nicht von den starren Fristen. Danach müssten Sie praktisch auch dann die gesamte Wohnung renovieren, wenn Sie dies z.B. erst vor einem halben Jahr, also nicht aus Anlass Ihres Auszuges getan hätten. Wäre die Klausel nicht unwirksam, müssten Sie allein wegen Ihres Auszuges erneut renovieren!



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