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Änderungen des Kündigungstermins bei einem Mietvertrag und vertragliche Schriftformerfordernisse

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Bernd Beder
Stand: 30.11.2010

Frage:

Als Mieter einer Wohnung (Mieter seit 23.11.2009) haben wir Ende September 2010 fristgerecht zum 31.12.2010 gekündigt. Nachdem sich Ende Oktober herauskristallisiert hat, dass die Sanierung des gekauften Hauses zum 31.12. nicht abgeschlossen sein wird, haben wir den Vermieter telefonisch darüber in Kenntnis gesetzt mit dem Hinweis, dass wir ihn informieren, wenn wir den neuen Termin des Auszugs kennen. Er war zunächst mit dieser Vorgehensweise einverstanden. Nun hat er uns mündlich mitgeteilt, dass er die Kündigung zerrissen habe und dass er eine neue Kündigung benötige. 1 Woche später forderte er uns auf, dass wir zusätzlich die alte Kündigung schriftlich zurücknehmen sollen.
Wir möchten gerne in Anlehnung an die alte Kündigung den Auszug aus der Wohnung nun zum 31.01.2011 festlegen.
Ist dies möglich, oder müssen wir eine 3-monatige Kündigungsfrist einhalten?

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

die zunächst zum 31.12.2010 ausgesprochene Kündigung ist durch mündliche Vereinbarung mit dem Vermieter möglicherweise wirksam aufgehoben worden. Gleichzeitig haben Sie mit dem Vermieter einen Mietaufhebungsvertrag geschlossen, in dem Sie sich verpflichtet haben, den neuen Mietauszugstermin unverzüglich mitzuteilen, sobald Ihnen dieser bekannt ist; der Vermieter hat sich verpflichtet, das Mietverhältnis bis zu dem von Ihnen genannten Zeitpunkt fortzusetzen.

Dieser Vertrag bedarf zwar grundsätzlich keiner besonderen Form; Schriftform ist aber erforderlich, wenn in ihrem ursprünglich abgeschlossenen Mietvertrag geregelt ist, dass Änderungen des Mietvertrages der Schriftform bedürfen.

Ist für Änderungen des Mietvertrages danach keine Schriftform erforderlich, können Sie das Mietverhältnis durch die vereinbarte Ankündigung des Auszuges wirksam beenden. Im Streitfall müssen Sie die getroffene Regelung jedoch beweisen, was bei telefonischen Absprachen regelmäßig schwierig ist.

Sieht Ihr Mietvertrag jedoch für Änderungen die Schriftform vor, reicht die telefonische Bestätigung nicht aus; die Vereinbarung wäre dann nichtig und das Mietverhältnis endet zum 31.12.2010. Da der Vermieter die Rücknahme der alten Kündigung zulässt, führt die Rücknahme der Kündigung dazu, dass das Mietverhältnis ungekündigt fortbesteht und erneut mit der dreimonatigen Kündigungsfrist gekündigt werden kann. Kündigen Sie sofort, endet das Mietverhältnis am 28.02.2011.

Ich empfehle Ihnen daher zu überprüfen, ob der Mietvertrag eine Schriftformklausel enthält und das Mietverhältnis vorsorglich erneut zum 28.02.2011 zu kündigen, und zwar - wegen der schwierigen Beweislage - unabhängig von der Existenz der Schriftformklausel.



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